Mon système d’indépendance financière

Ou comment créer des revenus passifs à partir de revenus alternatifs.

J’ai parlé ces derniers temps d’un certain nombre de leviers que j’utilise pour m’enrichir et gagner davantage de liberté financière :

• L’immobilier locatif, avec un rendement net 2011 qui devrait avoisiner les 6,30%.
• La bourse, avec des investissements dans des actions à haut rendements qui devraient déjà me rapporter plus de 650€ de dividendes en 2012.
• De la création de sources de revenu supplémentaires, via Internet notamment.

Tous ces investissements et ces activités sont intimement liés, et s’inscrivent dans un cadre plus global qui vise à générer du capital et des revenus passifs, indépendamment de mes revenus salariés.

C’est le système que je décris dans la présentation Powerpoint suivante :

Comment des locataires, des clients et des visiteurs me payent jour après jour un appartement et des actions.

Ma meilleure source de motivation dans ma quête de liberté financière

J’ai pas mal d’indicateurs, mis à jour régulièrement, que j’utilise pour suivre l’évolution de mon budget, de mes placements, de mes investissements ou de mon patrimoine. Et comme vous avez peut-être pu le sentir au travers de mes articles, je suis adepte des représentations graphiques, sous toute forme, c’est quelquechose qui me parle.

Et pour s’enrichir, pas de miracle, de mon point de vue la solution est: effort, persévérance et discipline, et ce dans la durée ! Alors pour y arriver, il faut rester motivé !

Ma courbe de référence...

Je voulais partager ici LA courbe qui a été jusqu’à présent ma meilleure source de motivation.

Celle de l’évolution de mon patrimoine, tracée mois après mois…J’ai commencé cet exercice il y a un peu plus de 10 an, et je m’y tiens, c’est devenu naturel, très rapide à faire en fin de mois, quasiment calculé automatiquement sur Excel.

C’est vraiment le visuel qui m’a été le plus profitable pour me fixer des objectifs et me motiver.

Un meilleur rendement locatif qui compense mes premiers impôts fonciers

L’année est déjà bien avancée, avec l’arrivé de mon nouveau locataire, j’ai la quasi assurance de louer au moins jusqu’à la fin d’année, je suis donc en mesure d’estimer le rendement prévisionnel de mon investissement locatif pour 2011.

Rappel de la situation 2010

Acheté mi 2009 (financé 100% à crédit sauf frais de notaire et ameublement), le rendement net de mon studio meublé a été de 5,69% en 2010, pour la première année de location pleine.

En clair, ça signifie que pour un investissement total de 93 800€ (tout compris), j’ai gagné 5337 € net, soit 445€ par mois.

Et en 2010, ce gain était même un gain après impôts...puisque que je n’avais pas eu de revenus fonciers sur 2009,  (j’ai même bénéficié d’une réduction d’impôts sur le revenu en faisant du déficit foncier).

La mensualité de mon prêt immobilier est actuellement de 535€ (assurance de prêt comprise), soit un défaut d’autofinancement mensuel en 2010 de 90€. (535€ - 445€)

Pourquoi je ne crois pas que la crise impactera le rendement de mon PEA

Ma stratégie d’investissement en bourse est d’acheter sur de très longues durées, des actions de sociétés distribuant de hauts dividendes.

Je vise idéalement plus de 5% de rendement (mais ce n'est pas le seul critère!), le rendement étant le montant du dividende que la société s’engage à verser divisé par le cours de bourse de l’action.

Par exemple, pour Vivendi, le dividende versé en 2011 (qui correspond à l’exercice 2010 de l’entreprise) est de 1,4€ par action.

Le cours de bourse était de 14,795 au 26 Septembre

Le rendement était donc de 9,46%  (1,4 / 14,795)

Donc naturellement, pour un dividende donné, plus le cours de l'action est bas, plus le rendement est haut. On touchera autant de dividende, pour moins d’argent investi par action.

C’est ce qui se passe actuellement avec la crise financière, les rendements de la plupart des titres ont atteint des sommets.

Un nouveau bail signé pour ma location meublée

Le dernier locataire de mon studio meublé a quitté les lieux fin juillet, après y être resté presque 1 an.

Après avoir testé durant tout le mois d’Aôut la location saisonnière de mon appartement, je me suis donc mis en quête d’un nouveau locataire pour la rentrée de Septembre.

Mon objectif pour cette année est de minimiser le plus possible la vacance locative, l’un des facteurs qui impacte le plus la rentabilité et l’autofinancement.

Objectif en parti rempli cet été avec la location saisonnière qui m’a rapporté sur Aôut l’équivalent de 76% d’un mois de location standard. (475€ contre 625€ charges comprises)

Mais le plus important était d’assurer de signer un nouveau bail de location dès le 1er septembre.

Gérer son budget annuellement et non plus mensuellement

Je n’ai jamais suivi mon budget de façon mensuelle mais toujours de façon plus globale, sur une année complète, selon la méthode que je décris dans les slides Powerpoint ci-dessous.

Peut-être au départ parce que je n’ai jamais voulu mensualiser mes impôts, ce qui m’a obligé à anticiper les 3 paiements par tiers, répartis sur l’année.

Et outre ces dépenses exceptionnelles que sont les impôts, personnellement, je n’ai quasiment aucun mois identique. Coté dépenses, il y a les vacances, Noël, les révisions automobiles, etc…et coté recettes, un 13ème mois, des primes, etc…

Ca n’a donc pas de sens pour moi de me dire « tous les mois, j’épargne 10% de mes revenus ». Je préfère me projeter sur une année, avec un objectif annuel d’épargne ou d’investissement.

Comment j’ai testé la location saisonnière de mon studio cet été

Le 3ème locataire de mon studio meublé est parti fin juillet, et j’avais évoqué ici comment la lecture du guide de Cédric Annicette m’avait donner envie de tester dès cette année la location saisonnière sur le mois d’Août, étant assez disponible cette année.

Voici ici le bilan de cette expérience assez lucrative…

Mon appartement, loué meublé, est assez bien équipé, mais quelques éléments supplémentaires étaient à acheter pour pouvoir prétendre offrir un service de location saisonnière, à la semaine ou au week-end, du linge essentiellement, draps, serviettes de toilette…

Mais avant de me lancer dans les dépenses supplémentaires, j’ai d'abord commencé par passer une petite annonce gratuite dans leboncoin, histoire de m’assurer de la demande.

Résultats de ma petite annonce dans leboncoin

J’ai tout d’abord passé en revue la concurrence locale pour fixer un tarif compétitif, 290 € la semaine, 130 € le week end, puis j’ai rédigé mon annonce sans oublier bien sûr d’inclure le maximum de photos possibles tout en essayant de me démarquer avec une petite offre de bienvenue : la bouteille de champagne offerte pour toute réservation à la semaine !

Suivi PEA « rendement » : les évolutions depuis 1 mois et mes satisfactions actuelles

Depuis le dernier point du 12/08 réalisé en fin de cet article, on a assisté à un petit rebond de la bourse, suivi par une nouvelle baisse brutale qui a amené le CAC40 sous les 3000 points.

Au 12 aout, j’avais encore 13% de liquidités. Et fin Aout je me suis fais payer quelques contrats Internet (un publicitaire mais surtout une réalisation mécanique pour un astronome amateur), de quoi injecter 500€ de plus sur mon PEA Binck.

PEA sur lequel je bénéfice toujours de frais de courtage gratuits, ce qui me permet d’investir régulièrement par petites touches (à partir de 200€) sans que les frais de courtage ne représentent déjà un pourcentage important du montant de l’ordre.

Ce que j’ai fait depuis 1 mois:

J’ai donc laissé passer le rebond du CAC40 à 3300 points début septembre et je suis revenu à l’achat la semaine dernière alors que le CAC40 replongeait sous les 3000 points.

Avec le renforcement de 3 lignes:

• du Vinci dans les 33€
• du GDF Suez à moins de 20€
• Et du Vivendi à 15,7€, soit presque 9% de rendement sur 2011, presque 10% sur 2012 avec l’augmentation probable du dividende de 1,4€ à 1,5€ par action.