La meilleure stratégie pour optimiser son placement immobilier : générer du cashflow ou rembourser le crédit au plus vite ?

Je suis actuellement dans ma 1ère année de remboursement du crédit pour mon studio mis en location. La mensualité est 524€ sur 20 ans. (je moyenne pour faire simple, 535€ les 15 premières années, 490€ les 5 dernières).

Pour le moment tout se passe bien, mon locataire est toujours satisfait et mon budget prévisionnel annuel de cet investissement me dit me je devrais ajouter de ma poche 700€ environ pour boucler le financement.

Quelle est la meilleure option pour moi au bout de la 1ère année de remboursement pour optimiser mon investissement ? Baisser la mensualité et essayer d’être pleinement autofinancé, voir même générer un peu de liquidités ? Ou bien au contraire augmenter, si je peux me le permettre, pour réduire la durée du crédit ?

Interview sur le blog BusinessAttitude.fr

J'ai répondu à certain nombre de questions sur l'excellent blog de Cédric Annicette Business Attitude au sujet de mon investissement locatif. Ça résume l'ensemble du projet, avec notamment certains points que je n'ai pas encore abordés dans ce blog, je le ferai plus en détail dans les prochaines semaines...

Les articles déjà publiés relatifs à ce sujet:

• L'investissement locatif: les objectifs de ma première expérience
• L'investissement locatif réalisé: Quelques chiffres
• Optimiser sa recherche de bien immobilier pour investissement locatif
• Mon premier locataire
• Combien d’années pour être gagnant avec mon investissement locatif ?
• Mon investissement locatif va-t-il s’autofinancer ?
• Réduire et emprunter les frais de notaire, optimiser la date de signature

La révolution des Média Sociaux

Vous n'avez pas encore réalisé la puissance d'internet, des reseaux sociaux et autres blog ? Regardez ces 2 videos ! les chiffres et statistiques qui y sont résumés sont édifiant! Les possibilitées pour y développer un business sont immenses, la notoriété d'un nouveau produit (matériel ou service) peut se faire en quelques jours, sans aucune dépense financière. Mais le retour de baton est encore plus rapide en cas de défaut du produit... Il est probablement très difficile de maitriser toute cette communication, mais Internet aujourd'hui offre des opportunitées considérables à ceux qui savent les saisir. Il y a beaucoup d'argent à faire, et nombreux sont ceux qui commencent à le démontrer.

Réduire et emprunter les frais de notaire, optimiser la date de signature

Les frais de notaire représentent une somme importante (au moins 7% de la valeur d’acquisition du bien) sur laquelle il n’y a pas beaucoup de leviers pour minimiser la facture.

Il y a toutefois un 1er point important à vérifier : s’assurer que les frais d’agence immobilière ont bien été déduit du calcul des frais de notaire. Dans mon cas, le prix d’achat était de 75600€, répartis en 70000€ pour le vendeur et 5600€ pour l’agence. Les frais de notaire ne doivent bien s’appliquer qu’aux 70000€.

Le 2ème point, pour lequel je n’étais pas au courant lors de l’achat de ma maison…est le fait que l’on puisse déduire des frais de notaire la cuisine équipée. Je l’ai fait dans le cas de mon studio locatif, l’ancien propriétaire m’avait laissé quelques équipements un peu usagés, frigo, four, plaques et 2 meubles de cuisine. L’estimation de la totalité a été faite par le notaire à 800€ (sur la base de quelques photos). Le gain est alors d’environ 800€ x 7% = 56€. C’est peut-être minime, mais pour un effort si limité (2 photos et simplement penser à le signaler au notaire !) que ce serait dommage de s’en priver ! Je regrette d’être passé à coté de ce point pour ma maison, où j’aurais probablement pu déduire 2000 ou 3000€ pour une cuisine équipée beaucoup plus complète, c’est-à-dire économiser jusque 200€ de frais de notaire.

Mon investissement locatif va-t-il s’autofinancer ?

L’investissement locatif n’est pas un pas un placement qu’on peut oublier quelques années dans un coin une fois que tout est mis en place et que l’on peut commencer à louer. Comme tout autre placement, il est indispensable de tenir une bonne comptabilité mois après mois et de faire vivre cette investissement de façon à essayer de l’optimiser. Il y a plusieurs paramètres qui peuvent être modifiés, volontairement ou non, et qui vont influer sur la rentabilité.

Je viens de finaliser mon budget prévisionnel de mon studio pour 2010, sur la base des informations dont je dispose à ce jour: les mensualités de remboursement, les charges, le loyer, la probabilité de louer toute l’année, les frais divers, etc…

Je n’ai fait apparaître que les 2 premiers mois de l’année et Décembre sur le tableau ci-dessous, mais j’ai fait l’exercice sur toute l’année.

Combien d’années pour être gagnant avec mon investissement locatif ?

Bien souvent, une grande réactivité est nécessaire pour profiter des bonnes affaires qui se présentent. Pour aider à la décision, il est important de savoir évaluer très vite la rentabilité de l’investissement peut-être à venir. Surtout ne pas se fier aux annonces du type « bonne rentabilité locative», on n’a pas tous la même compréhension de « bonne »…

On peut commencer par estimer le "rendement locatif" dont on peut lire le calcul classique un peu partout (somme des loyers sur l'année divisé par le coût de l'acquisition x 100). On obtient un certain pourcentage de rendement brut, reste à savoir comment l'interpréter : on entend dire "ne pas viser moins de 7% dans l'ancien, 5% dans le neuf " ... encore faut il être sûr de savoir ce que l’on met dans le coût de l' acquisition : avec ou sans les frais de notaire, les travaux, les frais bancaires, etc...

Et surtout, personnellement, ce pourcentage ne me parle pas beaucoup et ça ne me suffit pas pour juger de la valeur de mon investissement.

Mes investissements en fonds commun de placement pour début 2010

Etant resté très prudent en 2009, un de mes objectifs pour 2010 est de tenter d'obtenir un meilleur rendement de mes placements en assurance vie multisupport. J’ai commencé à créer un portefeuille en 2007, l’historique de mes rendements annuel est le suivant : 2007 : +17,6% / 2008 : -12,2% / 2009 : + 6,8%. Et à ce jour sur 2010 je suis à -0.31%.

2009 ayant été marqué par un fort rebond des actions, il faudra être méfiant en 2010. Ca signifie pour moi, suivre régulièrement ce qui se passe et être prêt à arbitrer très vite dans un sens ou un autre. J’avais réussi à limiter les dégâts en 2008 en faisant de la sorte. Je ne crois pas trop à l’investissement sur le long terme (où alors on parle de vraiment très long terme > 20 ans…) et, même si l’investissement progressif semble donner de bon résultats, ça nécessite une certaine discipline que je n’arrive pas à m’imposer pour le moment…Donc j’ai été pour le moment assez actif, me satisfaisant de gains de 10 à 15%. (Ce qui m’est rendu possible en utilisant une assurance vie en ligne aux arbitrages gratuits)

Un bel exemple de création de business, la voiture design Automoblox

Connaissez-vous la marque de petites voitures Automoblox ? J’ai découvrent par hasard ces jouets en bois et plastique très design et modulaire, de qualité irréprochable. Le prix est en conséquence, 30 à 40€ pièce pour les versions de grande taille, environ 15€ pour les petites. La marque s’est clairement positionnée sur du haut de gamme. Ce sont vraiment de beaux jouets, bien conçus, qui se démarquent.

En voyant ces pièces et en jouant un peu avec… Je me suis dis que qu’il s’agissait vraiment du type de produit que j’aurais aimé concevoir, développer et vendre. J’ai alors cherché à en savoir un peu plus sur leur origine. Et j’ai découvert que la création de ce business était l’œuvre d’un américain, probablement extrêmement passionné et persévérant, un certain Patrick Callelo. Le site officiel Automoblox raconte une bonne partie de l’histoire, il y a également une liste d’archives d’articles parus dans divers journaux sur ce projet et cette marque.