Les SCPI, l'autre investissement immobilier

Aujourd'hui, je vais tirer profit de cet article invité pour me former davantage sur les Scpi, l'investissement immobilier "papier". 

Pour être très honnête, je n'y connais pas grand chose, j'ai souvent eu des questions à ce sujet, notamment pourquoi je n'en parlais jamais, tout simplement parce que c'est un type de placement que je n'ai jamais expérimenté moi -même.

Je vais donc laisser, Jean-Luc Matthys, l'auteur du site Scpi-1.com, vous en parler :


Bonjour,

Je suis Jean-Luc MATTHYS, Conseiller Financier Indépendant et auteur du site Scpi-1.com dédié aux Scpi.

Olivier a accepté ma demande de rédiger un article sur les scpi, un placement qui peut être intéressant en ces périodes de crise financière.

Les Scpi sont des sociétés immobilières de placement immobilier, donc des sociétés privées qui investissent dans de l'immobilier locatif dans un but locatif.

Elles font appel à l'épargne publique, les particuliers peuvent donc acheter des parts de Scpi, et devenir ainsi copropriétaires de la Scpi.

Celles ci sont gérées par une société indépendante, la société de gestion, qui s'occupe de l'ensemble de la gestion: Sélection des biens, recherche des locataires, baux, encaissement des loyers etc.

Elle s'occupe aussi de la relation avec les investisseurs: souscription, ventes de parts, assemblée générale.

Perspectives de dividendes 2013

2012 se termine, et à quelques euros près, j’ai maintenant un chiffre précis des dividendes que j’aurai perçu cette année, et surtout je peux déjà anticiper quel devrait être le montant minimum à toucher en 2013.

L’occasion de voir à quelle vitesse croissent mes revenus passifs sous forme de dividendes, depuis 2011, l’année d’ouverture de mon PEA.

Mon PEA fin 2012

Lors de mon dernier point mi-septembre, j’expliquais avoir versé 5000€ de liquidités supplémentaires sur le compte espèce et que suite à quelques premiers achat d’actions, il me restait environ 4000€ à investir.

Cet investissement, je l’ai fait petit à petit, en essayant de tirer profit au mieux de la volatilité, en achetant après quelques baisses, normalement lorsque le cours était inférieur à mes prix de revient unitaire moyen (sauf pour quelques nouvelles actions Total).

Sans entrer trop dans les détails, j’ai renforcé mes lignes Vivendi, Vinci, Rallye, ABC Arbitrage, GDF Suez, Total et France Telecom.

Pourquoi je change de voiture ? pour du neuf et pas pour de l'occasion...

Il y a 2 ans j’écrivais un article sur « comment optimiser ses dépenses automobiles », quelle stratégie adopter pour minimiser ce gouffre financier que représente toujours la voiture dans un budget !

A l’époque, je roulais encore beaucoup, 30 000 km au moins par an sur 2 voitures, toutes 2 âgées de 5 ans, au kilométrage qui commençait à devenir important notamment pour ma 307, avec 100 000 km.

Mais faute de solution évidente, mon choix a été ces 2 dernières années … de ne rien faire !
De continuer à rouler avec 2 voitures vieillissantes, décotées de plus en plus, mais au moins payées !

Aujourd’hui la 307 a un plus de 7 ans, 145 000 km au compteur !

Et là beaucoup vont réagir en me disant que ce n’est rien, que je peux encore faire 100000 km avec, qu’elle est loin d’être aussi vieillissante que ça ! (la courroie de distribution se change en théorie à 240 000 km sur ce moteur HDI 90…)

Peut-être sauf qu’aujourd’hui la voiture est immobilisée, en panne !

Et il a donc fallu que je prenne une décision…celle de la remplacer par une voiture neuve.

Evidemment, ce qui est dépensé dans une voiture ne sera pas investi !

Et même si ce n’est pas déplaisant de se payer une nouvelle voiture, de s’autoriser parfois un petit plaisir (pour le coup pas si petit que ça…), mon sentiment est un peu mitigé. Des milliers d’euros d’actions en moins, des centaines d’euros de dividendes annuels en moins à vie, etc….mais dans la vie, il y a aussi des contraintes, et je pense aujourd’hui que c’est la bonne décision.

Neuve ou occasion ?

Comment bien placer son argent à court terme ?

Un article sur mes finances personnelles suite à la question d’un lecteur reçu par email : « Comment as-tu placé l’argent de la revente de ta maison en attendant peut-être un rachat d’une autre habitation ? »

Voici donc ce que j’ai fait pour le moment et pourquoi !

En attendant en effet d’utiliser peut-être ce capital comme nouvel apport ou en attendant de vrais investissements !

La problématique ?

C’est assez simple, j’avais 3 points dans le cahier des charges :

1. De l’argent qui reste disponible, à tout moment, sous quelques jours maximum. 
2. Sans risque de perte de capital.
3. Et en optimisant les intérêts perçus.

Combien à placer ?

Sur les 160 000€ de capital obtenu de la vente de ma résidence principale, une fois le prêt immobilier en cours soldé, j’ai déjà réinvesti 15 000€ de la façon suivante :

Les moyens d'économiser et d'investir que l'on oublie souvent...

Il s'agit ici d'un article invité, écrit par Lionel du blog http://www.investir-blog.com/, qui traite notamment de stratégies d'investissements.

Lorsque l'on discute avec ceux qui se posent des questions sur leur patrimoine, comme cela m'arrive de temps en temps sur les forums ou dans la vraie vie, on se rend compte ce sont souvent les mêmes questions qui remontent. Quel contrat d'assurance vie ? Comment ouvrir un PEA ? Quel est la meilleure SCPI ? etc

Néanmoins, il y a d'autres placements et d'autres moyens de gagner de l'argent moins connus, qui mériteraient de recevoir plus d'attentions. Petite liste non exhaustive:

Les investissements atypiques

Utilisez à plein l'assurance-vie

La majorité des français utilisent l'assurance-vie pour les fonds en euros. Mais il serait dommage de ne pas tirer parti de son compartiment en unité de comptes. Deux produits sont particulièrement adaptés pour votre contrat: les trackers et les SCPI. Vous gardez les avantages de ces deux placements, mais la fiscalité, elle, devient celle, toujours alléchante, de l'assurance vie.

Revenus sur Internet, et si tout s’arrêtait demain ?

Gagner de l’argent sur Internet demande du travail, beaucoup de travail, même si c’est vrai que l’on peut faire cela de chez soi et que c’est à la portée de beaucoup de monde.

Si demain je cesse toute nouvelle activité, par exemple plus aucun nouvel article sur ce blog, ça ne signifierait pas la chute immédiate de tous mes revenus.

Je continuerais certainement à percevoir un peu d’argent, de manière décroissante, durant encore quelques mois.

Mais la source finira par se tarir…de moins en moins de visites, un site obsolète qui n’attirera plus personne.

Donc pour faire simple, mes revenus Internet ne sont pas pérennes, ils perdureront tant que je ferai l’effort nécessaire, puis disparaitront.

Alors 3 années de perdues ? Qu’est ce qui ressortirait de cette expérience ?

Finalement, beaucoup de choses très positives….et durables !

Je trouve ce concept très motivant : comment obtenir des bénéfices durables d’une expérience limitée dans le temps !

D’un point de vue purement financier :

2ème investissement locatif et taux d’endettement à venir …

3 ans après mon premier investissement locatif, l’envie de renouveler l’expérience devient de plus en plus forte.

Un peu comme en 2009, la situation économique peu réjouissante m’incite surement également à me bouger !

Sauf que par rapport à 2009, ma situation est différente : je ne suis plus propriétaire mais locataire de ma résidence principale.

Certainement pas un problème pour obtenir un prêt immobilier supplémentaire, que mes charges soient des mensualités de remboursement d’un crédit ou des loyers, ça revient en gros au même. Je dirais même qu’actuellement, mon taux d’endettement est plus faible, avec des loyers plus faibles que mes dernières mensualités.

Le soucis est qu’il est probable que d’ici un an, je souhaite acheter à nouveau une maison.

Et là, avec un éventuel 2ème investissement locatif, je risque de limiter mes possibilités d’emprunt supplémentaire.

C’est donc tout le problème, est-ce que je peux investir, à crédit, dans les mois qui viennent, tout en conservant une capacité d’emprunt quasi identique dans 1 an ? Est-ce que banques me suivront de ma même façon ?

Des dividendes versés en actions

J’ai déjà évoqué dans cet article les avantages et inconvénients de percevoir ses dividendes en numéraire, en liquidités donc, ou en nouvelles actions.

Ma conclusion était « ça dépend… », du cours de bourse au moment du choix à effectuer, de la décote proposée pour le réinvestissement en actions. Eventuellement aussi du souhait d’investir sur d’autres sociétés avec cet argent frais.

Jusqu’à présent j’ai toujours choisi le paiement en numéraire, les offres proposées n’étaient pas suffisamment intéressantes pour se priver de sa liberté de choix pour le réinvestissement.

Mais 2 opportunités viennent de se présenter et l’intégralité de mes dividendes du mois d’Octobre seront versés sous forme de nouvelles actions.

Les dividendes GDF Suez et Rallye

En effet, GDF Suez et Rallye me proposent de percevoir, si je le souhaite, leur versement d’Octobre sous forme d’actions.

Il s’agit de 2 titres qui font partie actuellement de mes meilleurs rendements (respectivement 6,90% et 8,39%) et que je suis toujours prêt à renforcer.

La proposition de GDF Suez :