Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 1 : augmenter les revenus

Mon studio acheté en 2009 n’a pas été autofinancé en 2010 (avec environ 90€ de défaut d’autofinancement mensuel), mais justement j’y travaille pour 2011 ! Je suis sur de meilleures bases cette année…

Je vais considérer ici un bien déjà acquis. Mais il est vrai qu’un bon investissement immobilier se fait avant tout à l’achat, il est très difficile de rattraper le coup si on a fait le mauvais choix : un prix d’acquisition trop élevé, un appartement difficile à louer, ou en tout cas difficile à louer au niveau de loyer espéré, des frais de gestion de syndic qui plombe la rentabilité, etc…

Considérons un appartement acheté au bon prix, financé par un crédit, et qui se loue correctement. Quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c'est-à-dire faire en sorte que 100% des dépenses soient payées par les locataires successifs, sans avoir à sortir le moindre euro de sa poche ! Sauf les impôts fonciers l’année suivante…

Le principe est bien sûr toujours aussi simple : plus de revenus et moins de dépenses !

Dans ce premier article, je me focaliserai sur les revenus supplémentaires, dans un second, sur les dépenses. 

Comment augmenter les revenus générés par son placement immobilier locatif ?

Diversifiez vos organismes bancaires !

Beaucoup de personnes dans mon entourage ne font appel qu'aux services d’une seule et unique banque, chez qui ils cumulent comptes, crédits, services et placements depuis toujours.

Ils ne se posent même pas la question d’aller voir ailleurs, ils n’ont pas le réflexe de comparer. Et pourtant, les banques sont des entreprises commerciales comme les autres, avec l’objectif de nous vendre des produits. Des produits sur lesquelles la concurrence est pourtant rude. Rappelez-vous la montagne de publicité et les multiples offres promotionnelles lorsque la Poste et la Caisse d’Epargne ont perdu l’exclusivité sur le Livret A.

Beaucoup de choses ont changé ces dernières années, notamment grâce à l’apparition des banques en ligne :

• La concurrence est enfin arrivée dans le système bancaire, obligeant les banques traditionnelles à évoluer. 
• Il est devenu de plus en plus facile de comparer les offres, il y a plus de transparence. 
• Et il est aussi beaucoup plus facile d’ouvrir des comptes dans les organismes les mieux adaptés à nos besoins.

Alors faites jouer la concurrence, pour chacun des placements financiers ou service bancaire dont vous avez besoin, allez choisir le meilleur là où il se trouve !

Ma diversification et son organisation

Investir de manière progressive grâce aux dividendes

Avoir le bon market timing sur les marchés financiers est illusoire, pour la grande majorité d’entre nous. J’ai notamment eu mon lot d’expériences malheureuses lors de la crise financière de 2008, en voulant anticiper ce qui allait se passer.

Une approche qui a fait ses preuves, de manière à éviter d’acheter au mauvais moment, est d’investir progressivement, de manière régulière au fil du temps.

Ainsi on lisse les valeurs moyennes de ses actions ou de ses Fonds Communs de Placement (FCP).

Planifier des versements réguliers, tous les mois par exemple, sur les FCP de son assurance vie est une option proposée notamment par toutes les banques en ligne, très facile à mettre en place. (Mais que je n'ai jamais appliqué pour le moment...)

Par contre pour l’achat d’actions en direct sur son PEA ou son compte-titres, en souhaitant conserver la liberté de choisir ses titres, ça demande une démarche personnelle.

Et c’est là que ce n’est pas forcément évident : à partir du moment où la démarche n’est pas automatisée, il est toujours difficile de s’y astreindre avec discipline, sans être pollué par des aspects psychologiques: on aura toujours tendance à vouloir garder un peu de contrôle, attendre encore un peu pour acheter ou bien au contraire agir trop vite, en précipitant un versement prévu que quelques jours ou semaines plus tard.

J’ai personnellement cette difficulté. Notamment en ce moment, quand ça baisse, j’aurais très envie d’en remettre un peu tout de suite ! Plutôt que de me limiter à effectuer un investissement supplémentaire une fois par trimestre par exemple, indépendamment de toute considération économique ou flucutuation des cours de bourse.

Mais j’ai peut-être trouvé MA solution pour me discipliner tout en investissant progressivement :

A chaque versement de dividendes sur mon PEA:

1. Réinvestir les dividendes
2. Investir à cette date les nouvelles sommes disponibles

Y a-t-il un intérêt à épargner sur un CEL en vue d’un projet immobilier ?

Lorsque j’ai acheté à crédit mon investissement locatif, j’ai fait appel à un Prêt Epargne Logement, pour financer en partie l’acquisition et les travaux.

Ce prêt a été rendu possible grâce à un Compte Epargne Logement (CEL) qui me permettait d’emprunter presque 10 000€ sur la durée maximale de 15 ans à un taux d’intérêt préférentiel.

Je n’avais jamais alimenté mon CEL, il était ouvert depuis presque 5 ans, avec un montant minimum de 300€, mais j’ai tiré profit d’une des astuces du CEL : récupérer pour son propre compte les droits au prêt acquis par une personne de sa famille, en l’occurrence mon père.

Je n’ai finalement utilisé que 8000€ de droit au prêt sur 15 ans, sur les 10 000€ auxquels j’avais droit. (pour un crédit total de 85000€). Les droits au prêt étaient morcelés sur une dizaine de tranches, chacune associée à un taux différent, et il y avait une tranche de 2000€ à 4,25%, un taux supérieur au taux du prêt principal, donc aucun intérêt.

Quel a été le bénéfice de l’utilisation du CEL pour cette opération de crédit immobilier ?
Une mensualité environ 15€ plus basse sur les 15 premières années du prêt. Un petit coup de pouce à l’autofinancement…mais pas de quoi sauter au plafond non plus !

Du coup, aujourd’hui, je me pose la question suivante :

Est-ce que placer de l’argent sur mon CEL me faciliterait le financement, même partiel, d’un autre projet immobilier du même type, dans quelques années ?

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !

J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :

Pourquoi je ne veux pas déménager même si ma maison a pris 20% !

Ma femme a depuis quelque temps des envies de déménagement, des envies de plus de surface habitable, 7 années après l’achat de notre 1ère maison

On pourrait surement en effet viser un peu plus grand, un peu plus que les 105m² habitables et leurs 500m² de jardin.

Mais c’est exactement le genre d’action qui équivaut pour moi à se tirer une balle dans le pied, dans ma quête de plus d’indépendance financière. 

Pour moi, dépenser davantage dans sa résidence principale est une aberration, ce n’est pas un actif qui rapporte. L’argent supplémentaire dépensé dans un nouvel achat sera de l’argent non investi ! Ca repoussera en plus le moment où l’on pourra investir plus (une fois la maison payée), et on le sait, chaque année perdue ne se rattrape pas.

Alors en essayant de faire abstraction de tous les attraits d’une nouvelle maison, je vais devoir essayer de la convaincre que ce n’est pas du tout une bonne idée !

La valeur de ma maison :

J’ai donc fait estimé la valeur de ma maison par un professionnel de l’immobilier. Personnellement, j’en donnais 285 000€ net vendeur.

Apprendre de ses erreurs : les leçons que j’ai retenues de la crise financière de 2008

J’ai commencé à investir en Fond Communs de Placement (FCP) au travers d’une assurance vie fin 2006. J’ai connu une première année 2007 assez faste avec une performance de + 17,6%. J’avais investi sur une dizaine de fonds, beaucoup orientés pays émergeant, l’Inde notamment.

Mais est arrivée la crise financière de 2008 …

Tous les cours de mes FCP ont commencé à chuter, certains assez lourdement, ceux qui avaient le plus grimpé bien sûr.

C’est alors que j’ai commis 2 erreurs successives par manque d’expérience, 2 erreurs qui se sont cumulées d’ailleurs.

La première erreur n’en est pas vraiment une sur le fond, mais plus sur la manière :

J’ai voulu profiter des baisses pour effectuer des rachats à bon compte, mais je l’ai fait avec trop de précipitation. Je l’ai fait beaucoup trop tôt dans cette période de crise, sans prendre suffisamment de recul par rapport aux événements journaliers. Certaines journées noires m’ont poussé à l’achat, alors qu’il y a encore eu de nombreux mois de baisse par la suite…

Cette période de crise était fondamentalement une très bonne période d’achat, pour des investissements moyen ou long terme, mais j’aurais dû être un peu plus patient ou bien racheter un peu plus progressivement au fur et à mesure des baisses, lisser davantage les nouveaux investissements. Certains fonds ont encore perdu 30 à 40% après mes derniers rachats.

Ma 2ème erreur est arrivée quelques mois plus tard…cette fois-ci j’ai fait l’erreur de me croire plus malin que le marché. J’ai cru pouvoir anticiper de qu’il allait se passer.

Le schéma ci-dessous représente ce dont j’étais certain à l’époque et la « tactique » que j’avais en tête :

Comment déclarer l'argent gagné sur Internet ?

Bien qu’à présent prè-remplie pour les salariés, faire sa déclaration d’impôts demeure une tâche pas si simple que ça dès que l’on commence à diversifier un peu ses revenus et ses activées…

Il m’a bien fallu une bonne heure tout de même pour déclarer mes revenus fonciers, ceux de mon studio loué meublé, comme je l’avais expliqué au régime réel en tant que revenus industriels et commerciaux (BIC) avec le statut de loueur en meublé non professionnel.

Ensuite s’est posée la question de mes revenus Internet ? Ebay et blog essentiellement.

Pour Ebay, je ne revends que des objets d’occasion qui m’appartenaient, aucune d’activité d’achat - revente de biens neufs, et ça n’a pas dépassé les 500€ en 2010, donc rien à déclarer à priori.

Pour les revenus générés par le blog, là c’est différent. Je vends de la publicité notamment, c’est une activité commerciale.

Et ça doit bien sûr être déclaré, et normalement dès le premier euro !

Par acquis de conscience, j’ai donc appelé mon centre des impôts pour leur demander quelle était la bonne démarche.

Quelles sont les 3 options possibles ?