jeudi 5 mai 2011

Investissement locatif plus ou moins autofinancé: avec ou sans apport personnel ?

Dans un premier article, j’avais simulé une étude de cas qui montrait que la performance d’un placement immobilier locatif était nettement supérieure dans le cas d’un apport personnel nul : pour le cas étudié il fallait jouer à fond l’effet de levier du crédit en empruntant la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition.

Suite à cet article, j’ai reçu un commentaire tout à fait pertinent me disant que mon cas était peut-être un peu trop optimiste, avec comme hypothèses un loyer de 500€ pour un coût de 85000€.

En gros le bien était quasiment autofinancé. Et dans ce cas, autant laisser le locataire payer la totalité de l’investissement.

Soit dit en passant, c’est un cas de figure pas totalement utopique tout de même, puisque c’est plus ou moins mon cas personnel ! Un studio rénové qui a nécessité un emprunt de 85000€ (acquisition + travaux, les frais de notaire ont été payés en plus), et qui est aujourd’hui loué 550€ par mois en meublé, en région parisienne. L’achat ayant été fait en Aout 2009.

 
Maintenant qu’en est-il si on considère effectivement un cas moins favorable, avec par exemple un loyer de seulement 350€ pour le même coût d’achat de 85000€ ?

J’ai conservé les mêmes scenarios suivants :

1 _ Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans
2 _ Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans
3 _ Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans
4 _ Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans
5 _ Apport complet de 85000€ : aucun crédit


Et comme dans l’article précédent, j’ai estimé la somme totale qui devra être mobilisée par l’acheteur sur 20 ans, le patrimoine net global au bout de 20 ans (valeur du bien 85000€ – éventuels ajouts de liquidités (défaut d’autofinancement) + éventuels gain en loyers + éventuels intérêts composés sur les gains) et donc la performance du placement.

Voila les résultats mis à jour pour cette nouvelle hypothèse de 350 € de loyer :


En comparaison aux résultats précédents avec 500€ de loyer :



Effectivement la conclusion est différente :
  • Déjà dans le meilleur des cas, la performance du placement dépasse à peine 250%, pour plus de 1200% avec un loyer de 500€. 

  • Logiquement, le patrimoine net total, quelquesoit le montant de l’apport, est aussi beaucoup plus faible.

  • Et surtout cette fois-ci, la meilleure performance n’est plus obtenue avec un apport nul mais on a un optimum autour de 30000€ d’apport personnel, avec une performance de 261%.
Avec l’apport nul, il faut tous les mois pendant 20 ans compenser la différence entre la mensualité de 524€ et le loyer de seulement 350€, soit près de 42000€ à mobiliser sur 20 ans…

Avec 30000€ d’apport, cette compensation du défaut d’autofinancement ne se fait que pendant 11 ans.

Pas si simple donc de conclure sur l’intérêt de financer un investissement locatif par un apport personnel et si oui, par quel montant. Tout dépend du niveau d’autofinancement: plus le bien immobilier est autofinancé, moins il faut mettre d’argent de sa poche, plus il faut emprunter. En cas d’autofinancement limité, il y a un optimum à trouver…


Finalement les 2 cas simulés, 500€ et 350€ de loyers pour un achat de 85000€ sont proches des 2 cas extrêmes : autofinancement presque total et très limité.

Sachant que pour moi le cas à seulement 350€ de loyer pour un tel prix d’achat reste un très mauvais investissement...

En tout cas, merci à Christophe pour m’avoir poussé à regarder ce cas de figure, qui permet de voir que ce n’est pas si simple de trancher la question « acheter avec ou sans apport personnel ? » !



Sur le même thème :

14 commentaires:

yannou77 a dit…

Prends tu en compte dans tes simulations un taux moindre pour une durée de crédit moindre?

Olivier a dit…

Yannou77, oui, les mensualités sont donc un peu plus faibles pour les cas 2,3 et 4. A bientôt

ChrisToonet a dit…

Conclusion ! Il semble qu'autour de 30000 et de 10 ans maxi c'est le bon choix ! On peut intégrer dans ce cas la possibilité de revente avec plus value pour compléter le rendement !

Simon de Toile-filante.com a dit…

Donc, on est d'accord, tout dépend du bien. Son état, combien on doit emprunter, les travaux, le loyer, le taux et la durée de l'emprunt... Pas si simple ! En fait, cela permet de voir qu'il y a de bonnes affaires même lorsque on doit faire un peu d'apport. Zéro apport, apport à la hauteur du montant des frais de notaires, 20 % ... tout dépend.

Kris / MyWebBusiness a dit…

En effet le calcul n'est pas simple.

Des fois on a un coup de pousse du destin : dans mon cas j'ai acheté mon premier appartement uniquement avec un emprunt (même les frais de notaire) car tout simplement je n'avais pas d'apport ;)

Olivier a dit…

Kris, pareil pour moi pour mon 1er(sauf pour les frais de notaire..), mais maintenant je me pose la question pour le 2ème.
Et comme dit Simon, finalement, tout dépendra de ce que je trouverais... sachant qu'un petit apport représente aussi un petit coup de pouce pour convaincre son banquier ! bonne soirée

Seb de B-concept. a dit…

Vaut mieux placer l'argent et faire un crédit immo sur l'ensemble à mon avis :)

Olivier a dit…

@Seb, pour un bon achat, c'est à dire un bien en grande partie autofinancé, payé par le locataire, en effet, c'est clair, surtout que l'on peut déduire les intérêts d'emprunts des revenus fonciers. Pour un investissement moins rentable, c'est pas si évident que cela si mes simulations sont justes...a bientôt!

preparerlavenir a dit…

Est-ce que tu comptes les charges de copropriété et impôts fonciers dans ton calcul d'autofinancement ou seulement les mensualités de l'emprunt vs le loyer encaissé?
Merci pour l'étude très intéressante comme d'habitude.

Olivier a dit…

@preparerlavenir, les impots fonciers ne sont pas pris en compte et je ne considère que le loyer net, ici 350€/mois charges non comprises. dans l'artcile précédent 500€/mois sans les charges. Je pars du principe que l'on récupère presque toutes les charges auprès de son locataire, ce qui n'est pas tout à fait vrai, mais ça permet de simplifier les comparaisons de cas. Merci, à bientôt

preparerlavenir a dit…

ok, merci, donc mon appartement est 100% "autofinancé" dans ce cas.
Dans mon calcul je prenais en compte les charges (le relicat de charges de copro non couvert par le locataire) et les impôts fonciers.
Je détaillerai tout cela sur mon blog prochainement, en parlant aussi de la gestion locative via une agence immo.
A bientôt,

Anonyme a dit…

Bonjour à tous,

J'arrive quelque temps après vos nombreux et intéressants échanges pour vous soumettre un cas concret auquel je suis confronté : un bien de 140000 € avec un loyer mensuel de 850 €. Je pressens être dans ce second exemple (350 Vs 500) mais un oeil extérieur sera sans plus objectif.

N.B : votre simulation sous Excel est-elle disponible en téléchargement ?

Olivier a dit…

@Anonyme, pour un bien de 140000€, on a une mensualité de l'ordre de 860€ sur 20 ans, soit équivalente au loyer. je pense donc que vous êtes plutôt dans le cas simulé avec 500€ de loyer pour 524€ de mensualité. Un loyer quasi identique à la mensualité. Bien sûr, ce n'est pas autofinancé, tout cela est du "brut". je vous renvoie d'ailleurs à cet article (http://www.plus-riche-et-independant.com/2012/05/comment-calculer-le-rendement-locatif.html) pour estimer un peu précidément votre rendement net. Bonne continutation, à bientôt !

Revente LMNP a dit…

Investissement locatif plus ou moins autofinancé, tout dépend des caractéristiques d'un apport personnel, c'est à dire avec ou sans.

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...