2ème investissement locatif et taux d’endettement à venir …

3 ans après mon premier investissement locatif, l’envie de renouveler l’expérience devient de plus en plus forte.

Un peu comme en 2009, la situation économique peu réjouissante m’incite surement également à me bouger !

Sauf que par rapport à 2009, ma situation est différente : je ne suis plus propriétaire mais locataire de ma résidence principale.

Certainement pas un problème pour obtenir un prêt immobilier supplémentaire, que mes charges soient des mensualités de remboursement d’un crédit ou des loyers, ça revient en gros au même. Je dirais même qu’actuellement, mon taux d’endettement est plus faible, avec des loyers plus faibles que mes dernières mensualités.

Le soucis est qu’il est probable que d’ici un an, je souhaite acheter à nouveau une maison.

Et là, avec un éventuel 2ème investissement locatif, je risque de limiter mes possibilités d’emprunt supplémentaire.

C’est donc tout le problème, est-ce que je peux investir, à crédit, dans les mois qui viennent, tout en conservant une capacité d’emprunt quasi identique dans 1 an ? Est-ce que banques me suivront de ma même façon ?

Des dividendes versés en actions

J’ai déjà évoqué dans cet article les avantages et inconvénients de percevoir ses dividendes en numéraire, en liquidités donc, ou en nouvelles actions.

Ma conclusion était « ça dépend… », du cours de bourse au moment du choix à effectuer, de la décote proposée pour le réinvestissement en actions. Eventuellement aussi du souhait d’investir sur d’autres sociétés avec cet argent frais.

Jusqu’à présent j’ai toujours choisi le paiement en numéraire, les offres proposées n’étaient pas suffisamment intéressantes pour se priver de sa liberté de choix pour le réinvestissement.

Mais 2 opportunités viennent de se présenter et l’intégralité de mes dividendes du mois d’Octobre seront versés sous forme de nouvelles actions.

Les dividendes GDF Suez et Rallye

En effet, GDF Suez et Rallye me proposent de percevoir, si je le souhaite, leur versement d’Octobre sous forme d’actions.

Il s’agit de 2 titres qui font partie actuellement de mes meilleurs rendements (respectivement 6,90% et 8,39%) et que je suis toujours prêt à renforcer.

La proposition de GDF Suez :

Acheter un bien lors d’une vente aux enchères immobilière

Aujourd'hui, je vous propose un article invité de Laurent du blog 500k, l'un de mes blogs favoris sur l'immobilier !

Merci à Olivier de m’accueillir à nouveau sur Plus-riche-et-indépendant. Cette fois, je ne viens pas vous présenter un projet, mais je vais partager avec vous une de mes pratiques favorites pour faire de bons investissements, il s’agit de la vente aux enchères immobilière.

La vente aux enchères immobilière, c’est un monde particulier avec ses propres codes. Avant de se positionner sur une telle vente il est nécessaire de se placer en observateur. Je vous conseille de vous préparer et de bien vous informer.

Il y a trois types de vente aux enchères, commençons par la plus simple et celle qui s’apparente le plus à une vente classique, la vente aux enchères notariée.

La vente aux enchères notariée

Comment bien estimer la rentabilité locative, impôts compris !

Comme évoqué dans cet article, le souhait de débuter un nouveau projet d'investissement immobilier devient de plus en plus concret.

Et les dernières annonces peu réjouissantes de ma société parlant de coupes nécessaires pour faire repartir les bénéfices à la hausse et ainsi rassurer les investisseurs, vont surement faire accélérer un peu mes recherches : avec un CDI, c’est toujours plus simple pour obtenir un prêt !

Du coup je commence à considérer et comparer différents types possibles d’investissement immobilier, j’y reviendrais dans un prochain article.

Et pour comparer, ça passe nécessairement par des chiffres ! J’utilise beaucoup Excel, avec mes propres feuilles de calcul, mais j’ai découvert une application en ligne, Rendement Locatif, totalement gratuite, que je souhaitais partager avec vous !

Il y a particulièrement 2 points que je trouve très intéressant :

• la prise en compte de la fiscalité dans l’estimation du rendement, et ce pour différents types d’imposition : micro-foncier, micro-BIC, réel.

• et surtout l’évolution du rendement sur la durée du prêt choisi ! C’est un détail que l’on oublie souvent, selon le type d’imposition choisi (mais aussi selon l’évolution du montant du loyer ou des charges), le rendement évoluera à la hausse ou à la baisse.

Outre, simuler la rentabilité (et l’autofinancement) de tel ou tel bien immobilier, ca en fait un outil très utile pour d’abord faire le bon choix initial en termes de type d’imposition, puis pour optimiser le rendement au bout de quelques années en changeant éventuellement.

Exemple concret avec les chiffres de mon studio locatif

Quels risques à acheter des actions France Telecom ?

Après 3 années de dividende à 1,40€ par action, il ne fait plus de doute que les dividendes 2012 et probablement 2013 seront en baisse.

Et pourtant, je viens tout de même de renforcer vendredi dernier la ligne France Telecom de mon PEA, avec 50 nouvelles actions au cours de 9,47€.

Je cherche à obtenir un revenu passif issue d’actions à haut rendement. L’idéal est bien sûr des actions aux dividendes croissant, année après année…et France Telecom ne répond pas vraiment à ce critère.

Mais justement, est-ce que la remise à plat du dividende de France Telecom ne serait pas une bonne nouvelle pour les années à venir ?

A un prix de revient unitaire de 9,47€ et le dividende 2011 de 1,40 par action, le rendement aurait été de 14,78%...

Il faut donc à présent oublier ces rendements à 2 chiffres délirants. A quoi peut-on s’attendre pour les 2 années à venir ?

J’exclus personnellement une suspension totale du dividende, le principal actionnaire, l’Etat aurait trop à perdre après avoir perçu près d’1 milliard d’euros en 2011.

Quel rendement espérer alors ?

La signature de l’acte de vente de ma maison

Depuis donc la fin Août, je ne suis plus propriétaire de ma résidence principale, mais locataire.

L’acte de vente authentique de ma maison a été signé chez le notaire et l’essentiel des détails administratifs sont désormais derrière moi.

Je peux désormais me concentrer sur ma nouvelle vie, à proximité de mon boulot, sans quasiment aucun trajet routier et commencer à penser à mes nouveaux projets et au réinvestissement de la somme d’argent récupérée au passage.

3 gros mois plus tôt, j’étais déjà passé chez le notaire pour la signature du compromis de vente, j’ai en effet vendu ma maison en tant que particulier.

Comment obtenir une somme d’argent importante à investir ?

Avoir un capital important qui travaille pour soi est l’espoir de beaucoup d’entre nous.

Obtenir un revenu passif issue de sommes d’argent bien investi !

On évoque souvent comment réaliser de bons investissements, aux rendements élevés !

Mais le problème N°1 est avant tout toujours le même : comment obtenir un minimum de capital de départ, en un laps de temps assez court…

Comment obtenir ces premiers milliers (ou davantage…) d’euros qui constitueront une première étape, un premier capital qui commencera à fructifier et qui initiera la boule de neige…

Même pour de l’immobilier locatif, avec l’effet de levier du crédit en achetant sans apport, il est en général nécessaire d’avoir au minimum les frais de notaire, quelques milliers d’euros qu’il faut avoir de disponible.

Plus globalement, même si une bonne stratégie immobilière, couplé à une exécution parfaite, peut permettre de devenir indépendant financièrement sans grand apport financier, trouver des solutions pour générer et cumuler beaucoup d’argent, transformé en rentes, reste une solution qui fonctionne à coup sûr.

Il est pour moi évident aujourd’hui que pour continuer à développer mes revenus dit « passifs », il me faut avant tout obtenir du capital pour investir plus !

J’ai bien sûr récupéré les 160 000€ de la revente de ma maison, mais pour le moment à l’exception d’un premier virement de 5000€ sur mon PEA, je n’ai pas encore décidé la suite. Il y a toujours de fortes chances qu’une part importante serve d’apport pour un autre achat de maison dans quelques temps…Avec quelques mois de recul sur ma nouvelle vie de locataire, j’y verrai plus clair !

Mais ça reste évidemment un très bon problème, qui soulève chez moi une question essentielle, comment obtenir rapidement (quelques mois ou années…) davantage !

L’occasion de lister ici quelques pistes :

Suivi PEA : de nouvelles liquidités à investir

Début juillet, lors de mon dernier point sur le suivi de mon PEA, j’espérais que le rebond amorcé de la bourse ne durerait pas…que les cours rebaisseraient cet été pour m’offrir de belles opportunités d’investissements début septembre, une fois le capital de la revente de ma maison disponible sur mon compte !

Mais évidemment pour une fois, il ne fallait pas vendre en mai…le CAC40 a tranquillement continué sa progression vers les 3500 points ! Et les cours de bourse des 9 titres de mon portefeuille ont grimpé.

Au point d’observer un pic de hausse de mon capital de +8% le 17/08, avec 11881€ pour 11000€ investi personnellement (hors dividendes réinvestis).

Ça pourrait sembler positif pour beaucoup, sauf pour ceux qui comme moi sont en phase de création de leur capital boursier !

Plus les cours restent bas, plus les rendements sont hauts et plus les perspectives de gain en capital dans 10 ou 20 ans sont grandes…

Ceci dit, nous sommes encore loin des 6000 ou 7000 points, beaucoup de rendements restent excellents, et enfin, la crise sera sans doute encore longue…voir durable ! Et encore une fois, ce n'est pas forcément un handicap lorsque l'on ne recherche pas la hausse des cours, mais simplement un rendement, des dividendes…

Je garde donc le cap et je me prépare de manière à être réactif en cas de rechute brutale !

5000€ de liquidités disponibles sur mon PEA