Aménager ses combles pour valoriser son patrimoine immobilier, une solution efficace ?

Dans le but de gagner en surface habitable, tout en évitant de devoir déménager, j’ai commencé à me renseigner sur l’aménagement possible des combles de ma maison.

Aménager ses combles est une solution de plus en plus fréquemment employée pour accroitre son espace de vie à moindre coût.

Et quand on voit les prix actuels au mètre carré de l’immobilier, on peut aussi se demander si gagner des mètres carrés habitables par un aménagement de combles, ne serait pas un investissement très rentable, qui valoriserait son patrimoine immobilier.

C’est donc aussi ce que j’ai regardé.

La faisabilité technique et le coût associé

Ma maison possède des combles perdus, c’est-à-dire avec une charpente en W qui obstrue tout l’espace disponible.

Il existe alors des solutions pour modifier la charpente, en remplaçant la structure en W, par une structure moins encombrante.

Plusieurs voisins ont eu recours à ce type de solution, notamment en faisant intervenir la société Harnois, qui a déposé pas mal de brevets sur la transformation de combles perdus.

Toucher ses dividendes en numéraire ou en actions

Le dividende est au centre de mon approche d’investissement boursier, en ayant décidé de focaliser mes achats sur des actions à haut rendement, sur des sociétés qui distribuent de forts dividendes. C’est ainsi que j’ai commencé à bâtir mon PEA « rendement » comme décrit ici.

Classiquement, les entreprises proposent à leurs actionnaires de toucher les dividendes en numéraire, en espèces. (virés donc automatiquement sur le compte espèce du PEA ou compte-titres).

Mais un certain nombre de sociétés proposent la possibilité de toucher leurs dividendes sous forme d’actions supplémentaires. L’intérêt pour ces entreprises est d’éviter de sortir de l’argent, il s’agit « juste » d’une augmentation de capital. C’est notamment privilégié en période de difficultés économiques.

Je viens de connaître la situation avec mes titres ABC Arbitrage. La société m’offrait la possibilité de toucher des actions à 7€ pour un cours de bourse de 7,32€ à l’époque. La décote maximum autorisée est de 10% par rapport au cours moyen des 20 dernières séances de bourse. En gros 4,5% de décôte dans ce cas précis.

Travailler différemment et réussir autrement !

Si comme moi vous vous êtes déjà senti terriblement frustré dans votre travail en tant que salarié, si vous avez la conviction que d’autres façons de travailler, souvent basées sur du simple bons sens, seraient nettement plus efficaces pour tout le monde, si vous vous lancez consciemment ou non dans le développement d’un petit business et que vous voulez vous donner toutes les chances de réussir, vous devez lire Rework! 

Je pense que c’est LE livre sur le travail et l’entreprenariat qui a été le plus révélateur pour moi. Celui qui exprime le mieux et le plus simplement la façon dont j’aimerais travailler.

Dans la société dans laquelle je travaille, j’ai toute une batterie de processus de travail, de règles de bonnes pratiques, de codes de conduite, d’outils d’avancement de projet, de communication, de motivation des gens, etc…

Mais je ne suis pas un fervent pratiquant de tout ça…j’ai un peu tendance à faire à ma façon. J’ai eu droit un jour à l’étude de mon profil psychologique (exercice destiné à nous faire comprendre que les gens sont différents et que c’est un point important à appréhender dans les relations professionnelles…); il parait que je suis dans la catégorie « maverick », en gros, je n’aime pas trop suivre les règles, je me débrouille pour trouver des solutions, mais selon mes méthodes…

Et là, en lisant ce livre, c’est la première fois que j’arrive à m’identifier. Ca me parle, c’est cette façon de travailler qui me plait, que ce soit lorsque je travaille en tant que salarié ou pour moi, en développant mes activités sur Internet par exemple.

J'ai lu Rework d’une seule traite sur mon vol aller pour les Etats-Unis (et je l’ai relu depuis…). J’ai eu très envie de me procurer ce bouquin le jour où j’ai vu ça : une excellente synthèse en quelques slides réalisée par Olivier du blog Simpleslide:

Voyage sur la Côte Est des Etats-Unis

Je viens de passer les 10 derniers jours aux Etats-Unis: un voyage à but professionnel mais avec suffisamment de temps libre pour mettre un peu le nez dehors, sortir des bureaux climatisés à 18°C et affronter la chaleur étouffante du mois de juillet...

Cet article illustré est probablement un peu hors sujet, mais finalement peut-être pas tant que ça... je vais régulièrement aux Etats-Unis depuis quelques années, et il y a 2 aspects que j'apprécie vraiment : le sentiment de liberté que je ressens quand je me balade, tout parait facile, accessible (avec quelques dollars en poche bien sûr ! mais pas forcément beacoup...) et l'état d'esprit positif des américains.

Je ne veux pas faire ici l'éloge des Etats-Unis, y a du très bon mais aussi du très mauvais, c'est un pays vraiment contrasté.

Mais quand on parle avec les gens ici, que ce soit professionnel ou personnel, ils vous encouragent, vous félicitent, vous proposent leur aide spontanément. Vous avez un projet, une idée ? ils vont motiveront à vous lancer et aller de l'avant, ils ne commenceront pas vous lister tous les risques et les contraintes pour essayer de vous décourager comme bien souvent entre Français...

C'est vrai que certains en font parfois un peu trop, le "good job" ne respire pas toujours la sincérité, mais au final je reviens de ces déplacements toujours un peu plus motivé.

Motivé dans mon boulot, mais aussi et surtout dans ma vie personnelle: c'est le genre de séjour qui renforce mes envies d'entreprendre, d'investir, d'assurer mes arrières seul, de gagner davantage de liberté, d'indépendance financière.

Je vous partage donc ici quelque unes de mes visites de ces derniers jours, du Sud vers le Nord, de la Géorgie au Canada, en passant par le nord de l'Etat de New York.

Rien à voir avec New York, Los Angeles ou Las Vegas....

Première destination, Atlanta



Le centre ville d'Atlanta

Faites murir vos projets pendant les vacances

Vous m’excuserez pour cet article qui ne m’aura demandé que peu d’efforts, et oui c’est les vacances…enfin presque, je suis actuellement aux Etats-Unis pour un déplacement à but professionnel bien que je vais pouvoir cette fois-ci me balader un peu…

Afin de vous aider à faire murir vos projets de la rentrée pendant vos vacances, j'ai essayé de faire ressortir ici les articles du blog qui me paraissent les plus pertinents, parfois enfouis petit à petit sous les articles les plus récents, bien que toujours d'actualité !

Je les ai ainsi classé selon certains thèmes : 

Investir dans l’immobilier

Avec tout d’abord quelques articles relatif à un exemple personnel : un studio de 26m², loué meublé à 550€ par mois, en région parisienne, acheté mi-2009, 75600€ + travaux. 

Rentier avec l’immobilier ? Oui mais surement pas comme ça…

Avez-vous lu la partie relative à l’investissement immobilier locatif de l’article « 10 recettes pour devenir rentier » publié ce mois-ci dans le magazine Mieux Vivre Votre Argent ?

Ca commence pas trop mal avec :

« L’immobilier est incontournable, il s’agit d’un voie royale pour s’enrichir, grâce à l’effet de levier du crédit »

Jusque là je suis assez d’accord, ce principe de s’enrichir grâce à l’emprunt et à l’argent des autres est en effet l’une des meilleures solutions pour gagner son indépendance financière. 

C’est ensuite la mise en œuvre qui m’inquiète… Développer une stratégie immobilière pour « devenir rentier » sur la base de ce qui est décrit est non seulement impossible pour la plupart d’entre nous, mais également surement voué à l’échec.

Avec notamment :

« Le locataire vous aide sérieusement à constituer votre patrimoine, même si aujourd’hui il est vain d’espérer financer à crédit 100% de la valeur d’un bien avec les revenus fonciers nets de frais et d’impôts. Un apport de 60 à 70% est nécessaire pour que les revenus nets couvrent entièrement un crédit sur quinze ans »

En clair, il faudrait admettre et se résoudre que pour autofinancer un bien aujourd’hui, même avec un crédit sur 20 ans, il faudrait au moins mettre 50% du coût de l’acquisition en apport personnel ! 50 000€ pour un F2 de 100 000€ !  Vous avez cet apport disponible ?  

Investir (ou non) dans une place de parking en concession à 2500€ ?

Dans le but de rester au contact du marché immobilier de ma région et notamment de la ville dans laquelle j’ai réalisé mon premier investissement locatif, je me suis paramétré depuis quelques semaines des alertes sur le pap.fr et seloger.fr. Je jette aussi régulièrement un œil sur leboncoin.fr, le site de petites annonces gratuites très en vogue actuellement sur lequel malheureusement on ne peut pas programmer d’alertes.

Et justement, c’est sur ce dernier site que je suis tombé sur une annonce très alléchante qui m’a fait pas mal cogité ces derniers jours:

Une place de parking en plein centre ville, dans un parking souterrain, vendu 2500€ !

Je connais très bien ce parking, il est toujours plein en journée, je n’essaye même plus de m’y garer.

J’ai relu l’annonce à 2 fois, il devait y avoir une erreur, il manquait peut-être un 1 devant le 2… je n’avais pas encore vu de prix affiché de parking ou de box à seulement 4 chiffres (dans ma ville). Investir dans un parking offre souvent une meilleure rentabilité qu’un bien d’habitation, mais là ça semblait énorme…

L’annonce datait de quelques jours et, à ce prix, j’étais convaincu que la place de parking était déjà vendue, depuis bien longtemps...

Mais non elle est toujours à ce jour en vente ! L’annonce date d’il y a un mois.

Parce qu’il y a bien une subtilité ! Pas d’erreur dans le prix de vente, mais plutôt dans le type de vente…

Une place de parking en concession

Cette place de parking est en fait en concession par l’exploitant du parking, Vinci Park, jusqu’en 2022… ça signifie que Vinci récupère la pleine propriété en 2022.

Objectif zero vacance locative ! malgré le départ de mon locataire...

Je loue mon studio depuis maintenant un an et demi, et mon 3ème locataire vient de m’envoyer son préavis de départ. Le préavis d’une location meublée comme la mienne est de seulement 1 mois. Mon locataire, qui est aussi un collègue, m’avait toutefois déjà prévenu un peu plus tôt de ce départ probable.

Comme évoqué dans ce comparatif location meublé VS location nue, la rotation plus fréquente des locataires est généralement l’un des inconvénients du meublé. Contrebalancé par un loyer supérieur et certains atouts fiscaux. Pas si évident de conclure sur la solution la plus rentable. Personnellement, j’attends d’avoir un recul d’au moins 2 années de location pour décider si je change ou non de mode de location.

C’est dans ce genre de situation que je vois les bénéfices de la gestion en direct (d’autres y verront des soucis…), d’une part la possibilité d’être plus réactif et d’autre part, d’éviter de supporter des frais de changement de locataire. Mais bien sûr il faut y mettre un peu du sien.

La bête noire de l’investissement immobilier : les vacances locatives !

Un départ de locataire correspond à un risque de perdre quelques semaines ou mois de loyers, ce qui ampute sévèrement le rendement locatif et la possibilité d’avoir un bien locatif autofinancé.

En 2010, 1 mois de demi de vacance locative avaient limité mon autofinancement, 90€ manquant par mois. Cette année, mon objectif est de faire mieux !

Ce que je prévois donc de faire :