J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif
sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.
Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?
Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon
PEE par exemple) ou
des solutions plus flexible type assurance vie.
De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...
Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.
Etude de cas chiffrée
Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.
Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.
J’ai regardé les différents cas suivants :
Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans
Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans
Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans
Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans
Apport complet de 85000€ : aucun crédit
L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.