Rentier avec l’immobilier ? Oui mais surement pas comme ça…

Avez-vous lu la partie relative à l’investissement immobilier locatif de l’article « 10 recettes pour devenir rentier » publié ce mois-ci dans le magazine Mieux Vivre Votre Argent ?

Ca commence pas trop mal avec :

« L’immobilier est incontournable, il s’agit d’un voie royale pour s’enrichir, grâce à l’effet de levier du crédit »

Jusque là je suis assez d’accord, ce principe de s’enrichir grâce à l’emprunt et à l’argent des autres est en effet l’une des meilleures solutions pour gagner son indépendance financière. 

C’est ensuite la mise en œuvre qui m’inquiète… Développer une stratégie immobilière pour « devenir rentier » sur la base de ce qui est décrit est non seulement impossible pour la plupart d’entre nous, mais également surement voué à l’échec.

Avec notamment :

« Le locataire vous aide sérieusement à constituer votre patrimoine, même si aujourd’hui il est vain d’espérer financer à crédit 100% de la valeur d’un bien avec les revenus fonciers nets de frais et d’impôts. Un apport de 60 à 70% est nécessaire pour que les revenus nets couvrent entièrement un crédit sur quinze ans »

En clair, il faudrait admettre et se résoudre que pour autofinancer un bien aujourd’hui, même avec un crédit sur 20 ans, il faudrait au moins mettre 50% du coût de l’acquisition en apport personnel ! 50 000€ pour un F2 de 100 000€ !  Vous avez cet apport disponible ?  

Investir (ou non) dans une place de parking en concession à 2500€ ?

Dans le but de rester au contact du marché immobilier de ma région et notamment de la ville dans laquelle j’ai réalisé mon premier investissement locatif, je me suis paramétré depuis quelques semaines des alertes sur le pap.fr et seloger.fr. Je jette aussi régulièrement un œil sur leboncoin.fr, le site de petites annonces gratuites très en vogue actuellement sur lequel malheureusement on ne peut pas programmer d’alertes.

Et justement, c’est sur ce dernier site que je suis tombé sur une annonce très alléchante qui m’a fait pas mal cogité ces derniers jours:

Une place de parking en plein centre ville, dans un parking souterrain, vendu 2500€ !

Je connais très bien ce parking, il est toujours plein en journée, je n’essaye même plus de m’y garer.

J’ai relu l’annonce à 2 fois, il devait y avoir une erreur, il manquait peut-être un 1 devant le 2… je n’avais pas encore vu de prix affiché de parking ou de box à seulement 4 chiffres (dans ma ville). Investir dans un parking offre souvent une meilleure rentabilité qu’un bien d’habitation, mais là ça semblait énorme…

L’annonce datait de quelques jours et, à ce prix, j’étais convaincu que la place de parking était déjà vendue, depuis bien longtemps...

Mais non elle est toujours à ce jour en vente ! L’annonce date d’il y a un mois.

Parce qu’il y a bien une subtilité ! Pas d’erreur dans le prix de vente, mais plutôt dans le type de vente…

Une place de parking en concession

Cette place de parking est en fait en concession par l’exploitant du parking, Vinci Park, jusqu’en 2022… ça signifie que Vinci récupère la pleine propriété en 2022.

Objectif zero vacance locative ! malgré le départ de mon locataire...

Je loue mon studio depuis maintenant un an et demi, et mon 3ème locataire vient de m’envoyer son préavis de départ. Le préavis d’une location meublée comme la mienne est de seulement 1 mois. Mon locataire, qui est aussi un collègue, m’avait toutefois déjà prévenu un peu plus tôt de ce départ probable.

Comme évoqué dans ce comparatif location meublé VS location nue, la rotation plus fréquente des locataires est généralement l’un des inconvénients du meublé. Contrebalancé par un loyer supérieur et certains atouts fiscaux. Pas si évident de conclure sur la solution la plus rentable. Personnellement, j’attends d’avoir un recul d’au moins 2 années de location pour décider si je change ou non de mode de location.

C’est dans ce genre de situation que je vois les bénéfices de la gestion en direct (d’autres y verront des soucis…), d’une part la possibilité d’être plus réactif et d’autre part, d’éviter de supporter des frais de changement de locataire. Mais bien sûr il faut y mettre un peu du sien.

La bête noire de l’investissement immobilier : les vacances locatives !

Un départ de locataire correspond à un risque de perdre quelques semaines ou mois de loyers, ce qui ampute sévèrement le rendement locatif et la possibilité d’avoir un bien locatif autofinancé.

En 2010, 1 mois de demi de vacance locative avaient limité mon autofinancement, 90€ manquant par mois. Cette année, mon objectif est de faire mieux !

Ce que je prévois donc de faire :

Jusque 10% de rendement actuellement sur le CAC40 !

Après un bon début d’année, avec un pic à presque 4200 points, suivi de la crise japonaise, puis d’un rebond, la bourse, et notamment le CAC40, a de nouveau chuté avec cette fois-ci la crise de la dette et le risque de faillite de la Grèce.

Et tout cela fait peur à la grande majorité des français ! Moins de 10% déclarent investir en bourse. 

Et pourtant, de mon point de vue, c’est aujourd’hui se priver de l’une des meilleures sources de rentabilité, et passer à coté de très belles plus values dans les années à venir.

Avec un dividende assuré pour encore les 2 années à venir de 1,4€ par action, France Telecom offre aujourd’hui un rendement proche de 10% !

Il faut aussi voir le coté positif de la baisse des cours, le ratio dividende prévu sur le cours de l’action augmente. C'est-à-dire que pour la même somme investie, on peut acheter plus d’actions, on touchera donc plus de dividendes. On a par conséquent un meilleur rendement de notre placement.

Et ce sont aussi en plus d’excellentes occasions d’acheter les actions de ces sociétés très bon marché. Chaque rechute de la bourse correspond donc à de très bons points d’entrée pour acheter, pour investir.

Regardez par exemple les rendements actuels (au 28/06/2011) de quelques multinationales françaises :

• France Telecom :  9,86%
• Vivendi :  7,52 %
• GDF Suez :  6,22 %
• Total :   5,93 %
• Sanofi :  4,66 %

Ce serait dommage de ne pas en profiter…

Cette rente est-elle assurée ?

Mon dernier investissement....un smartphone !

Je préfère appeler ma dernière dépense loisir, un investissement…pour en justifier l’achat, même si ce n’est pas non plus une grosse folie, 209€…pour un Samsung Galaxy S2.

Il s’agit de mon tout premier smartphone, j’ai fini par me laisser convaincre par mes amis et collègues, tous accrocs de leur iphone.

J’ai surtout été convaincu par les nouvelles offres SFR de renouvellement de portable. Début juin, un iphone 4 m’aurait couté 599€ avec mes 13000 points de fidélité…moins 50 petits euros de geste commercial en appelant le service client. Mais le gars sur lequel je suis tombé avait été sympa et m’avait conseillé d'attendre le 15 juin, date à laquelle ça allait devenir bien plus avantageux, mais il ne pouvait pas m’en dire plus….

En effet, le 15 juin, le iphone 4 ne me coutait plus que 309€. Mais finalement, j’ai craqué pour un Androïd, le Samsung Galaxy S2 , un peu moins cher et plus récent. Mais le sujet n’est pas là.

Est-ce vraiment un investissement ?

Quel est le meilleur placement financier pour faire fructifier 20 000€ pendant 1 an sans risque ?

Début juillet je vais pouvoir débloquer de mon Plan d’Epargne Entreprise (PEE) une somme assez importante presque 20 000€, placée depuis 5 ans.

Ce qui fait l’attrait du PEE, c’est l’abondement lors des versements, 25% dans mon cas. Ensuite le rendement du fond sur lequel les capitaux sont placés est déjà nettement moins intéressant. Donc généralement, je récupère ce qui devient disponible pour le placer selon mes propres choix, le plus souvent ces dernières années sur mon Assurance Vie.

Cette fois-ci, c’est un peu différent, la somme est plus importante (prime exceptionnelle notamment à l’époque) et surtout je planifie de l’utiliser d’ici un an.

Avec plusieurs projets : travaux d’améliorations dans ma maison (si finalement je ne déménage pas…) et nouvel investissement immobilier locatif (avec cette fois-ci éventuellement un petit apport en plus des frais de notaire).

Je recherche donc le meilleur placement financier dans l’année qui vient, pour faire travailler au mieux cet argent, en le gardant disponible à tout moment, et sans risque de perte de capital.

Quelles sont les options de placement pour cette épargne court terme ?

Doubler son salaire avec l’immobilier, le guide pour investir gagnant dans l’immobilier, par Cédric Annicette

J’ai eu l’opportunité de parcourir le nouveau guide de Cédric Annicette après Parking attitude, cette fois-ci centré sur l’investissement immobilier d’habitation.

Cédric a en effet focalisé ses investissements ces derniers mois sur plusieurs biens immobiliers, dans Paris notamment, expériences qu’il partage en toute transparence sur son blog Business Attitude. Et il s’avère que ce sont des investissements payants, et ce, malgré la bulle immobilière parisienne !

As t-il réussi à créer un guide sur l’investissement immobilier qui sorte vraiment du lot ? sur lequel on peut s’appuyer pour réussir son placement locatif et vraiment gagner de l’argent avec l’immobilier dès maintenant ?

Avant d’investir moi-même dans l’immobilier il y a presque 2 ans, j’ai lu un certain nombre de bouquins sur le sujet mais aucun ne m’a réellement convaincu, c’est toujours resté trop théorique et abstrait. Comment je suis devenue rentière en quatre ans d’Elise Franck, a eu un certain succès, peut-être parce que justement, il y avait des chiffres et des exemples concrets, c’est le vécu de quelqu’un qui a réussi. Bien que très motivant, les cas présentés (qui datent d’il y a quelques années) paraissent presque utopiques tellement ils sont profitables !

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.