mardi 20 novembre 2012

Les SCPI, l'autre investissement immobilier

Aujourd'hui, je vais tirer profit de cet article invité pour me former davantage sur les Scpi, l'investissement immobilier "papier". 

Pour être très honnête, je n'y connais pas grand chose, j'ai souvent eu des questions à ce sujet, notamment pourquoi je n'en parlais jamais, tout simplement parce que c'est un type de placement que je n'ai jamais expérimenté moi -même.

Je vais donc laisser, Jean-Luc Matthys, l'auteur du site Scpi-1.com, vous en parler :


Bonjour,

Je suis Jean-Luc MATTHYS, Conseiller Financier Indépendant et auteur du site Scpi-1.com dédié aux Scpi.

Olivier a accepté ma demande de rédiger un article sur les scpi, un placement qui peut être intéressant en ces périodes de crise financière.

Les Scpi sont des sociétés immobilières de placement immobilier, donc des sociétés privées qui investissent dans de l'immobilier locatif dans un but locatif.

Elles font appel à l'épargne publique, les particuliers peuvent donc acheter des parts de Scpi, et devenir ainsi copropriétaires de la Scpi.

Celles ci sont gérées par une société indépendante, la société de gestion, qui s'occupe de l'ensemble de la gestion: Sélection des biens, recherche des locataires, baux, encaissement des loyers etc.

Elle s'occupe aussi de la relation avec les investisseurs: souscription, ventes de parts, assemblée générale.

A noter que la scpi et la société de gestion sont 2 sociétés distinctes.

La plupart des sociétés de gestion détiennent des parts des scpi qu'elles gèrent, mais les scpi peuvent tout à fait décider de changer de gestionnaire lors d'une assemblée générale.



Il existe 3 grandes familles de Scpi:

1. les scpi de rendement, qui investissent dans le l'immobilier professionnel (bureaux, murs de commerces et locaux d'activités). Leur but est de délivrer un bon rendement (entre 5 à 6% nets actuellement), et une valorisation du capital.

2. les scpi de capitalisation, dont le but n'est pas de verser un rendement mais d'augmenter la valeur de la part. Pierre 48 par exemple investit dans de l'immobilier parisien décoté, car sous le régime de la loi 1948. Lorsque les baux se terminent, les appartements retrouvent leur valeur de marché, ce qui permet une valorisation de la part de Scpi Pierre 48

3. les scpi fiscales, qui rentrent dans le cadre de différentes loi fiscales (Deficit Foncier, Malraux, Scellier, Robien, Borloo). Elles investissent dans de l'immobilier d'habitation à but locatif, et permettent aux investisseurs de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un achat en direct, en contrepartie d'un engagement de location.

Financement

La plupart des banques acceptent de financer les scpi avec un prêt immobilier, en général sur 20 ans maximum, et jusqu'à 100% de l'investissement.

Bien sûr il est recommandé de passer plutôt par un courtier qui vous trouvera de meilleures conditions.



Fiscalité

Les revenus de scpi rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, et sont donc imposés à la tranche d'imposition sur le revenu, plus la csg-crds.

A noter que les intérêts d'emprunts sont déductibles.



Démembrement

Il est possible d'acquérir soit la nue-propriété, soit l'usufruit temporaire de Scpi.

La nue propriété permet de payer moins cher la scpi, en échange de l'abandon de l'usufruit (les dividendes) sur une durée déterminée à l'avance.



Risques

La valeur des Scpi dépend de la valorisation du patrimoine de la Scpi.

Le capital n'est donc pas garanti, et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Par exemple entre 1991 et 1996, ainsi qu'en 2008-2009 les scpi ont vu leur valeur baisser.

Toutefois le modèle des scpi reste très sain:

Le plus souvent elles sont propriétaires d'immeubles sans dette, et génèrent des revenus locatifs.

C'est simple et efficace, et c'est ce qui explique que les Scpi ont le vent en poupe et connaissent une collecte de plus en plus importante.



Frais

Il existe 2 frais importants:

la commission de souscription, qui varie de 6 à 12% du prix de la part. Elle est incluse dans le prix de la part, donc le rendement est basé sur le prix incluant la commission. Mais en cas de revente notamment, il y aura une décote correspondant au montant de la commission.

les frais de gestion, qui tournent aux alentours de 10%, c'est aussi variable en fonction de chaque scpi. L'avantage est que ces frais sont fixés dans les statuts, et donc ne connaissent pas de dérive.



Revente

Pour pouvoir vendre ses scpi il faut des acheteurs...

Donc globalement il est facile de revendre les bonnes scpi, difficile de revendre les mauvaises (les bancaires notamment).

Le choix de la scpi est donc important, il faut séparer le bon grain de l'ivraie.



Avantages

Les Scpi permettent d'investir dans de l'immobilier avec avantages:

• les risques sont répartis sur un ensemble immobilier

• les rendements sont nets de tous frais

• la gestion est entièrement déléguée, et ne nécessite donc aucun travail de la part de l'investisseur

• lorsque la liquidité est bonne, il est plus facile de revendre des parts de scpi qu'un bien immobilier physique



Les Scpi de rendement permettent de diversifier son patrimoine dans de l'immobilier professionnel, plus rentable que l'immobilier d'habitation.

Les Scpi de capitalisation permettent d'investir dans de l'immobilier décoté ou du viager, en lissant le risque sur plusieurs locataires.

Les Scpi fiscales permettent de diversifier le patrimoine, et d'obtenir les avantages fiscaux dès l'année de souscription, sans avoir à attendre la livraison des biens par exemple.





Conclusion

En ces temps agités, les scpi représentent un modèle sain d'investissement dans des actifs tangibles, sans dettes, avec un rendement supérieur aux livrets bancaires et aux fonds en euros d'assurance vie.

C'est un bon outil de diversification et de constitution de patrimoine.

Pour en savoir plus, je vous offre mon livre "Scpi - Le Guide", publié sur Amazon, mais que vous pouvez télécharger ICI

12 commentaires:

Guillaume a dit…

Bonjour
Je suis actuellement en train de finaliser un achat de SCPI et j'aimerais apporter un petit bémol : non la plupart des banques ne financent pas les SCPI ! Je suis à la BNP, bon client, jamais de découvert, 50k€ d'épargne dont 37k€ à la BNP, et leur réponse : on ne finance pas les SCPI qui ne sont pas de la BNP... Comme celles-ci sont peu performantes, j'ai renoncé. Pareil à la SG, chez qui j'étais prêt à transférer tout mes comptes. Et Meilleurtaux.com et Empruntis m'ont dit : non, on ne fait pas de courtage pour des emprunts SCPI. J'ai quand même une offre de la part du Crédit Foncier, à 4% + 0,28% d'assurance sur 20 ans, obtenue par l'intermédiaire financier (un CGP) qui s'occupe de la souscription...
Autre chose : il semble que les taux de crédit immobilier applicables à l'achat de SCPI sont plus élevés que pour l'immobilier physique.
Au final, même si je continue de chercher un meilleur financement (RDV chez HSBC cet après midi) je pense que je ne trouverai pas de meilleure offre que celle du Crédit Foncier, qui en plus ne m'oblige pas à faire d'autre placement chez elle.
Mes propos reflètent ma situation et je me garderais bien d'en faire une généralité, mais je dois quand même dire que vu mon profil financier (CDI chez EDF, cadre, 25 ans) je pensais qu'il serait plus facile d'obtenir un financement.

gunday a dit…

@Guillaume, c'est le gros point faible des SCPI : le financement par les banques.
Celui-ci est plus difficile et généralement à des prix plus élevé que les emprunts pour RP.
Dans mon cas, le crédit foncier est effectivement la meilleure offre que j'avais reçu.

Sinon excellent article, très synthétique, facile à lire!

Alex de consommer Malin a dit…

Bonjour,
Merci pour l'article. je possède quelques parts dans quelques grandes SCPI (Immorente, SelectInvest1; epargne foncière). J'en parle un peu sur mon blog : L'énorme avantage des SCPI est la facilité de gestion (en gros on a rien à faire si ce n'est lire les bilans régulièrement) et la dilution du risque sur des dizaines ou centaines d'immeubles.
Pour ma part, je n'ai pas fait de crédit pour cet investissement car je ne crois pas l'effet de levier pour les SCPI. En effet, il faudrait que les parts se revalorisent considérablement pour y gagner, ce qui es peu probable. Je fais des investissements au fil de l'eau par tranches de 1000 € environ... La régularité des loyers est pour le moment impeccable.

Riche Idée a dit…

@Guillaume, je suis passé par un courtier en fin 2011 et il s'est occupé de tout : prêt, achat et tout était réglé.
Si tu veux le contact, n'hésite pas !

Wilfried Boulet a dit…

Je suis du même avis qu'Alex,

le taux est relativement bas pour bénéficier de l'effet de levier 6% de rendement avec un taux de plus de 3% reste assez faible,pour ceux qui peuvent investir en direct autant le faire,le rendement sera bien plus élevé.

Les scpi sont pour moi un bon moyen de diversifier son patrimoine,si on possède déjà un bon patrimoine.

Si vous voulez gagner de l'argent avant tout,privilégiez l'investissement direct (une revente avec une plus value bien géré vous enrichira bien plus vite qu'un placement avec peu de fonds)

Petidoc a dit…

Bon article, mais l'aspect fiscal est primordial: pout les TMI à 30% et au delà, l'investissement ne doit se concevoir qu'en demembrement... De plus, du fait de la commission de souscription, la détention doit être la plus longue possible (minimum 10 ans)...

Anonyme a dit…

La SCPI est super pour nourrir les parasites, 12% de souscription, 10% de gestion, avec ça on risque pas de s'enrichir, les intermédiaires oui par contre!

Jean-Luc a dit…

Concernant le financement votre banque n'est pas le meilleur interlocuteur, car ils voudront vous imposer leur propre scpi.
Par contre les autres banques seront ravies de vous financer, en espérant vous fidéliser comme client.
Passer par un courtier en prêt peut simplifier les démarches et la mise en concurrence.
L'aspect fiscal est tout à fait important.
Les frais sont évidemment à prendre en considération, certaines scpi ayant des frais plus réduits que d'autres.
Les frais de gestion sont très raisonnables à mon sens: si vous gérez de l'immobilier en direct, c'est un vrai métier, cela prend du temps et de l'argent de chercher des biens, chercher et gérer des locataires, prendre des assurances, faire les travaux etc...
Un certain nombre d'investisseurs immobiliers vendent leur immo pour acheter des scpi pour la tranquilité d'esprit.
Pour les frais de souscription je suis assez d'accord, certaines scpi imposent des frais trop importants à mon avis.

MySCPI a dit…

Beaucoup de CGP travaillent uniquement avec le crédit foncier qui ne sont jamais les mieux disant en terme de taux. (aussi bien sur l'immo en direct que sur les SCPI).
Les meilleures offres de financement SCPI se trouvent sur ce site www.myscpi.com
Vous y trouverez de véritables spécialistes qui vous trouverons le meilleur taux dans la meilleure banque pour votre projet.

Anonyme a dit…

L'investissement indirect que propose l'investissement en SCPI a de nombreux avantages :

- un rendement net et performant
- un investissement exclusivement « dans la pierre » sous contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
- un risque réduit avec mutualisation sur différents immeubles et locataires
- un accès à différentes catégories d’immobilier (habitation, commerces, bureaux, logistique…) et développement durable
- une gestion courante 100% assurée par un professionnel
- une possibilité d’emprunt bancaire
- un marché secondaire organisé pour la revente

Si vous souhaiter avoir des info sur le marché des SCPI, son actualité et des conseils personnalisés, rendez vous sur le site http://www.meilleurescpi.com/

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

Que pensez-vous de l'investissement en SCPI de rendement ? Finalement, c'est un investissement comparable à votre stratégie de haut rendement en dividendes de vos actions. Vous visez un rendement de 6% ce que semble pouvoir vous apporter les SCPI avec un risque moindre de dévalorisation de votre capital.

Attentifimmo a dit…

Vous avez pensez au LMNP & LMP, c'est aussi un choix pertinent.

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