Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

J’ai déjà un peu évoqué ce sujet dans cet article dans lequel j’avais comparé les loyers des locations louées vides de ma copropriété par rapport à ma location meublée (visite virtuelle ici)

Mais ayant eu beaucoup de questions récemment par email, sur le choix du type de location, je vais essayer ici de résumer les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location nue.

Les avantages de la location meublée :

• La possibilité de demander un loyer plus élevé, en raison des prestations supplémentaires.

• Et d’autant plus élevé que l’on arrive à mettre son bien en valeur : arriver à créer un effet coup de cœur chez le potentiel locataire, lui donner envie de vivre dans votre appartement, même au prix d’un petit effort financier de sa part.

• En relation avec ce dernier point, se donner l’opportunité d’un projet personnel sympa si on aime la déco !

• Se démarquer de la concurrence, des autres appartements standards qui sont à louer en même temps que le vôtre. En conséquence, la possibilité de louer plus rapidement, avec un minimum de vacance locative. En cas de demande locative un peu faible, ça peut aussi permettre d’éviter de devoir trop baisser son loyer pour trouver preneur.

• La fiscalité: des impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50% actuellement sur les recettes, au travers du régime micro-BIC (micro-entreprise). Personnellement, je n’utilise pas actuellement ce bénéfice, j’ai choisi le régime réel (qu’il faut alors conserver durant 3 années), afin de pouvoir déduire tous mes frais, et principalement les importants frais de rénovation initiaux. C’était encore plus avantageux pour moi pour commencer.

Les inconvénients du meublé par rapport à la location nue :

Vivre en Suisse, 10 mois plus tard: une capacité d’épargne triplée !

Je vous avais parlé d’un ami qui est parti s’expatrier en Suisse il y a maintenant plus de 10 mois afin d’y travailler. Il vous racontait dans cet article son expérience après 6 mois sur place. Il y été très satisfait à tout point de vue, mais il lui fallait un peu plus de temps pour commencer à faire un premier bilan comptable de sa situation.

C’est ce qu’il a fait depuis, après de 10 mois sur place. 

Dans le tableau suivant, la comparaison est exprimée en pourcentage du salaire net. Par exemple, en Suisse, le poste logement de son budget représente 25% de son salaire net « suisse ». En France, c’était également 25%, mais 25% de son salaire net « français ». Même proportion mais pas la même valeur absolue.

Son salaire net est 2 fois (2,05 fois exactement) plus élevé qu’en France.

Pourquoi mon travail me motive à devenir indépendant financièrement mais pourquoi je ne compte pas le quitter demain !

1  Parce que j’y suis tous les jours confronté à des situations qui me déplaisent…

J’aime mon travail, la vie sociale qui va avec, les relations souvent amicales avec mes collègues, j’irais même jusqu’à dire que j’aime ma société.

Et pourtant je me sens régulièrement terriblement frustré !

Frustré de devoir m’aligner sur des stratégies que je ne cautionne pas, frustré de ne pas réussir à avoir un impact plus important, frustré d’être englué dans une organisation figée incapable de se remettre en cause, frustré du manque de réactivité et de proactivité, du manque de prise de décision. Frustré d’être formé au leadership et aux grands principes qui vont avec, et de se rendre compte que dans la vie de tous les jours, les considérations « politiques » prendront encore le pas sur les décisions saines et objectives.

Il est tellement rafraichissant et motivant de travailler pour soi. Je ne parle pas forcément d’entreprendre. N’importe quelle petite activité pilotée soi-même permet de ressentir cela. J’ai vraiment découvert ce sentiment pour la première fois lors de mon projet de 6 mois d’investissement immobilier locatif.

Quand on a commencé à y gouter, les frustrations de la vie professionnelle salariée sont encore plus perceptibles.

Pourquoi il vous faut absolument un deuxième compte courant ?

Vous souhaitez développer des sources de revenus supplémentaires ? Vous commencez à en gagner quelques euros tous les mois ? Vous souhaitez réinvestir vos gains dans votre business naissant ou dans d’autres sources d’investissement ?

Alors il vous faut absolument posséder un deuxième compte courant ! Un compte courant annexe à celui sur lequel vous virez tous les mois votre salaire et que vous utilisez pour vos dépenses mensuelles.

L’objectif est d’éviter de noyer vos revenus alternatifs au milieu de vos recettes et dépenses courantes. Ca va clarifier vos comptes et vous aider à progresser.

Ce que ça va vous apporter ?

D’une part, une vision directe et claire sur ce que vous gagner de façon alternative et comment vous le dépensez, ou mieux comment vous le ré-investissez !

D’autre part, un outil de motivation indispensable pour vous enrichir un peu plus chaque jour et pour maintenir votre persévérance ! Mettez y tout ce que vous arrivez à gagner autre que votre salaire, sur Internet, vos ventes sur Ebay, vos petites activités de service…

Vous aurez une idée directe de vos revenus supplémentaires que vous serez motivé à faire croitre. Au début vous gagnerez peu, quelques euros ou quelques dizaines d’euros, s’ils sont noyés dans le solde de votre compte courant standard, ça vous semblera ridicule, insignifiant, et vous serez tenté d’abandonner vos projets. Comme vous avez pu le voir dans cet article, il m’aura par exemple fallu persévérer 11 mois pour gagner 100€ par mois avec ce blog.

Dans combien d’années pourrez-vous vous passer de votre salaire ? Feuille de calcul Excel à votre disposition...

Suite à mes 2 articles « indépendant financièrement à 55 ans » et « Peut-être même quelques années plus tôt ! », plusieurs lecteurs m’ont demandé de leur partager ma feuille de calcul Excel.

J’ai donc essayé de créer un petit outil assez générique, pour que chacun puisse estimer lui-même le chemin qu’il lui reste à parcourir vers l’indépendance financière. L’idée est que vous puissiez simuler votre situation personnelle, voir où vous en êtes aujourd’hui, et simuler des évolutions possibles.

Vous pourrez donc tester différentes approches, différentes voies d’investissement, adaptées à vos possibilités, et juger quelles sont les plus efficaces.

Les principales informations à remplir sont les suivantes :

• Dépenses mensuelles (annuelles totales divisées par 12)
• Revenus passifs avec 4 grandes catégories :
• Placements financiers type assurance vie ou livrets
• Actions en bourse
• Immobilier locatif
• Autres (allocations familiales ou aides sociales…)
• Revenus alternatifs (ventes via Ebay, revenu de sites Internet, activité annexe en autoentrepreneur...). il est possible de remplir jusqu'à 3 revenus alternatifs.

Les documents nécessaires au bailleur pour gérer soi-même son investissement locatif

Afin d’optimiser le rendement de mon investissement locatif, j’ai choisi d'assurer sa gestion seul, sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière et ainsi éviter les frais associés. Toujours éviter les intermédiaires autant que possible…

Bien sûr, ça signifie être prêt à y passer un peu de temps, s’attendre à devoir venir effectuer un dépannage à tout moment, effectuer les visites et les états des lieux, etc…C’est souvent perçu comme le point noir de l’immobilier locatif, les galères de locataires. Encore une idée reçue je pense. Si vous hésitez, testez une année ou deux, vous vous ferez votre propre expérience. Rien ne vous empêche de faire appel  plus tard à une agence si vraiment vous ne vous en sortez pas.

Personnellement, je vis à 35 km de mon studio loué, mais il est vrai que je travaille dans la même ville. J’ai eu 3 locataires depuis 14 mois, je les ai trouvé seul et j'ai assuré l'administratif qui va avec moi-même. j’ai ainsi économisé des centaines d’euros (3 fois un demi loyer) en gérant mon bien seul. C’est tout à fait gérable, quelques heures de travail qui m’ont économisé près de 800€…

Assurer la gestion locative de son bien seul nécessite toutefois de disposer d’un certain nombre de documents administratifs.

Comment se les procurer ? 

Remplacez votre Livret A par une bonne Assurance Vie !

L’approche classique est de conserver son épargne de précaution sur son Livret A, rémunéré à un petit 2% depuis le 1er février. C’est que je faisais. Mais c’est fini.

Je viens d’en transférer la majeure partie sur un contrat d’assurance vie.

L’assurance vie est généralement le placement favori pour se construire un capital ou préparer sa retraite, notamment en raison d’une fiscalité avantageuse après 8 années d’ancienneté du contrat.

Mais on n’y pense jamais comme placement pour son épargne court terme, que ce soit pour des liquidités en attente d’un projet ou pour une épargne de précaution. Et pourtant, on devrait, le capital versé reste bel et bien disponible à tout moment ! Et le rendement est bien supérieur au livret A, le double environ.

La plupart des contrats d’assurance vie sont des contrats multi-support, permettant de placer son argent à la fois de façon sécurisée, sur le fond garanti en euros, ou bien de façon un peu plus dynamique sur des fonds en actions. Pour placer son épargne de précaution, que l’on souhaite pouvoir récupérer à tout moment par définition, mieux vaut se focaliser sur le fond en euros.

Ces dernières années, le taux d’intérêt net de frais de gestion tournait autour des 4%. En 2010, 4,10% pour mon assurance vie Fortuneo et même 4,30% pour Bforbanq qui a dû être le meilleur contrat en ligne de ce point de vue.

Un capital disponible

Il y a 2 façons de récupérer son argent sur une assurance vie, le rachat partiel ou total.

Rien de plus important qu'un client comblé !

Comme vous avez pu le suivre, j’ai commencé à développer depuis 6 mois une petite activité de service, distribué au travers d’un site Internet, de la conception et réalisation de pièces mécaniques pour astronomes amateurs.

Après quelques premiers mois assez chargés (suite notamment à une campagne de pub Google Adwords), j’ai ressenti un petit creux d’activité en Janvier : une dernière livraison en début de mois, puis aucun nouveau contact, alors que depuis Septembre j’en ai toujours eu au moins 2 en cours.

J’avais même dû refuser en fin d’année des demandes : trop de risques à la fois techniques mais aussi en terme d’exécution, je ne pensais pas pouvoir tenir le délai souhaité. Un client mécontent peut rapidement avoir un effet désastreux, via les forums Internet notamment. Plus particulièrement, l’astronomie amateur est une niche où beaucoup d’amateurs bricoleurs se connaissent et se côtoient…Ma priorité est donc de m’assurer que 100% des clients aient des commentaires positifs à donner. J’ai notamment rattrapé un problème (qui n’était pas de mon fait), qui a totalement mangé mon bénéfice, mais l’essentiel était d’éviter le conflit.

L’hiver ayant donc apparemment refroidi les ardeurs des bricoleurs de télescope, j’ai décidé de tenter une relance clients !

Je ne cherche toujours pas à être submergé de demandes, je ne serais pas en mesure de les gérer au mieux. De plus, je souhaite éviter autant que possible les frais publicitaires. Donc pas de nouvelle campagne de pub Adwords.

Je me suis donc appuyé sur ma petite base clients, établie ces 6 derniers mois.