L’amortissement comptable de mon appartement meublé

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), à présent déclaré officiellement avec un numéro SIRET, l’intérêt de déclarer ses recettes locatives au réel (en BIC réel) est de pouvoir amortir la valeur du bien immobilier et de son mobilier.

L’autre option est la déclaration fiscale en micro-BIC, avec 50% d’abattement sur les revenus bruts, ce qui reste généralement nettement moins avantageux.

Reste à savoir calculer le montant annuel de cet amortissement selon les bonnes règles comptables en vigueur.

Comme vous le savez j’ai choisi de faire appel à une expert-comptable pour prendre en charge, non seulement ce calcul d’amortissement, mais plus largement ma déclaration fiscale de revenus locatifs en BiC réel.

Elle vient de me faire parvenir l’ensemble des formulaires 2031 et 2033 que je dois remettre aux impôts avec le reste de ma déclaration sur le revenu.

Comme prévu, je suis effectivement bien déficitaire, c'est-à-dire plus de déductions que de recettes, donc aucun impôt à payer pour mon studio meublé. Je vous donnerai d’autres détails dans un prochain article, mais je voulais dans un premier temps vous exposer comment a été estimé mon amortissement dans les années à venir.


L’amortissement comptable par composantes

Le bon moment pour investir en bourse ?

Je me pose actuellement quelques questions sur l’attitude que je dois adopter vis-à-vis de la bourse ! 

D’un côté, vous le savez j’investis en actions pour du rendement, des dividendes. Et on approche à grand pas de la meilleure période pour récolter un maximum de dividendes, le mois de mai, à degré moindre juin également.

Il serait donc bien vu d’acheter des actions supplémentaires en ce moment…quelques semaines avant la rémunération.

Mais d’un autre côté, les rendements ont mécaniquement baissé en raison de la hausse continue depuis 2 ans des cours de bourse. Inévitablement, on se rapproche d’une correction…après une période de hausse, il y a toujours une rechute…la question est de savoir quand !

L’idée n’est surtout pas de vendre les actions que je détiens actuellement, mais plutôt d’en acheter d’autres plus massivement au meilleur cours possible… 

Des français qui deviendraient plus acheteurs ?

Si je me base sur les statistiques de mon site de bourse en ligne, Il semblerait que Binck ait enregistré 20% de transactions en plus au 1er trimestre 2014 comparativement au 1er trimestre 2013…

La bonne santé de la bourse inciterait-elle les investisseurs à y revenir ? toujours à contre-courant…et trop tard ?

En même temps transaction ne signifie pas exclusivement « achat », il peut aussi s’agir de ventes ! Pour enregistrer les plus-values d’une année 2013 de hausse…

Mes investissements en bourse début 2014

Pour ma part, je suis clairement au ralenti, avec « seulement » 2000€ investis depuis le début de l’année.

Le meilleur placement pour un débutant

Cet article participe au carnaval d'articles “Que conseilleriez-vous à un débutant qui veut commencer à placer son argent ?” organisé par Marc du blog MieuxGererSonArgent.com.
Retrouvez les réponses d'autres blogueurs en cliquant-ici.

On pourrait évidemment lister beaucoup de bons conseils à donner à un jeune qui commence à avoir un peu d’argent à placer : en premier lieu se bâtir une petite épargne de précaution pour les coups durs, ne pas s’endetter pour des biens de consommation, prendre date en ouvrant un PEA ou une assurance vie…

Bref, tout ça c’est très bien, ce sont certainement de bonnes pratiques, mais l’impact restera limité.

Au delà de la recherche du meilleur placement, il y a un principe qui peut faire merveille à long terme…auquel tout le monde devrait être sensibilisé, un concept de base qu’Einstein appelé semble-t-il la 8ème merveille du monde !

Il s’agit des intérêts composés.

Soyons réaliste, peu de personnes auront la discipline de s’y tenir. Mais encore faut il avoir déjà pris conscience du pouvoir d’enrichissement offert par ces intérêts composés.

Ensuite, à chacun de se prendre en main pour la mise en œuvre !

A titre personnel, même si j’ai eu toujours eu de bonnes habitudes budgétaires ou d’épargne, je sais à présent que j’ai commencé trop tard, que j’ai perdu probablement une dizaine de précieuses années.

Comprendre que le temps joue en notre faveur et savoir estimer à quel point est une connaissance clef, qu’il faudrait éduquer aux plus jeunes. Ils ne vivront pas plus riche, mais pourront passer une retraite paisible, quelques soient les réformes à venir...

Qu’est-ce que les intérêts composés ?

C’est simplement le fait que l’argent que l’on place génère des intérêts, qui eux même généreront des intérêts supplémentaires l’année suivante. 

4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014

J’ai regardé les comptes prévisionnels de mon studio pour 2014. Et il est probable que l'autofinancement soit acquis pour la première fois cette année ! Pour la 4ème année de location.

Comme évoqué dans l’article précédent, un investissement locatif, ça s’optimise. Une fois l’achat effectué, il reste bien souvent des recettes supplémentaires à obtenir ou des frais à réduire. Ça demande un peu d’expérience ou d’efforts… récompensés par une rentabilité locative bien meilleure.

C’est ce qui devrait donc m’arriver cette année, essentiellement pour 4 raisons que je détaillerai plus loin.

Mais tout d’abord des chiffres ! 

Il s’agit pour la plupart de prévisions, qui seront évidemment à affiner. Mais sauf problème majeur (des travaux ou des renouvellement de mobilier non prévus…), je devrais être bénéficiaire de 17€ par mois cette année !

En 2013, j’ai ajouté de ma poche plus de 80€ tous les mois… ca représente donc quasiment 100€ de capacité d’épargne mensuelle en plus, d'une année sur l'autre !

Bilan prévisionnel des comptes de mon appartement locatif pour 2014

Pourquoi du cashflow en 2014 ?

Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.

Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :

• les loyers
• les récupérations de charge

Les sorties d’argent sont plus variées : 

• Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les travaux d’entretien ou de réparation
• La taxe foncière
• Les frais d’assurance
• Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

1. A l’achat du bien immobilier 
2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt

 

Un premier point de départ donné dès l’achat du bien

Exemples concrets du bénéfice des dividendes croissants sur du long terme

La moitié des titres que je possède en portefeuille présenteront cette année un dividende 2014 en hausse : Sanofi, Total, Axa, Rubis, Edenred, et je compte également sur Unilever et peut-être Eutelsat (à confirmer).

Comment ça se traduit ?

C’est ce que vous allez voir sur les 5 graphiques suivants. 

J’ai acheté ces actions il y a 1, 2 ou 3 ans.

Je les acheté à un prix donné, par exemple 47,92€ pour mes 24 actions Sanofi en 2011. 

En 2011, Sanofi m’a versé 2,5€ par action détenue, ce qui correspondait à un rendement de 5,22% (2,5€ / 47,92€)

En 2014, le dividende par action sera de 2,80€, toujours pour mes 24 actions à 47,92€. Soit un rendement de 5,84% à présent.

Et c’est la même situation pour mes actions Total, Rubis, Axa et Edenred.

Certes, les hausses de dividendes ne sont pas toutes spectaculaires, malgré un +6% pour Rubis ou un +12% pour Axa.

Rendement locatif : l’outil indispensable

Il y a un an et demi je vous avez parlé d’un outil en ligne que j’avais trouvé pour calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier. Un outil très simple mais qui se démarquait des autres pour 2 raisons : 

1. la prise en compte de l’imposition 
2. l’estimation de l’évolution du rendement au fil du temps.

Un outil idéal pour comparer rapidement différents investissements locatifs, selon différents mode de gestion (vide, meublé…).

Etant en phase de réflexion pour un 2ème investissement immobilier, je suis retourné sur ce site pour faire quelques simulations et c’est là que j’ai découvert que l’outil avait bien évolué !

Avec notamment ce qui me manquait à l’époque, l’intégration du régime BiC réel avec la prise en compte de l’amortissement du bien dans le calcul du rendement.

Cette fois tout y est, simple et efficace. Idéal pour dégrossir un projet immobilier !

L’occasion en une vingtaine de copies d’écran de vous dresser un tour d’horizon des possibilités offertes par ce site en ligne : Rendement Locatif

Je suis parti sur des chiffres que je considère réalistes pour un projet personnel de location meublée.

Les données de son projet d’investissement

Les 2 images suivantes constituent l’ensemble des données à remplir :

Monétiser un blog de cuisine

Vous le savez, il y a un peu plus de 4 mois, ma femme a lancé son blog sur l’alimentation sans gluten, www.bien-manger-sans-gluten.fr. 

L’occasion pour moi de la soutenir en tentant de monétiser petit à petit son site, et par là même vous montrer que n’importe qui peut développer une autre source de revenu.

Il y a une multitudes de blogs de cuisine. Et quand on cherche un peu, il semble que ce thème n’est probablement pas le plus porteur en termes de monétisation…ça rapporte assez peu, sauf bien sûr les gros sites type marmiton.org ou 750g.com.

Alors faut-il abandonner ?

Partir sur une autre niche connue pour être plus rentable ?

Bien sûr que non ! et pour 3 raisons :

1 _ Le thème de notre blog présente l’avantage d’être focalisé sur la nourriture et les recettes sans gluten. Une niche au cœur de cette foule de sites de cuisine. Pas un énième site présentant une recette de tarte aux pommes donc…plus facile de trouver un public donc. Des personnes qui en plus ont un réel problème à résoudre ! Se faire plaisir en manageant malgré leur intolérance au gluten.