Investir dans des SCPI

Aujourd'hui je vous propose un article invité dans lequel nous allons parler des SCPI, un investissement immobilier différent qui a le vent en poupe, mais dans lequel je n'ai aucune expérience! Je laisse donc la parole à Marc du blog Mieux Gérer Son Argent. 

Simples et efficaces, les SCPI vous permettent de démarrer petit à petit dans l'immobilier, ou de vous diversifier si vous avez déjà investi dans de l'immobilier d'habitation.

Avant d'investir dans les SCPI, et comme pour tout placements, je vous conseille d'avoir une bonne gestion de vos comptes, et surtout une bonne épargne de précaution. Pour en savoir plus sur l'épargne de précaution, vous pouvez cliquer-ici pour accéder à un article que j'avais écrit sur mon blog.

Qu'est que c'est ?

SCPI signifie Société civile de placement immobilier.

En fait vous investissez dans une entité qui va acheter puis exploiter des biens immobilier pour ensuite vous verser la part des loyers qui vous revient.

C'est une société de gestion choisie par la SCPI qui s'occupe de gérer toute la partie administrative, souscription, vente, paiement des loyers...

En somme, vous n'avez rien à faire, vous achetez des parts puis les revenus arrivent tout seul, la SCPI s'occupe elle-même de tout. C'est donc un placement idéal pour les personnes qui ne peuvent pas investir directement dans un bien immobilier en direct, qui veulent tirer des revenus immobiliers passifs sans passer par la case gestion ou qui ne veulent pas y consacrer du temps.

Une SCPI possède des centaines voire des milliers de locataires, ainsi si un d'eux ne paye pas ce n'est qu'une toute petite partie des bénéfices qui est impactée. Alors que pour l'investissement en direct, il faut acheter plusieurs biens pour répartir les risques de non-paiement des loyers.

Les rendements proposés sont plus qu'honnêtes et sont actuellement autour de 5%/an avant impôts, les gains sont imposés comme des revenus foncier classiques.

La maison voisine en investissement locatif ?

Je vous en ai parlé il y a quelques mois, j’ai acheté une nouvelle maison. A l’époque j’avais appris que l’une des maisons voisines était occupée par des locataires. Ce que je ne savais pas c’était que cette maison était en vente !

Est-ce une bonne opportunité pour un 2ème investissement immobilier locatif ?

De quoi s’agit t-il exactement ?

On pourrait plutôt parler de maison de ville. Une vielle maison mitoyenne en pierre, entièrement rénovée il y a quelques années,  une surface habitable d’environ 85 m² (100 m² au sol), 4 chambres sur 2 étages, en bord de route, et offrant un petit jardin d’environ 100 m². Une particularité intéressante, chaque chambre dispose de sa propre salle de douche.

Pourquoi cette maison m’intéresserait au-delà du placement locatif ?

Outre l’intérêt en termes d’investissement locatif, cette maison m’intéresserait surtout pour bonifier ma propre résidence principale. Je m’explique. Nos 2 jardins séparés de hauts murs en vielle pierre, sont toutefois un peu imbriqués. Une façon d’optimiser mon propre jardin de 250 m² serait de récupérer en gros la moitié du jardin voisin puis de reclôturer. 

En termes de valeur marchande des 2 biens, on pourrait penser que ça améliorerait un peu celle de ma résidence principale et dégraderait celle du bien locatif.

Il y aurait nécessairement un coût : d’abord pour détruire le mur en pierre et en remonter un dans le même style

Et il faudrait également recadastrer, faire redéfinir les limites des 2 propriétés.  Même si je suis l’unique propriétaire des 2 habitations.

Mais cette optimisation n’a de sens que si l’objectif principal de cet achat, l’investissement locatif, tiens la route.

Prévisions de dividendes 2014 pour mes investissements en actions

Avant de parler de 2014, et de voir comment devraient progresser mes revenus passifs issus de mes investissements en bourse, (mes dividendes), je voudrais dans un premier temps revenir sur l'année 2013.

Quels ont été les dividendes perçus au final, grâce essentiellement à quelles sociétés et avec quelle distribution sur l'année ?

Bilan de mes dividendes 2013

En 2013, j'aurai au final touché 1288,75€ de dividendes. Des liquidités versées directement sur le compte espèce de mon PEA Binck, que j'ai pu réinvestir à ma guise en nouvelles actions de mon choix. 

Étant donné mes investissements constant année après année, 9000€ en 2011, 8000€ en 2012 et 7000€ en 2013, logiquement le montant de dividendes perçus augmente. Et bien sûr les dividendes réinvestis commencent à générer le petit effet boule de neige attendu.

Evolution du montant de dividendes perçus depuis 2011

Comment débuter en bourse

Cet article invité a été rédigé par Ben de Bourse Ensemble, un blog pour débuter en bourse. 

Ben fournit des synthèses et critiques sur divers investissement financiers. Il partage aussi ses connaissances et conseils, ainsi que ses démarches (placements, résultats, erreurs, réussites & obstacles) pour réussir à gagner de l’argent en bourse.

Nombreux sont ceux qui veulent débuter en bourse mais ne savent pas comment. Que ce soit pour faire fructifier vos placements financiers, vous constituer un complément de revenus ou devenir libre financièrement, l’envie ne vous manque certainement pas. Le problème c’est que la tâche semble énorme, voire impossible! Et puis, y’a toujours le risque de se planter et de tout perdre.

Pourtant passer un ordre en bourse quand on sait faire, ça prend quelques secondes et c’est tout! Malheureusement, débuter en bourse ne se limite pas à cette simple petite opération rapide.

Ce qu’il y a de sûr, c’est qu’en suivant quelques étapes simples, votre démarrage se fera dans la douceur. Le risque de perdre votre capital du jour au lendemain sera extrêmement faible, voire inexistant. Et qui sait? Les premiers gains ne sont peut-être plus très loin…

Voici donc les 7 étapes pour débuter sereinement en bourse et enfin prendre en main ses propres investissements:

1. Faites un tour d’horizon des différentes méthodes d’investissement

Les premiers mois d’un blog : pas de monétisation sans trafic

Il y a un mois, je vous ai parlé de cette nouvelle expérience : arriver à faire décoller le blog de ma femme, www.bien-manger-sans-gluten.fr, de façon à en faire une nouvelle source de revenu supplémentaire.

Cet article est l’occasion de dresser un premier bilan, de vous dire ce que nous avons fait concrètement et où nous en sommes aujourd’hui.

Petit rappel, il s’agit là d’une activité très secondaire, qui ne nous prends pas plus de 2 heures par semaine. Évidemment, je ne prends pas en compte le temps passé dans la cuisine à tester des recettes…Le fait de prendre les photos et de rédiger les articles dans la foulée, à chaud, rend le travail de rédaction assez efficace.

L’objectif numéro 1 d’un nouveau site Internet : le trafic

Une fois le nom de domaine enregistré, une première mise en page réalisée et quelques premiers articles publiés, le nerf de la guerre, c’est évidemment de faire venir quelques premiers visiteurs !

Aucun intérêt de penser à la monétisation tant que le trafic est nul.

Ceci dit, j’ai tout de même placé quelques zones de publicité Adsense. Pourquoi ? parce que ça ne demande aucun effort, 5 min au plus, et parce que ça comble un site un peu nu au départ…

Pour le reste du  temps passé sur la gestion de ce blog, ça n’a été que dans un seul but : obtenir des visites et commencer à se faire connaître.

Je n’y connais pas grand-chose en référencement et ça ne m'attire pas plus que ça. Sur mes différents sites, en particulier le blog Plus riche et Indépendant, j’ai toujours appliqué la même recette, qui fonctionne. Il y a surement beaucoup mieux à faire, mais celle-là marche :

Plus de visiteurs, ça signifie pour moi, des liens et surtout du contenu, du contenu de qualité de préférence. 

Le thème du blog www.bien-manger-sans-gluten.fr a l’avantage d’être intemporel, pas lié à un effet de mode. Ce qui y sera écrit ne deviendra pas obsolète dans les années à venir. 

Mon indépendance financière fin 2013

Je ne vais pas faire un point détaillé de toute l’évolution de mon patrimoine ou de mes revenus passifs depuis un an, comme j’ai pu le faire les années précédentes.  Je vais plutôt essayer de prendre un peu hauteur sur ma situation actuelle et essayer de me projeter dans l’avenir. 
 

Avec un objectif, définir ce qu’il faut que je fasse dans le années à venir…

Pourquoi davantage d’indépendance financière ?

Dans mon cas personnel, il ne s’agit pas de quitter mon boulot le plus rapidement possible. Oui je suis salarié, mais j’aime mon travail,  intéressant, motivant,  parfois un peu stressant, mais gérable.  

Ceci dit, il y a 2 choses qui me poussent à gagner en liberté financière :

1 _  Être libre de prendre ma retraite je jour où je le souhaiterai. S’il faut que je cotise 43 années, ça m’amène à 67 ans…ça me semble un peu tard.

2 _ Je ne suis pas naïf, je sais très bien que personne n’est à l’abri et que je pourrais très bien être licencié à n’importe quel moment. (pas encore de rumeur de plan social, j’ai donc encore au moins 6 mois de visibilité J)

Pour ces 2 raisons, je veux pouvoir m’appuyer sur d’autres sources de revenus que mon simple salaire, des revenus passifs et alternatifs.

Ma situation actuelle

Pour faire simple, j’ai résumé ma situation fin 2013 dans le schéma ci-dessous : En gros dans une dizaine d’années, si je poursuis ma feuille de route actuelle, je pourrai dégager 1000€ de revenus net, passifs, par mois.

Cliquez pour zoomer !

Je vais tout de même détailler un peu :

Les limites des dividendes croissants

Aujourd'hui, un article un peu à contre courant...

Je vous ais régulièrement parlé de l’intérêt d’investir dans des actions offrant un dividende croissant, plutôt que de viser tout de suite un très haut rendement.

C’est de plus en plus la stratégie que je développe avec mon PEA. Et c'est dans ce cadre que s’inscrivent les derniers titres qui sont venus diversifier mon portefeuille d’actions : Edenred, Axa, Eutelsat Communication, Rubis…

Des rendements initiaux de 3,5% à 5%, inférieurs à ma cible finale de 6%, mais qui doivent croitre année après année.

Si on considère donc un prix d’achat des actions fixé et un dividende croissant, on se retrouve par conséquent automatiquement avec un rendement des actions détenues qui va monter.

En tant qu’investisseur, c’est bien sûr la situation idéale, mais qu’y a-t-il derrière ? Comment ça se traduit concrètement pour l’entreprise ? 

Je pense qu'il est aussi très important que bien comprendre ce que ça implique pour les entreprises...

Que signifie une hausse de dividende pour une entreprise ?

Je fais faire l’impasse ici sur le cas où une société augmente son dividende en augmentant son ratio de distribution, en clair, en augmentant son pourcentage de bénéfices redistribué aux actionnaires. Ca ne marche qu’un temps et ce n’est en général pas bon signe.

Pour un ratio de distribution donné, si une entreprise veut pouvoir augmenter son dividende, il faut qu’elle fasse plus de bénéfices. Qu’elle soit plus rentable, plus profitable, année après année… Un vrai challenge, une véritable pression sur les sociétés...

Comment accroitre ses bénéfices ?

A la recherche d'un nouveau locataire pour mon investissement locatif

Mon locataire actuel partira à la fin du mois de Décembre, comme convenu à la signature de son bail meublé. Il me faut donc lui trouver un successeur pour début janvier, en essayant de minimiser le nombre de jours où l’appartement restera vide.

Un investissement immobilier vide est évidemment un gouffre financier, avec des charges à payer, un emprunt à rembourser et tout ça sans la moindre rentrée d’argent. La rentabilité annuelle dépend donc énormément de ces jours de vacances locatives.

Il y a de multiples façon de chercher un locataire, la méthode la plus fréquente probablement de nos jours, c’est la petite annonce sur Internet, en particulier sur le site leboncoin, totalement gratuit.

J’ai essayé il y a un an et demi pour une période d’été, c’est extrêmement efficace pour avoir des appels, beaucoup d'appels!. Reste ensuite à gérer ce flux d’information et à choisir…pas toujours simple !

Avec ma niche d’étudiants étrangers, une cible de locataires bien précise, j’évite ces complications. Par contre, il faut que j’arrive à entrer en contact avec eux. 

Je connais aujourd’hui 4 méthodes, 2 payantes et 2 gratuites. J’en ai testé 3.

La première, jamais testée, est aussi la plus coûteuse…il s’agit d’une agence immobilière installée au cœur du campus qui se charge quasi exclusivement du logement des étudiants. Et assure également d’autres services, du type location de voiture par exemple. 

Intéressant sur le principe mais les frais d’agence pour chaque nouveau locataire sont exorbitant, pour le bailleur comme pour le locataire, plus d’un mois de loyer. Je passe donc mon chemin…