Diversifiez vos organismes bancaires !

Beaucoup de personnes dans mon entourage ne font appel qu'aux services d’une seule et unique banque, chez qui ils cumulent comptes, crédits, services et placements depuis toujours.

Ils ne se posent même pas la question d’aller voir ailleurs, ils n’ont pas le réflexe de comparer. Et pourtant, les banques sont des entreprises commerciales comme les autres, avec l’objectif de nous vendre des produits. Des produits sur lesquelles la concurrence est pourtant rude. Rappelez-vous la montagne de publicité et les multiples offres promotionnelles lorsque la Poste et la Caisse d’Epargne ont perdu l’exclusivité sur le Livret A.

Beaucoup de choses ont changé ces dernières années, notamment grâce à l’apparition des banques en ligne :

• La concurrence est enfin arrivée dans le système bancaire, obligeant les banques traditionnelles à évoluer. 
• Il est devenu de plus en plus facile de comparer les offres, il y a plus de transparence. 
• Et il est aussi beaucoup plus facile d’ouvrir des comptes dans les organismes les mieux adaptés à nos besoins.

Alors faites jouer la concurrence, pour chacun des placements financiers ou service bancaire dont vous avez besoin, allez choisir le meilleur là où il se trouve !

Ma diversification et son organisation

Pourquoi je ne veux pas déménager même si ma maison a pris 20% !

Ma femme a depuis quelque temps des envies de déménagement, des envies de plus de surface habitable, 7 années après l’achat de notre 1ère maison

On pourrait surement en effet viser un peu plus grand, un peu plus que les 105m² habitables et leurs 500m² de jardin.

Mais c’est exactement le genre d’action qui équivaut pour moi à se tirer une balle dans le pied, dans ma quête de plus d’indépendance financière. 

Pour moi, dépenser davantage dans sa résidence principale est une aberration, ce n’est pas un actif qui rapporte. L’argent supplémentaire dépensé dans un nouvel achat sera de l’argent non investi ! Ca repoussera en plus le moment où l’on pourra investir plus (une fois la maison payée), et on le sait, chaque année perdue ne se rattrape pas.

Alors en essayant de faire abstraction de tous les attraits d’une nouvelle maison, je vais devoir essayer de la convaincre que ce n’est pas du tout une bonne idée !

La valeur de ma maison :

J’ai donc fait estimé la valeur de ma maison par un professionnel de l’immobilier. Personnellement, j’en donnais 285 000€ net vendeur.

Investissement locatif plus ou moins autofinancé: avec ou sans apport personnel ?

Dans un premier article, j’avais simulé une étude de cas qui montrait que la performance d’un placement immobilier locatif était nettement supérieure dans le cas d’un apport personnel nul : pour le cas étudié il fallait jouer à fond l’effet de levier du crédit en empruntant la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition.

Suite à cet article, j’ai reçu un commentaire tout à fait pertinent me disant que mon cas était peut-être un peu trop optimiste, avec comme hypothèses un loyer de 500€ pour un coût de 85000€.

En gros le bien était quasiment autofinancé. Et dans ce cas, autant laisser le locataire payer la totalité de l’investissement.

Soit dit en passant, c’est un cas de figure pas totalement utopique tout de même, puisque c’est plus ou moins mon cas personnel ! Un studio rénové qui a nécessité un emprunt de 85000€ (acquisition + travaux, les frais de notaire ont été payés en plus), et qui est aujourd’hui loué 550€ par mois en meublé, en région parisienne. L’achat ayant été fait en Aout 2009.

 

Maintenant qu’en est-il si on considère effectivement un cas moins favorable, avec par exemple un loyer de seulement 350€ pour le même coût d’achat de 85000€ ?

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.

J’ai regardé les différents cas suivants :

1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit

L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.

Comment s’enrichir de manière certaine ?

Selon moi, un passage obligé est celui-ci : avoir un plan structuré, le suivre avec discipline, faire le point régulièrement, en déduire les actions qui s’imposent, et optimiser.

J’ai ainsi détaillé mon plan d’investissement dans les 2 articles précédents, celui qui décrit mon approche diversifiée, mais aussi celui où je partage comment je la suis au moyen de 2 pages de synthèse, un petit outil visuel qui fonctionne bien pour moi.

Vous pouvez télécharger ici une version moins personnalisée, qui me semble être une bonne feuille de route pour tout investisseur, en y intégrant les 4 thèmes suivants :

1 _ Mettre de l’ordre dans ses finances, être prêt à investir

2 _ Investir sa capacité d’épargne mais aussi utiliser l’effet de levier du crédit pour l’investissement immobilier.

3 _ Développer des sources de revenus supplémentaires

4 _ investir en soi, développer ses connaissances et compétences : ça impactera forcément positivement les 3 premiers points

Téléchargez le .pdf ici   (2 pages / plan d’investissement et ressources associées)

Et vous, quelle est votre technique pour suivre et piloter vos investissements ?  

Comment je suis visuellement mes investissements : planification et dashboard

Sûrement plus parlant (en tout cas pour moi) que le long discours de l’article précédent, ci-dessous la représentation visuelle en une seule page que j’utilise pour structurer mon plan d’investissement, tout ce que j’essaie de gérer et de développer en parallèle.

On y retrouve au travers des 2 premières lignes ce qui assure d’être dans une bonne position pour investir.

Ensuite les flèches vertes indiquent (avec des proportions) où est investie principalement ma capacité d’épargne : remboursement accéléré de mon crédit maison, PEE, assurance vie et PEA.

Les flèches jaunes indiquent comment sont utilisés les revenus supplémentaires générés.

Enfin les flèches voilettes représentent les autres flux d’argent possibles.

Et de façon à faire le point régulièrement, je réutilise la même représentation visuelle en tant que tableau de bord.

Mon plan d’investissement : une approche diversifiée

Je n’ai pas de domaine privilégié d’investissement, en tout cas pour le moment. Et surtout je pense qu’il est fondamentalement bon de diversifier, à moins d’être expert dans un domaine ou d’y développer une passion, le tout « immobilier » ou le tout « bourse ».

Mon approche d’investissement n’a sûrement rien de révolutionnaire. Mais appliquée avec méthode et discipline sur la durée, et associée à une bonne exécution, elle devrait permettre de m’enrichir à coup sûr !

J’ai toujours aimé épargner ce qui m’a permis un peu avant 30 ans de me mettre en bonne position pour réellement investir, faire fructifier cette capacité d’épargne !

En bonne position signifie pour moi plusieurs choses :

• S’être débarrassé de ses mauvaises dettes, notamment aucun crédit automobile
• Ne pas vivre au dessus de ses moyens et arriver à dégager une capacité d’épargne annuelle : pas nécessairement tous les mois (ils ne se valent pas tous, il y a les tiers d’impôts, les primes…), personnellement, je ne cherche pas à placer de façon automatique par exemple 200€ / mois. Mais je  me fixe un objectif d'épargne annuel que je rempli déjà en parti en plaçant mon intéressement,et mon 13ème mois.
• S’être bâti une épargne de précaution: quelques mois de salaire, à chacun de juger selon sa situation, 2 mois pour moi (sur Livret A ou LDD)
• Avoir fait la démarche pour devenir propriétaire et avoir commencé à rembourser sa résidence principale

Et depuis 5 ans, je me suis engagé activement dans la 2ème phase, l’investissement !

J’ai donc pris le parti de me diversifier, d’une part pour limiter les risques, mais aussi pour découvrir dans quel domaine je me sens le plus à l’aise, le plus doué pour y investir avec succès. Explorer différentes voies en parallèle est forcément un peu plus lourd à gérer, mais certaines solutions prennent peu de temps, une fois le système mis en place.

Mes investissements passent donc actuellement par 4 supports différents, 3 financiers et 1 immobilier :

Acheter à 2 sans être marié, l’achat croisé

Je ne suis pas marié, je vis en concubinage…et la loi n’aime pas ça, comme le déclarait Napoléon Bonaparte : « les concubins se désintéressent de la loi ; la loi se désintéresse d'eux ». Sur le plan civil, nous sommes considérés comme de véritables étrangers.

Donc c’est mal, mais ça me convient très bien. Et ce n’est pas cette situation qui nous a empêché d’acheter à deux notre résidence principale, première action que je considérais comme critique vers un peu plus d’indépendance financière, il y a de ça bientôt 7 ans.

Notre problème principal était de trouver la meilleure solution légale pour protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’autre. En clair, lui permettre de conserver la jouissance de la maison sans être inquiété par les héritiers désireux de récupérer leur part en vendant le bien, à l’époque nos parents, aujourd’hui nos enfants.

Il existe plusieurs options, plus ou moins complexes, plus ou moins avantageuses, entre autres, l’indivision (solution mise en œuvre par défaut si rien d’autre n’est précisé) ou la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Pourquoi il vous faut absolument un deuxième compte courant ?

Vous souhaitez développer des sources de revenus supplémentaires ? Vous commencez à en gagner quelques euros tous les mois ? Vous souhaitez réinvestir vos gains dans votre business naissant ou dans d’autres sources d’investissement ?

Alors il vous faut absolument posséder un deuxième compte courant ! Un compte courant annexe à celui sur lequel vous virez tous les mois votre salaire et que vous utilisez pour vos dépenses mensuelles.

L’objectif est d’éviter de noyer vos revenus alternatifs au milieu de vos recettes et dépenses courantes. Ca va clarifier vos comptes et vous aider à progresser.

Ce que ça va vous apporter ?

D’une part, une vision directe et claire sur ce que vous gagner de façon alternative et comment vous le dépensez, ou mieux comment vous le ré-investissez !

D’autre part, un outil de motivation indispensable pour vous enrichir un peu plus chaque jour et pour maintenir votre persévérance ! Mettez y tout ce que vous arrivez à gagner autre que votre salaire, sur Internet, vos ventes sur Ebay, vos petites activités de service…

Vous aurez une idée directe de vos revenus supplémentaires que vous serez motivé à faire croitre. Au début vous gagnerez peu, quelques euros ou quelques dizaines d’euros, s’ils sont noyés dans le solde de votre compte courant standard, ça vous semblera ridicule, insignifiant, et vous serez tenté d’abandonner vos projets. Comme vous avez pu le voir dans cet article, il m’aura par exemple fallu persévérer 11 mois pour gagner 100€ par mois avec ce blog.

Dans combien d’années pourrez-vous vous passer de votre salaire ? Feuille de calcul Excel à votre disposition...

Suite à mes 2 articles « indépendant financièrement à 55 ans » et « Peut-être même quelques années plus tôt ! », plusieurs lecteurs m’ont demandé de leur partager ma feuille de calcul Excel.

J’ai donc essayé de créer un petit outil assez générique, pour que chacun puisse estimer lui-même le chemin qu’il lui reste à parcourir vers l’indépendance financière. L’idée est que vous puissiez simuler votre situation personnelle, voir où vous en êtes aujourd’hui, et simuler des évolutions possibles.

Vous pourrez donc tester différentes approches, différentes voies d’investissement, adaptées à vos possibilités, et juger quelles sont les plus efficaces.

Les principales informations à remplir sont les suivantes :

• Dépenses mensuelles (annuelles totales divisées par 12)
• Revenus passifs avec 4 grandes catégories :
• Placements financiers type assurance vie ou livrets
• Actions en bourse
• Immobilier locatif
• Autres (allocations familiales ou aides sociales…)
• Revenus alternatifs (ventes via Ebay, revenu de sites Internet, activité annexe en autoentrepreneur...). il est possible de remplir jusqu'à 3 revenus alternatifs.

Privilégier l’immobilier ou la bourse pour ses investissements en 2011?

Il n’y a certainement pas de réponse unique. Certains ne voient que par la pierre et sont rebutés par les actions, d’autres ne voient dans l’immobilier qu’un prochain crack de grande ampleur.

Mon avis, qui n’engage que moi, est qu’il faut absolument considérer les 2 types de placement pour faire croître au mieux son patrimoine sur la durée.

D’une part parce qu’il y a toujours de très bonnes affaires à réaliser, que ce soit dans l’immobilier ou en bourse, même quand les tendances sont contraires.

Et d’autre part parce que les valeurs de ces 2 placements suivent sur le long terme des cycles de hausse et de baisse, et que sur 20, 30 ou 40 ans de création de patrimoine, il faudra savoir adapter sa stratégie.

Pour cela il est critique de s’intéresser aux grandes tendances sur le long terme. C’est le seul moyen de relativiser un peu tout ce que l’on peut entendre autour de nous, que ce soit par les média, les collègues, les amis…tout ce bruit qui a tendance à polluer un peu notre réflexion.

Achèteriez vous cet appartement pour un investissement immobilier locatif ?

Nous aurions besoin de vos bons conseils ! J’échange régulièrement depuis quelques semaines avec une lectrice de ce blog, qui cherche à investir, essentiellement dans le but de sécuriser ses revenus une fois à la retraite (dans une vingtaine d’année).

Elle est notamment très tentée par l’investissement immobilier, ayant l’impression que ses placements financiers ne lui rapportent rien, et se sentant plus rassurée par la pierre.

Et pourtant je pense que sa situation est plus confortable qu’elle ne le perçoit…

Cette lectrice est actuellement expatriée à l’étranger, travaillant pour son propre compte. Elle possède déjà 1 appartement en location en France.

Elle détient également un capital financier qui lui permet d’envisager l’achat d’un nouvel appartement cash, sans faire appel à un crédit. Mais en pratique, elle envisage pour le moment un crédit in fine. (garanti par le fait qu'elle possède une somme supérieure au prix de l'appartement visé).

Comment je me suis rapproché de l'indépendance financière cette année (partie 1)

La fin d'année approche, la plupart des projets que j'avais pour cette année ont été lancés et je peux déjà dresser un petit bilan de ma progression sur 2010. L’article complet étant un peu long, il sera publié en 3 fois :

• L'immobilier pour commencer ici
• Puis mes placements financiers et mes finances personnelles
• Et enfin mes nouveau projets à l'origine de nouvelles sources de revenus.

Donc dans cette 1ère partie, la gestion de mon immobilier…

L’immobilier locatif

2010 a été ma première année de location de mon studio meublé, ma première année d’expérience de gestion locative.

Coté locataire, j’en aurais finalement eu 3, facilement trouvés, 1 étudiant étranger et 2 collègues, avec assez peu de vacance locative, 1 gros mois, et assez peu de désagréments même si mon 1er locataire m’a donné quelques frayeurs. (C’était mon bizutage…).

Comment réduire mon budget automobile ?

S’enrichir, c’est d’une part gagner plus, notamment par de bons investissements et de bons placements, mais c’est aussi dépenser moins. En tout cas minimiser les dépenses contraintes !

Et l’un des principaux postes de dépense des familles est la voiture ! Bien sûr, ça peut être classé pour certains dans la catégorie plaisir ! Et je peux le comprendre après avoir bataillé pour m’approcher du stand Audi au dernier salon de l’auto à Paris !!

Mais pour le moment, personnellement, j’ai de nombreuses autres priorités, en particulier payer ma maison et investir pour sécuriser ma famille et être davantage indépendant financement.

Donc, la voiture est avant tout aujourd’hui pour moi un moyen de transport et j’aimerais arriver à minimiser dans la durée ma part de budget consacrée à l’automobile. On parle de sommes très importantes, je suis convaincu qu’il y a beaucoup à gagner, en tout cas à économiser, mais c’est un thème sur lequel je butte un peu.

Une voiture neuve « compacte familiale » c’est de l’ordre de 20000€ neuve soit les frais d’un investissement immobilier dans un appartement avec même un peu d’apport ou bien l’achat cash de plusieurs places de parking !

Voici ma situation et mes pistes de réflexion actuelles, toute aide est la bienvenue !

Pourquoi mon taux d’endettement de 44% ne me fait pas peur !

L'endettement est un mot qui a tendance à faire peur, on pense rapidement problèmes pour boucler ses fins de mois, surendettement...mais tout dépend de quel type d'endettement on parle et la maîtrise qu'on peut en avoir. Il faut bien sûr autant que possible bannir tout endettement de type crédit à la consommation, voir même crédit automobile, mais pour ce qui est de l'immobilier, s'endetter est un excellent moyen de s'enrichir. Mais il faut le faire de manière contrôlée.

Cette année, comme je vais l'expliquer plus loin, je suis passé à 44% d’endettement, de façon pleinement volontaire, et ça ne m’empêche pas du tout de dormir, bien au contraire ! Je sais que je peux gérer ce taux selon mes projets et les situations que je vais rencontrer.


Je suis confiant par rapport à cette situation pour 5 raisons :

1 _ Je rembourse à un bon rythme mes emprunts, j’ai déjà réduit de 4 années la durée initial de mon crédit maison en modulant à la hausse mes mensualités à 3 reprises depuis 2004. Chaque euro remboursé en plus par mois va directement dans la capital de la maison.

2_ j’ai un budget prévisionnel sur 1 voir 2 ans qui me donne de la visibilité

Prenez date avec votre assurance vie et votre PEA

Je commence à penser sérieusement depuis quelques semaines à m’intéresser davantage à la bourse. Jusqu’à présent, je ne m’y suis frotté qu’au travers de fond commun de placements, plus ou moins investis en actions, achetés via des assurances vie multi-support. Ca m’a donné une première expérience des marchés boursiers depuis quelques années, j'ai appris à perdre mais aussi à gagner un peu...et j’envisage maintenant de me créer un petit portefeuille d’actions dans les prochains mois. J’ai beaucoup à apprendre pour gérer efficacement et de façon lucide un portefeuille d’actions, mais la bourse reste malgré tout l’un des piliers majeurs pour s’enrichir.

Je commence à parcourir les offres des courtiers en ligne, j’en ferais un article une fois mon choix effectué !

Par contre, j’ai réalisé que j’avais peut-être perdu des années précieuses. Si dans quelques semaines je finis par ouvrir un PEA (Plan d’Epargne en Action), j’aurais alors dû le faire bien avant, au moins uniquement pour prendre date quand à la date d’ouverture du compte.

Ne pas attendre pour multiplier ses placements immobiliers

Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.

Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.

Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?

Investissement locatif : ma déclaration d’impôt au régime réel

Suite à l’achat de mon appartement fin 2009, je viens de remplir ma première déclaration de revenus prenant en compte cet investissement locatif.

La façon la plus simple de déclarer ses revenus fonciers est d’utiliser le régime micro foncier si ses revenus locatifs ne dépassent pas 15000€. Il suffit de déclarer ses recettes brutes sur la déclaration standard, le formulaire complet 2042, et un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué.

Mais dans certains cas, lorsque les charges que l’on peut déduire dépassent l’abattement forfaitaire de 30%, on a tout intérêt à choisir le régime réel plutôt que le micro foncier. Par contre ce choix nous engage pour une durée de 3 ans.

Le fait de choisir le régime réel nécessite alors de détailler toutes les recettes, les frais et les charges sur le formulaire complémentaire 2044. On en calcule ainsi le résultat foncier, qu’il s’agisse d’un bénéfice (plus de recettes que de charges) ou d’un déficit (moins de recettes que de charges.). C’est dans ce 2ème cas que ça devient très intéressant, j’y reviendrais dessous avec mon cas personnel.

Les frais et charges que l’on peut déduire sont les suivants :

Quel est le meilleur placement pour ses enfants ?

J’aimerais constituer une petite épargne pour mes enfants de manière à les aider à démarrer dans la vie. Le point essentiel avant de sélectionner un placement est de se souvenir du pouvoir des intérêts composés. On peut partir du principe qu’un enfant à environ 18 ans devant lui à partir de sa naissance avant d’avoir besoin de son argent, ça laisse donc du temps pour exploiter au mieux l’épargne.

Les différentes options

• Livret A : une solution très simple à mettre en œuvre, plafonnée à 15300€, actuellement rémunérée à 1.25% net. Et l’argent reste disponible à tout moment. Le taux d’intérêt actuel est faible (susceptible d’évoluer chaque trimestre), mais ça peut constituer une solution souple en combinaison avec un placement plus contraignant type assurance vie.

La meilleure stratégie pour optimiser son placement immobilier : générer du cashflow ou rembourser le crédit au plus vite ?

Je suis actuellement dans ma 1ère année de remboursement du crédit pour mon studio mis en location. La mensualité est 524€ sur 20 ans. (je moyenne pour faire simple, 535€ les 15 premières années, 490€ les 5 dernières).

Pour le moment tout se passe bien, mon locataire est toujours satisfait et mon budget prévisionnel annuel de cet investissement me dit me je devrais ajouter de ma poche 700€ environ pour boucler le financement.

Quelle est la meilleure option pour moi au bout de la 1ère année de remboursement pour optimiser mon investissement ? Baisser la mensualité et essayer d’être pleinement autofinancé, voir même générer un peu de liquidités ? Ou bien au contraire augmenter, si je peux me le permettre, pour réduire la durée du crédit ?