Mes sources de revenu supplémentaires sur Internet

J’ai commencé à m’intéresser à Internet comme source de revenus supplémentaires en janvier 2010.

Le blog, gains directs et surtout indirects !

Il y a bien sûr ce blog, bien que ce soit pour moi beaucoup plus qu’un moyen de gagner un peu d’argent.

Comme je l’ai déjà évoqué, c’est un outil extrêmement puissant pour faire le point sur ses projets, ses objectifs, pour se former, partager et apprendre de l’expérience des autres. Il y a donc des gains directs (pub, etc…) mais aussi beaucoup de gains indirects, difficilement chiffrables aujourd’hui mais à coup sûr conséquent: des connaissances acquises qui me permettent d’optimiser mes investissements :

je pense notamment aux échanges que j’ai eu qui m’ont poussé à passer du compte-titres au PEA pour minimiser l’impact fiscal sur mon portefeuille d’actions à haut dividendes, ou également les commentaires qui m'ont appris que l’on pouvait amortir les meubles et les locaux en cas de location en meublé, ce qui aura pour conséquence de radicalement réduire mes futurs impôts sur les revenus fonciers.

Mes autres sites

Outre ce blog, je vous ai également parlé des 2 sites liés à l’astronomie : un vieux site d’étudiant relancé et monétisé. Celui-ci ne demande quasiment aucun travail. Et un autre lancé l’année dernière qui est davantage un petit business avec de la prestation de service pour astronome amateur. Celui-ci requiert un effort assez conséquent, pas le maintien du site en lui-même, mais la fourniture du service qui est derrière. Mais les bénéfices sont au rendez-vous... 

Investissement locatif plus ou moins autofinancé: avec ou sans apport personnel ?

Dans un premier article, j’avais simulé une étude de cas qui montrait que la performance d’un placement immobilier locatif était nettement supérieure dans le cas d’un apport personnel nul : pour le cas étudié il fallait jouer à fond l’effet de levier du crédit en empruntant la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition.

Suite à cet article, j’ai reçu un commentaire tout à fait pertinent me disant que mon cas était peut-être un peu trop optimiste, avec comme hypothèses un loyer de 500€ pour un coût de 85000€.

En gros le bien était quasiment autofinancé. Et dans ce cas, autant laisser le locataire payer la totalité de l’investissement.

Soit dit en passant, c’est un cas de figure pas totalement utopique tout de même, puisque c’est plus ou moins mon cas personnel ! Un studio rénové qui a nécessité un emprunt de 85000€ (acquisition + travaux, les frais de notaire ont été payés en plus), et qui est aujourd’hui loué 550€ par mois en meublé, en région parisienne. L’achat ayant été fait en Aout 2009.

 

Maintenant qu’en est-il si on considère effectivement un cas moins favorable, avec par exemple un loyer de seulement 350€ pour le même coût d’achat de 85000€ ?

Investir en bourse, 6 profils, 6 méthodes

A l’initiative de David du blog Etreriche, un petit guide d’investissement en bourse a été rédigé. L’idée que j’avais trouvée originale était de présenter différents profils d’investisseurs en bourse, chacun ayant une méthode ou une approche spécifique.

6 profils au total représentés par :

• Julien de GraphSeo bourse
• Etienne d’Investisseur Débutant
• Joel de Blog Invest
• Franck de Frikenfonds
• et donc David d’Etreriche
• et moi-même.

Il n’y a pas une solution unique pour investir en bourse, elles sont multiples et pour y réussir, il est important de trouver la méthode qui nous convient le mieux.

Imposition de mes revenus fonciers : pourquoi je vais privilégier le régime réel encore quelques années

Ma feuille de déclaration de revenus vient d’arriver dans ma boite aux lettres…, bien que pré-remplie, c’est forcément devenu une tâche un peu plus complexe depuis que je me suis lancé dans l’investissement immobilier locatif. Mais rien de rédhibitoire tout de même, les impôts ont même pensé cette année à m’envoyer le formulaire supplémentaire, plus besoin d’aller télécharger le bon sur impots.gouv !

Et comme l’année dernière je vais continuer à déclarer les revenus fonciers de mon studio loué meublé au réel, et ainsi bénéficier de toutes les charges déductibles possibles.

Dans le cas de la location meublé, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. (BIC). 

Et comme pour la location vide, il y a ensuite possibilité de choisir une déclaration de type micro-BIC ou au réel.

Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier de la location nue avec un abattement de 50% sur les revenus bruts, au lieu de 30%.

Malgré cela, le réel reste nettement plus avantageux dans mon cas, du moins pendant encore un certain nombre d’années, essentiellement parce que ce régime m’offre la possibilité de déduire mes intérêts d’emprunts, intérêts qui sont particulièrement lourds durant ces premières années de crédit, étant donné que j’ai emprunté la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition de l’appartement.

Quelques chiffres pour être plus concret :

Je suppose que je loue 11 mois par an mon studio meublé avec un loyer de 625€ charges comprises. Les recettes annuelles sont donc de 6875€.

Avec le régime fiscal du micro-BIC et de son abattement de 50%, il resterait 6875€ - 50% x 6875€ = 3437€ de revenus fonciers imposables. 

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.

J’ai regardé les différents cas suivants :

1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit

L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.

Comment s’enrichir de manière certaine ?

Selon moi, un passage obligé est celui-ci : avoir un plan structuré, le suivre avec discipline, faire le point régulièrement, en déduire les actions qui s’imposent, et optimiser.

J’ai ainsi détaillé mon plan d’investissement dans les 2 articles précédents, celui qui décrit mon approche diversifiée, mais aussi celui où je partage comment je la suis au moyen de 2 pages de synthèse, un petit outil visuel qui fonctionne bien pour moi.

Vous pouvez télécharger ici une version moins personnalisée, qui me semble être une bonne feuille de route pour tout investisseur, en y intégrant les 4 thèmes suivants :

1 _ Mettre de l’ordre dans ses finances, être prêt à investir

2 _ Investir sa capacité d’épargne mais aussi utiliser l’effet de levier du crédit pour l’investissement immobilier.

3 _ Développer des sources de revenus supplémentaires

4 _ investir en soi, développer ses connaissances et compétences : ça impactera forcément positivement les 3 premiers points

Téléchargez le .pdf ici   (2 pages / plan d’investissement et ressources associées)

Et vous, quelle est votre technique pour suivre et piloter vos investissements ?  

Comment je suis visuellement mes investissements : planification et dashboard

Sûrement plus parlant (en tout cas pour moi) que le long discours de l’article précédent, ci-dessous la représentation visuelle en une seule page que j’utilise pour structurer mon plan d’investissement, tout ce que j’essaie de gérer et de développer en parallèle.

On y retrouve au travers des 2 premières lignes ce qui assure d’être dans une bonne position pour investir.

Ensuite les flèches vertes indiquent (avec des proportions) où est investie principalement ma capacité d’épargne : remboursement accéléré de mon crédit maison, PEE, assurance vie et PEA.

Les flèches jaunes indiquent comment sont utilisés les revenus supplémentaires générés.

Enfin les flèches voilettes représentent les autres flux d’argent possibles.

Et de façon à faire le point régulièrement, je réutilise la même représentation visuelle en tant que tableau de bord.

Mon plan d’investissement : une approche diversifiée

Je n’ai pas de domaine privilégié d’investissement, en tout cas pour le moment. Et surtout je pense qu’il est fondamentalement bon de diversifier, à moins d’être expert dans un domaine ou d’y développer une passion, le tout « immobilier » ou le tout « bourse ».

Mon approche d’investissement n’a sûrement rien de révolutionnaire. Mais appliquée avec méthode et discipline sur la durée, et associée à une bonne exécution, elle devrait permettre de m’enrichir à coup sûr !

J’ai toujours aimé épargner ce qui m’a permis un peu avant 30 ans de me mettre en bonne position pour réellement investir, faire fructifier cette capacité d’épargne !

En bonne position signifie pour moi plusieurs choses :

• S’être débarrassé de ses mauvaises dettes, notamment aucun crédit automobile
• Ne pas vivre au dessus de ses moyens et arriver à dégager une capacité d’épargne annuelle : pas nécessairement tous les mois (ils ne se valent pas tous, il y a les tiers d’impôts, les primes…), personnellement, je ne cherche pas à placer de façon automatique par exemple 200€ / mois. Mais je  me fixe un objectif d'épargne annuel que je rempli déjà en parti en plaçant mon intéressement,et mon 13ème mois.
• S’être bâti une épargne de précaution: quelques mois de salaire, à chacun de juger selon sa situation, 2 mois pour moi (sur Livret A ou LDD)
• Avoir fait la démarche pour devenir propriétaire et avoir commencé à rembourser sa résidence principale

Et depuis 5 ans, je me suis engagé activement dans la 2ème phase, l’investissement !

J’ai donc pris le parti de me diversifier, d’une part pour limiter les risques, mais aussi pour découvrir dans quel domaine je me sens le plus à l’aise, le plus doué pour y investir avec succès. Explorer différentes voies en parallèle est forcément un peu plus lourd à gérer, mais certaines solutions prennent peu de temps, une fois le système mis en place.

Mes investissements passent donc actuellement par 4 supports différents, 3 financiers et 1 immobilier :