Loi Duflot et étude de cas pour investissement personnel

Pour faire suite à l’article invité précédent sur l’investissement dans l’immobilier neuf, j’ai voulu regarder ce que donnait un cas concret dans ma ville. Un investissement dans le neuf selon la « loi Duflot ».

Je précise que je suis personnellement dans une situation où je pourrais tirer pleinement profit du gain fiscal engendré.

Sur le principe, je suis donc un bon candidat pour ce type d’investissement. Une idée qui a germé dans mon esprit suite à ma dernière déclaration de revenus…

Alors, en y regardant de plus près, qu’en est-il vraiment ? l’immobilier neuf est-il toujours une piste pour moi ou vais-je définitivement resté focalisé sur l’ancien ?

Les bénéfices et les contraintes de la loi Duflot

Avant tout, petit rappel sur les grandes lignes de la loi Duflot, qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013.

Le gain attendu est le suivant : une réduction d’impôt sur le revenu, d’un montant égal à 18% du montant de l’investissement, étalée de manière linéaire et égale sur une période de 9 ans.

En clair, il s’agit donc d’une aide pour financer le logement mais sur une durée limitée à même pas la moitié d’un prêt classique de 20 ans. Mais bon, à voir...

Investir dans l'immobilier neuf plutôt que dans l'ancien ?

Je voulais au travers de cet article parler de l’investissement dans l’immobilier neuf. Je n’ai aucune expérience dans le domaine à titre personnel, et j’irais même plus loin, je ne m’y suis jamais intéressé…peut-être parce que le neuf coûte à l’achat généralement 20% à 30% de plus que l’ancien !

Et pourtant, certaines études montrent qu’au bout du compte (à l’issue du prêt), c’est l’inverse ! Entre autres grâce aux solutions de défiscalisation…

Investissement peut-être plus rentable, moins d’impôts…alors ai-je eu tort de dénigrer le neuf ?

Je vous laisse lire ci-dessous l’avis de Laurent, une personne qui défend fermement l’immobilier neuf, vos avis et expériences en la matière sont évidemment les bienvenus !

  – 20% au départ pour l’ancien, mais…. +14% à l’arrivée

Olivier merci dans un premier temps pour votre invitation. Et de me permettre de développer une vision qui va à l’inverse de ce que l’on peut avoir naturellement en tête « je paie plus cher l’immobilier neuf, et pourtant, il me coûte moins cher à l’arrivée » !!!

Car c’est tout à fait exact : l’immobilier ancien, à données de surface habitable, d’emplacement et de niveau de standing comparables, est moins cher que le neuf de l’ordre de 20%.

Mais dans le cadre d’un investissement immobilier, il parait important d’analyser cet écart dans la durée : c’est un support qui doit produire des fruits et que l’on doit veiller à maintenir avec une certaine attractivité, sous peine de voir ces fruits s’étioler voire... disparaître.

Pour notre exemple, nous partirons d’un appartement neuf acheté 200.000 € et un bien comparable, en ancien, acheté 160.000 € ; l’un comme l’autre avec un financement sur 20 ans.

Et observons l’évolution, en 7 étapes, que va connaitre cet écart.

Nouveau bail de location meublé et nouveau service payant pour mon locataire !

Ceux qui n’ont pas d’expérience d’immobilier locatif retiennent souvent les vécus malheureux de certains bailleurs qui n’ont pas eu la chance de tomber sur de bons locataires.

Et pourtant des bons locataires, ça existe !

J’en ai un depuis septembre 2012, ok il est Allemand…étudiant en MBA. Mais je ne suis probablement pas près d’en retrouver un aussi bon !

Après avoir passé la fin d’année 2012 dans le studio, de Septembre à Décembre, Michael est parti les 4 premiers mois de 2013 à l’étranger poursuivre sa formation, puis il est revenu pour la terminer en France, pour 2 mois.

Je l’ai déjà évoqué, non seulement, il avait investi dans un lit, qu’il me laissera gratuitement, mais il avait en plus trouvé une autre étudiante pour le remplacer durant ses 4 mois d’absence. Aucun jour de vacance locative, sans quasiment le moindre effort de ma part !

Il est donc de retour depuis début mai, et avant de partir définitivement, il m’a à nouveau facilité la vie.

D’une part, il a souhaité prolonger jusqu’au 16 juillet. Parfais pour moi, 16 jours de location supplémentaires, dans une période toujours délicate pour trouver preneur.

Et d’autre part, il a accepté de me donner un coup de main pour trouver un autre locataire étudiant. Je lui ai fourni mon annonce en fichier .pdf (avec quelques photos) qu’il a publié sur l’Intranet et le compte Facebook de l’école.

Un nouvel étudiant Indien

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)

Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.

Les appartements plus grands, F2 ou F3

Le mois de mai en Bourse : dividendes et « sell in may… »

Mai est réputé pour 2 choses en bourse:

Un mois charnière, où il semblerait d’après certaines statistiques, qu’il soit préférable de vendre ses actions avant la période d’été et ses traditionnelles baisses, avec le fameux adage boursier « sell in may and go away ».

Et le mois des dividendes ! celui où une majorité de sociétés verse totalement ou en partie une part de leurs bénéfices aux actionnaires.

Les sommes perçues en mai représenteront pour mon PEA actuel plus d’un tiers des revenus de l’année.

Montants mensuels des dividendes que je toucherai en 2013

Un mois très important donc !

« Sell in may and go way », pas pour moi

Plus de revenus, plus d'impôts ! Ma déclaration 2013...

Gagner plus d’argent, développer de nouvelles sources de revenus, c’est grisant, mais attention à ne pas oublier un détail : il faudra en rendre une partie plus ou moins importante l’année suivante ! Evidemment ces nouveaux revenus seront imposés…

2012 a été une excellente année pour moi, la meilleure depuis je gagne ma vie…oui mais voilà, il va falloir passer à la caisse en 2013 !

Avec ma tranche d’imposition (TMI) à 30%, ça veut dire concrètement qu’à présent pour 1000€ gagné en plus, je dois rendre 300€ l’année suivante en impôt. Et ça on l’oublie souvent…

Il faudrait avoir le réflexe de placer sur un compte dédié ces 30% à chaque rentrée d’argent.

Entre parenthèse, une autre façon de s’enrichir, c’est dépenser mois…et oui, on n’est pas imposé sur l’argent que l’on n’a pas dépensé… Il y a ainsi 2 façons de disposer réellement de 1000€ en plus, soit économiser 1000€, soit gagner 1430€ de plus...sur lesquels on reversera à l’Etat 30%...(si je prends le cas de ma TMI)

Ma déclaration 2013 de mes revenus 2012

Sanofi: la tentation de prendre une belle plus-value…

Dans une stratégie de rendement comme la mienne, faut-il vendre ou non les actions pour lesquelles on observe de très fortes plus-values ?

Voilà la nouvelle question que je me pose, depuis que mercredi dernier j’ai fait un point sur les cours de bourse de mes titres.

J’ai toujours dis qu’à priori j’achetais mes actions à vie, uniquement dans le but de percevoir les dividendes annuels, un rente à vie, sans chercher de plus-value sur le capital.

Oui mais voilà quand je vois que j’étais à +76,81% sur ma ligne Sanofi, ça mérite réflexion !

N’y a-t-il pas moyen de mieux exploiter ce gain en capital ?

Voilà ci-dessous mon analyse et surtout j’aimerai avoir votre avis !

Revendre Sanofi pour réinvestir sur quoi ?

J’ai donc investi il y a 2 ans 1150€ pour acheter 24 actions Sanofi au prix de revient de 47,82€. (je me mords les doigts de ne pas en avoir acheté davantage à l'époque, mais avec des si…)

2 années de hausse ont amené le cours à plus de 84€ mercredi 24/04 et ce jour là une revente de ces 24 actions me permettait de récupérer 2033€.

Soit une plus-value de 883€ !

Un coaching pour son indépendance financière

Il y a un peu plus d’un an sur ce blog, je vous ai proposé l’interview de Cédric, coach en finances personnelles.

Je le retrouve aujourd’hui, son activité prospère, il est à présent entouré de 2 collaborateurs, qui l’ont aidé à développer de nouvelles formes de coaching.

L’idée est toujours la même, aider à mieux se connaître, à s’organiser, à prendre les bonnes décisions en matière d’argent.

Cédric vous présente ci-dessous sa vision du coaching. A vous de juger.

Indépendance financière : une méthode pour 2013

En quelques années seulement, il est possible d’atteindre la liberté, puis, l’indépendance financière. Mais êtes-vous réellement qualifié pour poser votre candidature au poste de « financièrement indépendant » ?

Ma journée idéale !