Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 1, la gestion locative

Avant d’en venir aux chiffres dans le prochain article (au rendement locatif, à l’autofinancement, à l’imposition…), je voulais dans cette première partie faire un point sur ce qui permet que ces chiffres soient bons (ou mauvais !), mes locataires de 2012 et leur gestion en direct.

C’est tout de même le point qui différencie beaucoup l’investissement immobilier de l’investissement financier, une fois l’achat du logement fait, la façon dont on va l’exploiter peut influencer du tout au tout le résultat en fin d’année. En tant que bailleur on garde une grande responsabilité sur le rendement final, beaucoup moins en bourse par exemple.

Une année de location pleine, une première !

Après une première année 2010 de mise en route avec 1 mois et demi de vacance locative, puis une année 2011 plus optimisée, notamment grâce à une petite expérience de location saisonnière durant l’été, 2012, ma 3ème année de location de mon studio meublé aura été enfin la première année sans la moindre vacance locative ! 12 mois complets de loyers ! Et comme je l’ai souvent dit, c’est peut-être le paramètre le plus critique pour améliorer son rendement locatif.

Et pourtant 3 locataires…

La location meublée doit souvent faire face à cet inconvénient, la rotation fréquente des locataires. Et généralement, ça signifie un risque important de semaines de location perdues entre les différents locataires.

3 années de blog !

La 3ème année d’existence de ce blog vient de s’achever ! Jamais je n’aurai imaginé tenir un rythme régulier de publication sur 3 années pleines, ni y attirer autant de lecteurs !

La persévérance est essentielle, le plus difficile est de franchir le cap de la première année…

Ensuite, évidemment, il faut avoir des choses à partager, des choses qui apportent toujours un peu de valeur.

L’ancienneté (toute relative) de ce blog, pourrait devenir un atout. Le temps est un paramètre clef dans l’enrichissement, il faut des années pour démontrer (ou non…) la réussite d’un projet ou d’un investissement, immobilier notamment.

Je partage ouvertement avec vous mes projets, mon investissement immobilier, mes investissements boursiers, le développement de mes revenus supplémentaires, etc…et tout l’intérêt du blog est de pouvoir suivre dans la durée leurs évolutions, les réussites et les échecs.

J’attaque par exemple la 3ème année de mon PEA investi exclusivement en actions à haut rendement, dans une optique long terme…une nouvelle année d’expérience réelle à suivre pour les sceptiques ou au contraire ceux qui seraient tenter de reproduire le même schéma.

J’espère que cet aspect du blog, le suivi d’investissements concrets vous intéresse. Mais de toute façon, plus égoïstement, c’est très utile pour moi ;-), alors autant le communiquer au plus grand nombre !

Plus de 200000 visites en 2012

Après avoir dépassé les 100 000 visites en 2011, c’est cette fois ci la barre des 200 000 visites sur le blog qui a été franchie en 2012 !

S’enrichir grâce à l’immobilier : le régime réel en meublé

L’immobilier locatif est l’un des piliers de l’enrichissement. Sans aucun doute, beaucoup l’ont démontré. Mais certains s’en mordent les doigts également, et même si on entend parfois parler d’histoires réussies en matière d’investissement immobilier, on retient surtout les échecs et les récits de problèmes !

Difficultés à louer, loyers impayés, dégradations, impôts…

Et même quand j’évoque avec des amis ou collègues mon studio meublé qui est depuis 3 ans un investissement très rentable, très vite les commentaires sont toujours les mêmes : "oui mais il faut déjà avoir les moyens pour se lancer", "un jour ou l’autre tu vas tomber sur un mauvais payeur", ou encore "rentable ? même après impôts ? "

Beaucoup de personnes pourraient se lancer dans l’immobilier mais n’osent pas ou ne veulent pas s’en donner les moyens. Et je pense qu’ils se coupent une véritable voie pour améliorer leur avenir financier et celui de leur famille…

Je l’ai déjà évoqué, je viens de lire le livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière », clairement le meilleur bouquin que j’ai pu lire l'investissement immobilier !

Pour 2 raisons majeures :

Une source de revenus passifs pour Noël, mon site de niche sur les Lego

Je vous en avais parlé il y a un peu plus d’un an, comment le petit site Internet que j’ai créé sur les Lego il y a presque 3 ans voit ses gains décupler au moment des fêtes de fin d’année !

Avec le Noël 2011 passé et celui de 2012 très proche, je constate que le phénomène perdure.

Les visites sur le site sont multipliées par 3 ou 4 sur les 3 derniers mois de l’année, passant d’une moyenne de 15 à plus de 50 visites par jour.

Davantage de visiteurs et surtout davantage de visiteurs en quête d’information pour un achat. Des visiteurs actifs !

En période de Noël, s’ils tombent sur un article présentant une boite Lego qui les intéresse, la probabilité est grande pour qu’ils cliquent ensuite sur le lien Amazon leur permettant d’acheter le produit (en générale bien moins cher qu’en magasin !).

Et c’est là que je gagne quelques euros… (entre autres)

L’historique de ces revenus depuis 2010

S'enrichir et gagner en liberté financière, même en 2012 !

Je suis encore très loin d'être financièrement indépendant. De manière réaliste, surement pas avant 15 ans…(j’en ai 36 !) Ok, ça ne fait pas forcément rêver, mais la réalité est que je sécurise chaque jour un peu plus mon avenir…

Et c’est bien pour cela, que depuis 2009, suite à la crise 2008, j’ai décidé de me prendre en main activement, de dépendre de moins en moins des autres.

Et 2012 aura surement été l’une de mes années les plus abouties !

Avec :

Une hausse significative de mes revenus annexes

Pas de nouvelle source de revenu mise en place comme j’ai pu le faire en 2009 par exemple avec mon investissement locatif, mais une excellente optimisation des sources déjà existantes.

Différentes solutions de création de richesse (immobilier, bourse, internet) qui commencent à donner le meilleur 2 ou 3 ans après leur lancement…Peut-être m’aura-t-il fallu ce temps pour gagner en expérience et savoir les exploiter au mieux ?

Une baisse importante de mes dépenses

Je fais ici allusion aux dépenses récurrentes qui s’appliquent mois après mois, année après année…

Et par conséquent davantage de capacité d’investissement pour cette année et priori pour les années à venir.

Ce qui devrait automatiquement se traduire par davantage de revenus annexes dans le futur.

Le cercle vertueux est donc bien en place !

Voici donc une synthèse illustrée de mon année 2012...

Des revenus annexes en nette augmentation

Hausse de la fiscalité, les conséquences sur le rendement de mes investissements boursiers

Mon PEA aura 2 ans début 2013. Depuis son ouverture, je suis restais fidèle à une stratégie d’investissement dite de rendement, une approche qui convient bien à mon profil et à ma volonté d’obtenir des rentes régulières de mes actions.

J’achète donc des actions pour une très longue durée, pourquoi pas à vie, sans objectif de revente avec plus-value, dans le seul but de percevoir chaque année des dividendes, des revenus passifs.

Et je me suis fixé une cible assez précise : 5000€ de rentes annuelles nettes. (J’avais détaillé ici comment je comptais y parvenir d’ici quelques années.)

Et pour le moment, je suis plutôt en ligne avec ma feuille de route, avec probablement 1500€ de dividendes en 2013.

1500€ qui seront réinvestis au sein du PEA, non sorti sous forme de rente, donc sans aucune imposition.

Mais à terme, lorsque de l'argent sera sorti chaque année de mon PEA, il sera en partie taxé ! Et cette fiscalité évolue continuellement, à la hausse bien sûr et c’est toujours un sujet qui inquiète.

J’ai déjà reçu plusieurs emails me demandant si j’allais faire évoluer mon approche rendement étant donné les nouveautés fiscales…

Donc voilà mon analyse :

L’état des lieux début 2012

Investissement locatif : le risque des loyers impayés

Encore un peu jeune dans le milieu de l’immobilier, je suis surement encore un peu naïf, et surtout l’absence de mauvaise expérience me donne surement une vision un peu biaisée de la vraie situation.

Ces derniers mois, je suis tombé à plusieurs reprises sur des reportages TV montrant comment certains locataires profitent du système pour ne jamais payer leur loyers. Il parait que la situation a tendance à empirer, la crise surement…

La crise, le chômage, oui, c’est certainement vrai pour beaucoup, mais après avoir visionné ces reportages, je ne pouvais pas m’empêcher de penser que ça allait aussi donner des idées à pas mal de monde. J’ai eu le sentiment que finalement, ces personnes qui ne payent pas leur loyers ne risquent finalement pas grand-chose, finissant pas partir au bout d’un an ou 2, pour recommencer avec un autre bail…

Je n’ai encore jamais eu à subir une période de loyers impayés. Il y a quelques années, avant que je me lance, mon grand-père avait connu cette situation, plus d’un an de non paiement de loyer pour un studio parisien. Il avait mal vécu cette période, même si l’ensemble des démarches avaient été prises en charge par l’agence qui gère son bien.

Un sujet qui m'est apparu encore plus proche, début novembre, lors d’une réunion de Syndic. Sur les 3 autres propriétaires de ma copropriété, 2,  qui disposent d’autres logements locatifs, sont actuellement face à un locataire qui ne paye plus.

Ce qui est étonnant (c’est là que je fais le lien avec les émissions TV…), c’est que dans les 2 cas, ils ont simplement payé le premier mois, puis plus rien !

On peut toujours se tromper, mais ça semble être des exemples où les locataires avaient prémédité leur action…

Nouvelle voiture, nouvelle assurance auto…

Voilà, c’est fait, j’ai réceptionné ma nouvelle voiture samedi dernier ! Je ne vais pas épiloguer davantage sur ce choix, et si tout se passe bien, je ne devrais plus vous parler automobile avant un certain temps…

Pour clore ce sujet, je voulais tout de même partager avec vous la souscription de mon assurance automobile, un poste de dépense contrainte mensuel non négligeable !

Mon assureur jusqu’à présent…

Il s’agit de la Maaf, chez qui j’étais devenu client justement lors de l’achat de ma 307 il y a 7 ans.

Durant ces années, peu d’interactions avec eux, une déclaration d’accident non responsable (dommages matériels uniquement) et la prise en charge récemment de mon dépannage sur autoroute. Sans problème, service client efficace, rien à redire.

Avec un bonus de 0,5 depuis plus de 3 ans, mes dernières cotisations pour une assurance tout risque (avec 280€ de franchise pour les dommages) s’élevaient à 45€ par mois (540€ par an), un montant stable depuis quelque années.

Des frais d’assurances que je trouvais acceptables, et que j’aimerai ne pas trop dépasser à présent…

De plus, mes dernières bonnes années en tant que conducteur m’ont permis de bénéficier du « bonus à vie » Maaf ! à priori, pas de pénalité sur mon bonus de 0,5 lors de mon prochain accident responsable.

A la recherche du meilleur rapport qualité / prix…