Le contrôle fiscal de mes revenus locatifs !

En fin d’année, les lettres des impôts sont légion dans la boite aux lettres : taxe d’habitation, taxes foncières, dernière tranche de l’impôt sur le revenu (et oui, je ne suis pas mensualisé, et d’ailleurs le probable futur prélèvement à la source me déplait fortement !)...

Mais même si c’est toujours pénible, on s’y attend, rien de surprenant.

Il y a par contre un autre type de courrier des impôts auquel je ne m’attendais pas, même si je savais bien que la probabilité était haute, très haute même !

Un courrier provenant du pole contrôle des revenus du patrimoine, que m’adressait une certaine contrôleuse des impôts !

Il s’agissait donc de mon tout premier contrôle fiscal !

Une bonne histoire à raconter aux collègues, alors que justement ça faisait déjà plusieurs semaines que beaucoup d’entre nous tentaient de justifier au mieux le Crédit Impôt Recherche que la société touche chaque année en tant que centre de recherche…

Il fut un temps où l’Etat ne demandait aucune justification, mais les temps ont bien changé (il y a un peu de dette à combler…) et à présent chaque année, nous avons droit à contrôle fiscal dont le but est de vérifier que l’argent versé sous forme de crédit d’impôt a bien été utilisé pour faire de la recherche et pas autre chose ! Ce qui veut dire que chaque chef de projet doit tenter de justifier que son travail est bien rentré dans les cases de l’administration fiscale, ce qui est loin d’être évident…

Bref, alors que je m’arrachais déjà les cheveux au boulot, j’ai eu droit à mon contrôle fiscal personnel !

Un contrôle fiscal sur les revenus locatifs des années 2012, 2013 et 2014

L’objet du courrier était une « demande de renseignements » concernant mes déclarations de revenus des années 2012, 2013 et 2014, les 3 dernières années donc.

Mais plus précisément les demandes étaient focalisées sur la déclaration des revenus issus de mon 1^er investissement locatif.

Immobilier : Réussir son opération d'achat / revente

Aujourd'hui, je vous propose de découvrir une expérience d’achat-revente, celle de Paul, du blog  serial investisseur, c'est du vécu, concret et plein de bon conseils !

Suite à la publication de cette vidéo dans laquelle j'explique comment nous avons réalisé une plus-value de 51 000 euros en 2009, j'ai reçu plusieurs messages, dont certains un peu désagréables, sur le mode : « t'as eu un coup de chance » « aujourd'hui, c'est impossible de faire ce genre d'opérations »...etc, etc.

Du coup, ce que je vous propose de faire aujourd'hui, c'est de vous donner un deuxième exemple plus récent (2011). Puis, nous verrons comment mettre toutes les chances de son côté pour s'assurer que l'opération est réalisable.

Une maison à rénover

En 2007, nous avons décidé de réaliser un investissement locatif.

Après quelques recherches, nous avons trouvé une maison à rénover à la périphérie de Caen.

Il s'agissait d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 75 m² avec un jardin à l'arrière d'environ 300 m² que nous avons payé 65 000 euros. Le propriétaire de l'époque en demandait 85 000 euros.

Bref, une petite maison à rénover et, pour se faire les dents, de (très) nombreux travaux : planchers à refaire, électricité et plomberie complètes, menuiseries, enduits extérieurs, isolation / placo, décoration et jardin.

Voilà une idée du décor !

Devenez plus libre financièrement, 2ème édition, mon nouveau guide gratuit !

Je n’ai pas été très actif sur le blog ces dernières semaines, mais pas totalement inactif pour autant ! bien au contraire…

J’avais décidé de me consacrer à la réalisation de la 2ème édition de mon guide gratuit, 35 diapo autour d'un unique thème : Comment devenir plus indépendant financièrement !

Le dernier datait d’il y a 3 ans, une bonne remise à jour était nécessaire !

Je repoussais l’exercice régulièrement, mais je suis aujourd’hui heureux de vous proposer un document qui est je pense un excellent point de départ avant de se plonger dans les archives du du blog (plus de 370 articles)...

C’était aussi pour moi l’occasion de faire une synthèse des expériences et des connaissances acquises ces dernières années.

J’ai donc résumé l’essentiel ! que l’essentiel, mais de façon à savoir clairement par quoi et comment commencer !

La description de l’approche que j’applique jour après jour depuis des années pour gagner en indépendance financière

Avec les principaux axes : obtention de revenus complémentaires, investissements immobiliers et investissements boursiers.

Chute des cours : 2 actions soumises à rude épreuve, Edenred et Rallye

Comme évoqué dans l’article précédent, cette fin d’été est assez agitée en bourse, avec les craintes sur la croissante chinoise, aujourd’hui le scandale Volkswagen…

Plus généralement, après plus de 3 ans de hausse, la bourse rechute, ce qui était finalement assez prévisible.

Ca faisait d’ailleurs quasiment 1 an que je n’avais pas injecté de nouvelles liquidités, estimant que les cours étaient trop haut et que le rendement ne suivait plus.

Tout mon portefeuille d’action est impacté. Mais plus particulièrement 2 sociétés : Edenred et Rallye.

2 titres que j’avais choisis, l’un pour son rendement élevé, plus de 6% pour Rallye, et l’autre pour sa vocation à devenir une action à dividende croissant…(ce qui a été confirmé ces dernières années d’ailleurs ! )

Alors qu’il y a encore quelques mois j’affichais pour ces 2 actions des gains d’au moins +25% par rapport à mes prix moyen d’achat, aujourd’hui, je taquine les -30% !

Une dégradation bien plus brutale que pour mes autres titres. Pourquoi cela ?

Parce que ces 2 sociétés,  Rallye, au travers de Casino, et Edenred sont très exposées au Brésil.

Et depuis quelques mois, l’économie brésilienne est en récession, en raison notamment de la chute des cours du pétrole et du minerai de fer, ces matières premières que le Brésil exportait en grande quantité.

L’une des conséquences notamment est la forte baisse de la valeur de la monnaie brésilienne face à l’euro et au dollar.

Une étude montre notamment que chaque variation de 10% de la monnaie brésilienne impacte directement de 17 millions d’euros le résultat opérationnel d’Edenred, l’inventeur du Ticket-Restaurant !

Et quand on sait que le Brésil représente 47% du bénéfice opérationnel d’Edenred, forcément ça inquiète !

Pour ce qui concerne Casino, 38% de son chiffre d’affaire provient du Brésil, et le holding Rallye détient à présent plus de 50% de Casino…

Voilà pourquoi ces dernières semaines les investisseurs anticipent une dégradation importante des résultats de ces 2 sociétés pour les prochains mois, et sont donc passés à la vente sur les actions. 

En quoi cela impacte mon PEA ?

Pourquoi investir en bourse en temps de crise, sans avoir peur pour vos dividendes à venir !

Lundi 24 Aout, alors que j’étais en vacances dans le sud, avec la ferme intention de passer une semaine bien déconnectée…je tombe par hasard le midi sur une chaine info, qui annonce un repli de 9% en séance du CAC 40 ! La plus forte baisse enregistrée depuis le crack des subprimes de 2008 ! 

L'explication, l'économie chinoise ralentirait... 

A la louche la valeur de mon portefeuille d’action était entrain de perdre au moins 4000€…

Mais ma première pensée a surtout était la suivante : "Merd…je n’ai que 500€ actuellement sur le compte espèce de mon PEA, il faut que je l’alimente rapidement…"

Parce que ça faisait en effet des mois que j’attendais ce moment : une bonne rechute offrant une excellente porte d’entrée propice à l’achat de nouvelles actions !

J’en ai profité dès le lendemain matin, en achetant via mon Smartphone 500€ d’actions Vivendi à 21,10€. (soit un rendement de 4,7%, porté à 9,4% avec le dividende exceptionnel de 2€ par action sur 2 ans)

Puis dans la foulée j’ai effectué un virement de 500€ sur mon compte Binck, en espérant que le crack se confirme.

Ce qui n’a pas été le cas, durant cette dernière semaine d’Aout, mais la tendance à la baisse semble toujours d’actualité début septembre, avec un CAC 40 revenu à 4500 points après avoir dépassé les 5200.

Pour des dividendes par action donnés, ces cours de bourse en baisse signifient automatiquement de meilleurs rendements. Et c’est ça qui m’intéresse !

L’intérêt d’acheter des actions en temps de crise

Le dernier crack remonte à 2011, quelques mois après ouvert mon PEA. J’avais écrit à cette époque pas mal d’articles expliquant pourquoi je profitais de cette période pour me gaver en actions…(du moins autant que mes finances le permettaient). 

Avec un CAC 40 à moins de 3000 points à l’époque, j’aurai tellement aimé pouvoir investir davantage.

Il était très courant de trouver des actions à plus 6% de rendement.

Prenons par exemple le cas de Sanofi : 

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé

Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

Blog sans gluten : pourquoi arrêter le commerce en ligne et comment rebondir ?

Vous avez pu suivre au travers de quelques articles la petite activité de vente de produits sans gluten que ma femme avait lancé au travers de son blog.

L’essai aura duré 5 mois avant de décider d’arrêter ! Mais de rebondir sur autre chose bien sûr, j’en parlerai plus loin…

En effet, le bilan que nous avons fait au bout de ces 5 mois d’activité était sans appel : un bénéfice très limité ramené au temps consacré, sans visibilité de croissance à moyen terme.

Après une vingtaine de commandes sur les 3 premiers mois, nous avons fait évoluer l’offre en ajoutant de nouveaux produits, des barres de céréales sans gluten en plus du muesli, et nous avons testé l’influence de 2 paramètres :

Le coût avec 1€ de réduction sur chacun des produit (vendu typiquement 5€, soit 20% de remise en gros)

L’augmentation du nombre de visiteurs (à priori plus ciblés) sur la page de vente en utilisant le bon cadeau de 150€ offert par Google pour tester Adwords.

A raison de 5€ de frais publicitaire par jour, l’essai Adwords aura duré un gros mois.

Durant cette période, combinant prix promotionnel et afflux de visiteurs supplémentaires, nous avons réalisé 16 nouvelles commandes.

Mais avec un sacrifice sur le bénéfice, qui était alors réduit à 7% du chiffre d’affaire. (contre 13% avec les tarifs non « soldés »)

Un effet positif tout de même du prix et la publicité mais pas suffisamment significatif pour justifier les efforts consentis ! (sachant que durant cette période de test, la publicité était gratuite…)

On parle de combien d’argent réellement gagné sur ces 5 mois ?

36 commandes pour un panier moyen de 35€, soit 1260€ de chiffre d’affaire

Pour un bénéfice (net après impôt) moyen de l’ordre de 10% de ce chiffre d’affaire, soit 126€ de gain…

Ca ne fait quand même pas un gros revenu à l’heure quand on sait qu’il aura fallu préparer et expédier 36 colis !

La page de vente a donc été retirée et les derniers paquets restants serviront à nos petits déjeuner ;-)

Pourquoi tout stopper net ? 

Comment Clash of Clans peut vous aider à devenir indépendant financièrement ?

Tous les entrepreneurs et tous ceux qui ont dans un coin de leur tête la volonté de gagner en indépendance financière, rêvent de mettre en place un business durable, et bien sûr si possible qui tourne quasiment tout seul à terme…

Je voulais vous parler d’une startup finlandaise du nom de Supercell qui a réussi à mettre en place un tel « sustainable buisness », dans le domaine du jeu vidéo.

Comme tout le monde, ou presque, j’ai un smartphone et une tablette… qui sont la plupart du temps utilisés par mes enfants !

Mon fils de 9 ans joue régulièrement à un jeu, Clash of Clans, un jeu de stratégie en temps réel, multi-joueurs…

Jusqu’il y a quelques mois, je n’avais pas prêté une grande attention au jeu, il me montrait de temps en temps ses plus belles attaques (que l’on peut revisionner et poster sur le couche sociale du jeu…), mais ça s’arrêtait là.

Il est vrai quand même que le temps passé sur la tablette devenait de plus en plus important, ça venait (et d’ailleurs ça devient toujours) difficile de déconnecter !

Et un jour mon fils est venu me voir avec un billet de 5€ de sa tirelire en me demandant : « Papa, tu pourrais m’acheter des gemmes, je te rembourse… »

Ma première réaction a été : « Mais de quoi tu me parles ? »

De Clash of Clans bien sûr ! Pour moi il s’agissait d’un jeu gratuit, c’est bien ce que l’on dit dans la publicité télé d’ailleurs ? « Téléchargez gratuitement Clash of Clans ! »

Totalement gratuit au moment du téléchargement en effet, mais c’est pourtant derrière un business énorme ! Extrêmement bien pensé.


Un concept de jeu qui rend les utilisateurs addictifs