mercredi 19 avril 2017

6 ans d’investissement en bourse


Ça fait désormais plus de 6 ans que j’ai ouvert un Plan d’Épargne en Actions, un PEA. 6 ans pendant lesquels j’ai investi de manière progressive, à l’exception c’est vrai de la dernière année, qui a vu la plupart de mes liquidités disponibles passées dans mon nouveau projet de gite.

J’ai débuté cet investissement en bourse avec un objectif bien précis et je m’y suis toujours tenu : Acheter des actions de sociétés me rémunérant en contrepartie par leur dividende. Ne pas faire d’aller- retour, ne pas jouer sur la hausse des cours pour essayer de prendre une plus-value. Conserver donc ces actions au moins tant que le dividende perçu chaque année reste bon. Et bien sûr réinvestir ces revenus passifs en nouvelles actions de façon à faire grossir la boule de neige.

De manière quantitative, je vise 6% de rendement, pour faire simple ça signifierait pour 100000€ investis, 6000€ de revenus, soit 5000€ net de revenus annuels une fois les prélèvements sociaux déduits.

En effet, l’intérêt principal d’un PEA qui a plus de 5 ans est que les plus-values ne sont plus imposées. Seuls les prélèvements sociaux subsistent.

Aujourd’hui, je pourrais donc commencer à effectuer des retraits sans imposition. Mais tout retrait avant 8 ans entraine obligatoirement la clôture du PEA (et donc la revente de toutes les actions).

Ce n’est pas ce que je souhaite, je veux continuer à faire vivre mon PEA, en effectuant de nouveaux versements et donc de nouveaux achats d’actions dans les mois et années à venir. Et ainsi continuer à faire grossir le montant de dividendes annuels perçus.

Après 8 ans, je pourrai commencer à faire des retraits, le PEA ne sera pas clôturé, mais je ne pourrais alors plus faire de nouveaux versements.

Pour le moment, l’idée est claire, je continue sur la même voie, le bilan est très bon et investir dans la durée reste la meilleure façon pour moi de gagner en bourse !


Un bilan très positif

dimanche 12 février 2017

Comment déclarer un 2ème bien en location meublée LMNP

Vous le savez, je me suis à présent lancé dans de la location saisonnière. Saisonnière n’est d’ailleurs probablement pas le bon terme, puisque pour le moment il n’y a pas vraiment de période creuse qui se dégage. Depuis novembre, la demande est forte et régulière, je devrais donc plutôt parler de location meublée de courte durée ou location meublée de tourisme.

Et même si j’utilise exclusivement les services d’Airbnb, ça reste ni plus ni moins que de la location meublée sur l’année, dont les revenus devront être déclaré de la bonne manière auprès du service des impôts.

Et c’est là que les difficultés commencent en général.

J’ai la chance d’avoir déjà un peu d’expérience en la matière avec mon 1er studio que je loue déjà en meublé et pour lequel je suis déclaré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mon souhait était de donc de « simplement » dupliquer ce qui a été fait pour le studio et ainsi bénéficier des mêmes avantages, à savoir la possibilité déclarer les recettes selon le régime BIC réel et ainsi limiter très fortement l’imposition sur les revenus du gite, voir même peut-être l’annuler pour quelques années comme c’est le cas pour mon studio

Déclarer auprès de sa mairie son activité de meublé de tourisme

Étant donné qu’ici il s’agit de location « saisonnière », il y a tout de même une première variante : l’obligation de demander l’autorisation à sa mairie, au moyen du formulaire adéquat (cerfa 14004*02). Il est demandé de spécifier les périodes prévisionnelles de location, j’ai dans mon cas choisi la location sur l’année complète. Ce formulaire nous a été retourné quelques jours plus tard, signé par le maire.

Nous pouvions donc débuter notre activité. 

samedi 10 décembre 2016

Mon gite sur Airbnb : Un premier 1 mois d’exploitation très positif

Comme promis, voici un premier bilan de ma nouvelle activité de location saisonnière, un mois après la publication de mon annonce sur Airbnb.

Nous en sommes à ce jour à (déjà) 8 réservations, dont 2 quasi terminées (la 2ème se termine dans 3 jours…). Ce qui représente un total de 59 nuits. (soit un peu plus de 7 nuits en moyenne par réservation...)

3654€ de revenus déjà assurés

Sur un an (je considère une année pleine de début novembre 2016, date de mise en ligne, à fin octobre 2017), le total des recettes à priori assurées (voir déjà payées pour les 2 premières réservations) s’élève à 3654€.

Avec la distribution suivante selon les mois : 

Les recettes du mois de Novembre ont déjà été perçues puisque Airbnb les verse directement à l’hôte dès le lendemain de l’arrivée des voyageurs.

Comme je l’avais expliqué, je ne savais pas trop dans quoi on s’engageait, il était donc difficile de faire une bonne estimation des revenus escomptés.

Pour faire simple, je considère aujourd’hui que 3654€ représente la moitié de notre cible minimum, 7500€ de revenus annuels.

dimanche 6 novembre 2016

Lancement de ma location saisonnière sur Airbnb !

Certains se sont demandés la raison de mon silence sur le blog depuis quelques mois... Simplement parce qu'il a fallu faire des choix.
Je n'étais plus en mesure de faire vivre le blog correctement, faute de temps. 

Notre nouveau projet d’investissement immobilier, dont je vous ai parlé dans le dernier article, m'a occupé beaucoup plus que je ne le l'avais imaginé lors de notre décision d'achat. 

Hors du boulot (particulièrement chronophage également ces derniers mois), l'essentiel de mon temps a été consacré exclusivement à la rénovation complète et l'équipement de notre désormais "gîte" !

Même si au début, on se dit que l'état général est correct, petit à petit, pièce après pièce, on se met à tout refaire. C'est finalement ce que j'ai voulu. 
Aujourd'hui, l'ensemble est comme neuf ! à l'exception de la 4ème chambre, que je me garde pour m'occuper l'année prochaine...

J'ai toujours pris le parti d'offrir le meilleur à mes locataires, qui en général me le rendent bien, et c'est donc naturellement ce que j'ai voulu faire ici. 

Une maison complète proposée en location saisonnière

Sachant que dans le cas que ce 3ème investissement immobilier, il ne s'agit pas simplement d'un studio, mais d'une maison de 85m². 
Avec une pièce à vivre au rez de chaussée, une grande pièce palière à l'étage (avec la création d'un puit de lumière),  3 chambres chacune équipée d'une salle de bain privative (avec à terme une 4ème chambre...), et 2 toilettes ! 

lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

mercredi 30 mars 2016

Un nouvel investissement locatif pour de la location saisonnière en 2016 ?


Ca fait désormais un tout petit peu plus d’un an que j’ai perçu le 1er loyer de mon 2ème investissement immobilier, un studio plein centre-ville que j’avais acheté déjà occupé, avec un bail en cours donc. La gestion est pour le moment déléguée à une agence, en attendant que le locataire donne son préavis de départ. Ce sera alors l’occasion pour moi de reprendre la gestion en direct et de passer en location meublée, comme je le fais depuis plus de 6 ans avec mon 1er appartement.

L’objectif étant bien sûr une bien meilleure rentabilité, avec notamment une fiscalité très avantageuse.

Avec quelques travaux de rénovation prévus cette année dans ma résidence principale, je n’envisageais pas de me lancer dès cette année dans un nouveau projet d’investissement locatif, et pourtant ça risque bien d’être le cas !

De manière générale, se limiter à un ou 2 biens locatifs permettra certes d’améliorer ses revenus une fois la retraite arrivée, mais n’est pas suffisant pour devenir indépendant financièrement, et se passer totalement de revenus salariés.

De plus, le temps est notre principal ennemi : il faut commencer à investir le plus tôt possible et espacer au minimum ses différents achats.

Mais avoir quelques liquidités disponibles et une situation financière la plus solide possible est toujours plus confortable pour se lancer dans un nouveau projet.

J’aurai donc bien attendu encore un an de plus…

Mais voilà, un bon investisseur doit aussi savoir saisir les occasions qui se présentent ! 

Acheter la maison voisine ? 

Je vous avais parlé dans cet article daté d’il y a un peu plus de 2 ans de la maison voisine à ma résidence principale.

jeudi 11 février 2016

Crise boursière, enfin le retour des soldes ?



Après une année 2015 marquée par des cours de bourse qui se sont maintenus à un haut niveau, le CAC40 vient de perdre 20% durant ces 3 derniers mois !

Il y a toujours pleins de bonnes explications, un cours du pétrole trop bas, l’économie chinoise qui ralentit, des craintes plus générales sur la croissance mondiale, etc…

Peu importe au final, il faut savoir prendre de la distance avec tout cela et retenir une seule chose :
L’évolution des cours de bourse est quelque chose de cyclique, avec une alternance de périodes de hausse et de baisse. C’est historique, il y aura toujours une bonne raison pour subir un krach boursier, et il y aura toujours également de belles années de croissance !


Pourquoi investir en bourse comme on investirait dans l’immobilier ?

Une fois que l’on a fait ce constat, il y a 2 possibilités : 

Soit « jouer en bourse », en tentant de faire croitre son capital : acheter bas et revendre haut.
Ca implique d’être très actif, de suivre de très près les cours et ça induit également beaucoup de stress !
Et au final, beaucoup ont tenté cette méthode d’argent facile et rapide, qui les a conduit à l’échec. Même les traders professionnels se trompent…pour moi, c’est comme jouer au casino, il faut être très chanceux.

Soit acheter des actions comme on achète de l’immobilier locatif : on n’achète pas dans le but de revendre avec une plus-value mais dans le but de percevoir « un loyer » de son investissement. Et pour les actions, les loyers, ces sont les dividendes, cette part de bénéfices que les entreprises redistribuent à leurs actionnaires.
Il faut donc bien garder à l’esprit que l’idée n’est pas de récupérer son capital un jour. Donc peu importe l’évolution de ce capital et donc des cours de bourse. Ce qui compte, c’est le nombre d’actions détenues et le dividende par action que l’on va toucher.

C’est le choix que j’ai fait il y a 5 ans, qui me rapporte aujourd’hui plus de 2000€ par an de dividendes, donc de revenus supplémentaires.

Et quand on investit de cette manière, les crises boursières peuvent s’apparenter à une période de soldes !


Une réelle chute de la bourse ? 

mardi 19 janvier 2016

Comment déclarer ses revenus LMNP : l'interview d'un expert comptable


Comment déclarer les revenus de vos locations meublées ? C’est une question à laquelle vous allez bientôt devoir répondre. Choisir l’option simple du micro-BIC ou celle un peu plus complexe mais fiscalement plus avantageuse du BIC réel ? Pour la 2ème option il est encore temps de vous y prendre et de contacter un expert-comptable.

Pour plus d’information sur ce sujet, je vous propose aujourd’hui une interview de Julien Llorens, responsable du cabinet d’expertise CMF Conseil et Expertise. Une interview dans laquelle j’aurai appris une excellente nouvelle concernant le crédit d’impôt pour 2016…

Bonjour Julien,

D’après les retours de plusieurs lecteurs et mon expérience personnelle, il semble difficile de trouver un expert-comptable, qui ait non seulement l’expertise mais également la volonté d’assurer la réalisation de déclaration LMNP, pourquoi avez-vous spécialisé votre cabinet dans cette voie ?


Nous constatons une forte demande pour la location meublée LMNP au réel, depuis sa refonte en 2009, grâce aux nombreux atouts qu’elle offre aux investisseurs notamment en matière fiscal.

Ce n’est pas une spécialisation à part entière, puisque nous nous occupons également tout type de TPE PME mais nous avons fait le choix de consacrer une grande partie de notre activité comptable à ce régime qui comporte de nombreuses spécificités.

Ce sont de petits dossiers avec généralement un ou deux appartements loués et qui, selon le volume, peuvent s’avérer moins rentable qu’une comptabilité classique n’intéressant donc pas certains confrères.

Même si dans la grande majorité des cas, le régime BIC réel est un régime d’imposition plus rentable que le micro-BIC, proposez-vous à vos clients au préalable une étude comparative des différents modes d’imposition afin d’orienter leur choix ?

En effet, chaque cas est particulier et doit faire l’objet d’une étude de cas spécifique.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...