Comme souvent en début d’année dans la société où je suis salarié, je viens d'avoir droit une distribution de stock options…C’est toujours une reconnaissance qui est la bienvenue, mais quels sont réellement mes espoirs de gain ? Ce type de rémunération est-il vraiment attractif à mon niveau ?
Déjà quelle est la règle d’utilisation ?
Un première obligation est de les conserver au moins 4 ans avant de pouvoir en faire quelque chose; donc celles que je viens d’avoir ne pourront pas être exploitées avant début 2014.
D’autre part, il faut être toujours employé de la société au moment de leur exercice. C’est notamment un outil utilisé pour fidéliser les employés que la société souhaite retenir.
Au bout des 4 ans, il y a plusieurs possibilités :
Dans l’appartement que j’ai acheté pour mettre en location, j’ai décidé de remettre complètement à neuf la cuisine. D’une part parce que les quelques meubles existants étaient en très mauvais état (voir photos dans cet article), ce qui ne m’a pas empêché de déduire cette « cuisine équipée », que l’on a estimé à 800€, de mes frais de notaire….D’autre part parce que la surface dédiée à la partie cuisine était assez conséquente (en proportion du reste du studio). Et comme je ne souhaitais pas me lancer dans des travaux trop lourds, en particulier abattre des cloisons pour réaménager l’espace, ça me semblait nécessaire de créer une cuisine équipée digne de ce nom.
Il existe de meubles « coin cuisine » tout en un qui intègrent l’évier, les plaques de cuisson, le frigo et un peu de rangement, pour moins de 300€; j’ai d’ailleurs visité plusieurs appartements à vendre, rénovés, dans lesquels étaient installés ce type d’équipement. Une solution que je trouvais vraiment limitée pour un studio que je souhaitais valoriser au mieux par le meublé.
Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)
J’ai procédé en 4 étapes :
1ère simulations personnelles
Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.
Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.
J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)
D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.
Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier:
Les moyens de monétisation que j’ai mis en place pour le moment :
Google adense : C’est classique, simple et rapide à mettre en place. Mais pas forcément très rémunérateur. La valeur des clics pour ce type de sujet (vente de télescope et accessoires principalement) est plutôt faible (1 à 10 cents le clic). J’en suis sur un petit mois à 2,11€…
Comme je l’expliquais dans l’article sur mes objectifs de diversification de revenus en 2010, je voulais initier un nouveau projet (2009 a été l’année de l’investissement locatif) me permettant de générer un nouvelle source de revenu, avec un objectif modeste (1% de tout ce que je gagne ?)
Les principaux piliers de l’enrichissement que je considère être en mesure d’exploiter sont l’immobilier, la bourse, l’entreprenariat et Internet.
Pour l’immobilier, 2010 devrait être une année d’observation et de consolidation de mon investissement de 2009, avoir une meilleure idée du niveau d’autofinancement, continuer à gagner un peu en expérience d’un point de vue gestion locative (locataire, syndic..), etc…Et il faut que je reconstruise un peu mon fond de liquidités à investir. Bref, pour le moment, je ne prévois rien de plus dans ce domaine avant début 2012.
Coté bourse, j’essaie de gérer au mieux mon assurance vie multi-support depuis quelques années, en essayant quelques coups…il me reste encore 45% investi en fond en euros, de quoi profiter d’opportunités.
Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.
Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.
L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement
Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.
