Le 27 janvier dernier, j’ai enfin signé l’acte de vente de mon 2ème
investissement immobilier, un studio pour lequel j’avais trouvé un accord avec
les vendeurs mi-Août 2014…
Il aura donc fallu 5 mois pour concrétiser cet achat, essentiellement en
raison du temps requis pour réunir tous les documents nécessaires à la
signature du compromis de vente, comme expliqué dans cet article.
Tout avait déjà été passé en revu par le notaire lors de la promesse de
vente, la signature de l’acte définitif a donc pris un peu moins de temps, 1
heure et demi ou lieu de 2 heures et demi…
La régularisation des comptes
L’étape supplémentaire a tout de même été la régularisation des comptes
entre vendeurs et acheteurs.
Des comptes un petit peu plus compliqué que d’habitude étant donné que
l’appartement a été vendu occupé, avec un locataire en place.
En général, seul l’acheteur doit régler quelques frais supplémentaires au
vendeur, pour cette vente, il y avait des opérations dans les 2 sens.
En effet, de mon côté, je devais aux vendeurs 2 choses :
_ la taxe foncière qu’il devront payer en fin de cette année et que je leur
avance donc sur la base du montant payé en 2014.
_ et les charges de copropriétés que les vendeurs ont versé pour le 1er
trimestre, et que je devais rembourser au prorata. (un peu plus de 2 mois sur
les 3 mois payés).
Mais de leur côté les vendeurs avaient également un dû envers mois :
_ non seulement ils devaient me verser le montant du loyer correspondant au
4 derniers jours du mois de Janvier, soit 55€.
_ et également me restituer le montant du dépôt de garantie. (un mois de
loyer, soit 408€).
Au final, une fois les additions et soustractions faites, le résultat était
de 0,41 centimes en ma défaveur…les vendeurs m’en ont évidemment fait
cadeau !
La revisite de l’appartement
Juste avant notre rendez-vous chez le notaire, les vendeurs m’avaient
proposé de nous donner rendez-vous à l’appartement, histoire de revisiter le
bien dont j’allais devenir propriétaire !
En effet, étant donné que j’achète le studio avec son locataire, je n’avais
donc pas la possibilité d’aller prendre possession des lieux juste après la
signature.
L’occasion de rediscuter un peu avec ce locataire. Un gars, d’une bonne
quarantaine d’années, très sympa et très original également…il a passé la
moitié de sa vie à vivre dans la jungle, éloigné de toute civilisation ! Ces
3 dernières années, il était en Amazonie...
Alors forcément, il a un peu de mal avec la vie en ville, le monde, le
bruit…
Mais ce qui peut paraître paradoxal, c’est qu’il est hyper minutieux, un locataire
comme on n’en trouve jamais, c’est réellement nickel chez lui ! Absolument
rien à redire.
Évidemment la question se pose, quelle est la probabilité qu’il reste
encore longtemps dans la studio ?
A mon avis, il ne passera pas un nouvel hivers en France, dans le froid, il
est revenu en France pour se faire soigner du dos, à priori il a déjà des propositions
de travaille en Thaïlande…je pense qu’il a hâte de pouvoir repartir.
Ce qui évidemment m’irait très bien ! Puisque je souhaite passer en
location meublée, géré par mes propres soins dès la fin de ce bail en cours.
Mais tant qu’il souhaite rester, aucun problème non plus, il est bon
payeur, fortement subventionné par les APL, méticuleux. Ca me permet de lancer
un nouvel investissement à moindre effort, en termes de temps consacré
notamment.
Le mandat de gestion de la location
Et tant que mon locataire ne donne pas fin à son bail, j’ai décidé de
poursuivre avec l’agence immobilière qui assurait la gestion locative du
studio.
Notamment parce que ce locataire perçoit des APL directement versés à
l’agence et qu’il vient payer le résidu en liquide en début de chaque mois. Je
ne tiens pas à changer ses bonnes habitudes, ni à me compliquer la vie, pour
une période que je sais limitée dans le temps.
Une fois l’attestation de propriété en poche, je suis allé les rencontrer
pour signer le mandat de gestion.
Je connaissais déjà le montant des frais perçus pour ce service, 6,5% du
loyer hors charge, soit 26€ par mois. Pas donné pour le travail effectué, mais
bon c’est le prix de la tranquillité pour débuter…
Par contre la question essentielle que j’avais concernait la façon de
mettre fin au mandat de gestion !
La réponse faite par le gérant a été comme je l’attendait: « le
mandant est consenti et accepté pour un an, reconductible chaque année… »
Une réponse qui forcément ne me convenait pas ! Je ne voulais surtout
pas être bloqué par l’agence immobilière si dans 3 mois mon locataire donne son
préavis de départ !
J’ai donc joué un peu au naïf, et expliqué que c’était nouveau pour moi,
que peut-être qu’à l’issue du départ du locataire actuel, je continuerai en
location vide, toujours géré par leurs soins, ou bien je me lancerai dans le
meublé voir le saisonnier et que là je devrais gérer moi-même…
Bref, je préférais pouvoir rompre le contrat à l’issue du bail en cours.
Ce n’était évidemment pas une position très confortable pour le gérant de
l’agence, mais il a fini par accepter !
Le mandat de gestion tel qu’il a été signé prévoit donc la possibilité d’un
arrêt de la gestion locative au bout d’un an, OU à l’issue du bail en cours
(qu’il se termine dans un mois ou 2 ans !).
Et je ne crois vraiment pas que le locataire ira au terme de son bail…
Quoi qu’il en soit le premier loyer vient de m’être versé par
l’agence : 408€ de loyer + 20€ de charges – 26€ de frais de gestion
locative, soit 402€. (pour une mensualité de remboursement de 375€ pour rappel).
Pour la suite, nous avons déjà avec ma femme pas mal d’idées d’aménagement,
on devrait pouvoir créer un petit studio très agréable à vivre, que ce soit
pour des étudiants mais surtout également pour des touristes de passage durant
l’été…la cadre plein centre-ville se prête à merveille à ce type de location
saisonnière, ce qui devrait permettre de booster la rentabilité de cet
investissement immobilier !
La seule incertitude à ce jour, combien de mois faudra t’il
patienter ;-) à suivre…
Sur le même thème :
- Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !
- La promesse de vente de mon 2ème investissement locatif et les lourdeurs de la loi ALUR
- Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif
- Acheter un bien immobilier vendu loué
9 commentaires:
Tu t'es fait avoir sur la taxe foncière, c'est le propriétaire au 1er janvier qui paye. Et comme tu as signé l'acte de vente après cette date, tu ne leur devais rien.
Il n'y a pas de fond de roulement pour les charges ???
Bonjour,
Tu dis percevoir 408€ de loyer et en enlevant la mensualité de l'emprunt de 375€ cela donne un cash flow de 33€ par mois, mais est-il brut ou net ce cash flow ? A priori, non
Alex
@Anonyme, peut-être…mais si tu y as échappé tu as beaucoup de chance, c’est ma 5 ème transaction immobilière (2 achats de résidence principale et une revente, et 2 investissements locatifs) , avec 4 notaires différents et à chaque fois, j’ai dû payé au prorata cette taxe foncière, sauf lors de la revente de ma première maison où là on me l’a payé…
Qu’est-ce que tu entends par fond de roulement pour les charges ? il y a un peu plus en effet sur les comptes de la copro que le nécessaire… à bientôt !
@Alex, c’est brut, pour plus de détail sur les autres frais à prendre en compte, je te renvois à cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2014/12/le-financement-credit-de-mon-2eme.html. En location vide, avec le montant actuel du loyer et les frais actuel (agence immobilière notamment), je ne peux pas être positif sur l’année, mais une fois passé en meublé, ça devrait être au pire très proche de l’équilibre…), bonne soirée !
Le fond de roulement c'est une somme que chaque copropriétaire paie pour les dépenses courantes. Théoriquement, les vendeurs auraient du récupérer cette somme et toi la payer à la copro. Renseigne toi, ca t’évitera une petite surprise au cours de l'année.
Concernant les frais d'agence, renseigne toi, mais dans certains cas ils sont déductibles des revenus fonciers. Je crois que c'est uniquement en meublé mais à vérifier. ;)
Eh oui, passer par une agence, ca peut être utile ;)
Les frais de gestion locative sont déductibles que ce soit en location nue ou en location meublée à condition bien sûr de déclarer au réel.
Ils sont déductibles des revenus fonciers ou bic imposables ce qui signifie que le gain fiscal est fonction de son Taux Marginal d'Imposition et bien sûr avant de les déduire pour les impôts payés en N+1 il faut les payer en N...
Il faut regarder le service rendu avant la déductibilité car payer 100 € à une agence juste pour ne pas payer 30 € d'impôts et de prélèvements sociaux (cas d'un contribuable à un TMI de 14%) n'est pas forcément judicieux. La question à se poser c'est est-ce que le coût réel soit dans mon exemple 70 € est un prix auquel on est prêt à payer le service rendu (et la réponse variera en fonction des individus...)
Concernant le cashflow il faut rappeler qu'en français cashflow signifie flux de trésorerie parler de cashflow brut ou net n'a pas beaucoup de sens. Il faut prendre en considération TOUS les flux sinon ça ne signifie pas grand chose. Tous cela signifie aussi l'apport initial car un flux mensuel nul n'est pas la même chose si on a fait un apport de 50 % que si on n'a pas fait d'apport. Dans les règles de l'art il faudrait aussi actualiser les flux car 1 € aujourd'hui et 1 € dans 20 ans n'auront pas forcément la même valeur intrinsèque.
Il faut aussi tenir compte de la durée d'emprunt car bien sûr le cashflow pendant la durée du crédit ne signifie pas la même chose si on a fait un crédit sur 30 ans ou sur 10 ans...
Cela dit plus que le cash flow ce qui compte c'est le degré de satisfaction de l'investisseur ;)
Pour Anonyme, en effet la taxe foncière est due par le propriétaire au 1 Janvier. Par contre l'usage veut que les sommes soient remboursées au prorata à la date de mutation. Donc non notre hôte ne "s'est pas fait avoir".
Pour le mandat de gestion, rien ne vous oblige à le continuer, ce n'est pas vous qui êtes engagé avec l'agence mais votre vendeur. Donc vous pouvez dès maintenant dénoncer le mandat, demandez conseil à votre notaire.
Si vous ne voulez pas payer la taxe foncière, il faut refuser que cette mention figure dans le compromis de vente... On lui achète déjà son appart, il n'est pas aux pièces non plus.
Bonjour,
Félicitations pour cet investissement. Tu as de la chance que le locataire soit fidèle et qu'il paie correctement ses loyers. Pour mon premier achat immobilier (un parking) j'ai également décidé de mettre en gestion 7,9% T.T.C des loyers ce qui représente à peine 8€ par mois. J'aimerais investir dans un studio en meublé en 2016. Quel loyer comptes-tu en tirer et comment vas-tu procéder ? Merci pour tes retours.
Bravo pour cet investissement ! Qu'en est-il désormais ? Le studio a -t-il connu des modifications ?
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