Presque 1 an après avoir commencé ma recherche pour l'achat d'un appartement dans le but d'un placement locatif, j'ai voulu avoir une idée de ce qui se vendait actuellement dans la ville où j'ai investi.
D'une part, y a t'il beaucoup de biens sur la marché en ce moment? Il y a 1 an, les annonces de studio à petit F2 se comptaient sur les doigts de la main. Quels sont les prix de vente pour quel type de bien ? Par rapport aux offres actuelles, à combien j'estimerais mon bien aujourd'hui ? Et enfin, parmi les annonces, y en a t'elles qui seraient de vértitables bonnes affaires en vue d'un investissement locatif ? Je n'ai pas l'intention de renouveller l'opération à très court terme, mais à moyen terme (2 à 3 ans) probablement, donc toujours intéressant de se tenir au courant du marché.
Simplement via les annonces Internet de seloger.com, le pap.fr et quelques unes des agences immobilières de ma ville, j'ai ainsi pu répertorier 10 annonces de petits appartements, à priori dans le même esprit que le studio dans lequel j'ai investi.
A l'exception de 1 ou 2, je pense que la plupart aurait mérité une visite de façon à mieux juger de la valeur du bien. Les commentaires que je fais ici sont simplement basés sur la lecture de l'annonce et sur les photos, nul doute que certains points seraient très différents après une visite. De même, les prix de vente sont ceux des annonces, frais d'agence inclus, pour certains j'imagine qu'une bonne négociation est possible, au minimum déjà 5% pour toutes.
10 annonces trouvés facilement, sans se déplacer, c'est au moins 2 fois plus que ce que j'avais trouvé il y a 1 an. Et à première vue, les prix sont loin d'avoir baissé, bien au contraire...
Dans cet arcticle, je présente les 10 appartements identifiés, dans un second article qui va suivre je ferais le point par rapport à mon investsissement.
Appartement 1
Description : Studio 20,3m² dans immeuble récent (1995) avec garage, faibles charges (?) vendu 77000€ FAI (idéal investisseur selon l’annonce)
Commentaires :
3790€/m²
Mensualité : 475€ (20ans / 3.65% + 0.36% assurance)
Points positifs : garage / récent et propre / peu de frais de travaux à prévoir probablement (la salle de bain notamment qui semble en bon état)
Points négatifs : petit, 20m² / coin cuisine très limité / situation : loin du centre ville
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Appartement 2
Description : Studio 25m² dans l’ancien, 2ème étage, plein centre ville, cuisine américaine aménagée, chambre en mezzanine, calme vendu 98000€ FAI (idéal investissement locatif selon l’annonce)
Commentaires :
3920€/m²
Mensualité : 605€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : situation plein centre / chambre en mezzanine / cuisine aménagée qui semble en bon état
Points négatifs : prix du m² avant éventuelle rénovation.
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Appartement 3
Description : 2 pièces 28m² dans l’ancien (1900), en rez de chaussé, centre ville à quelques minutes des commerces, coin cuisine aménagée, chambre indépendante, calme, à 5 min en bus de la gare, vendu 100000€ FAI
Commentaires :
3570€/m²
Mensualité : 617€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : F2 avec vrai chambre indépendante, état général qui semble bon, pas de gros travaux de rénovation, partie commune qui semble agréable
Points positifs : F2 avec vrai chambre indépendante, état général qui semble bon, pas de gros travaux de rénovation, partie commune qui semble agréable
Points négatifs : rez de chaussé, situation : pas en plein centre ville, prix au m² assez élevé avant rénovation. (État de la salle de bain ?)
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Appartement 4
Description : 2 pièces 22m² dans l’ancien, (34m² au sol, 22 m² loi Carrez), chambre indépendante en mezzanine, cuisine ouverte, agréable à vivre, atypique et calme, à proximité du centre ville vendu 108000€ FAI (idéal investisseur selon l’annonce)
Commentaires :
4909€/m²
Mensualité : 667€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : F2 avec chambre en mezzanine, état général qui semble bon, pas de gros travaux de rénovation. 34m² au sol malgré les 22m² loi Carrez
Points négatifs : prix au m² et prix tout court (mensualité de 667€ sur 20 ans) ! Surement pas en plein centre ville, atypique ?
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Appartement 5
Description : studio 22m² dans l’ancien, coin cuisine, 2 grandes fenêtres sur rue, salle d’eau avec large douche, place de parking extérieure privative, à proximité du centre ville vendu 109000€ FAI (idéal investisseur selon l’annonce)
Commentaires :
4954€/m²
Mensualité : 673€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : refait à neuf, place de parking
Points négatifs : prix au m² et prix tout court (mensualité de 673€ sur 20 ans) ! Surement pas en plein centre ville. Petit. Refait à neuf, difficile de faire une plus value au travers d’une rénovation.
- Appartement 6
Description : studio 28m² récent, coin cuisine, salle de bain, place de parking extérieure privative, jardinet, 5 min à pied de la gare, vendu 119000€ (particulier) 55€/mois de charges de copropriété (idéal investisseur selon l’annonce)
Commentaires :
4250€/m²
Mensualité : 735€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : place de parking, récent et propre, peu de travaux à prévoir, proximité gare.
Points négatifs : prix au m² et prix tout court (mensualité de 735€ sur 20 ans) ! loin du centre ville. Rez de Chaussé. Petit coin cuisine.
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Appartement 7
Commentaires :
4886€/m²
Mensualité : 664€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : place de parking
Points négatifs : prix au m² et prix tout court (mensualité de 664€ sur 20 ans) ! pas plein centre ville.
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Appartement 8
Description : studio 31m² dans l’ancien, entièrement rénové, cuisine équipée et aménagée salle d’eau et WC indépendant, proximité immédiate du centre ville vendu 106000€ FAI (destiné à un investisseur car loué 510€ + 15€ charges, bail jusque janvier 2012)
Commentaires :
3420€/m²
Mensualité : 655€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : refait à neuf avec goût, belle cuisine équipée, assez proche du centre ville, surface
Points négatifs : prix (mensualité de 655€ sur 20 ans), pas en plein centre ville. Déjà refait à neuf, difficile de faire une plus value au travers d’une rénovation. Et « seulement » loué 510€ pour le moment.
Appartement 9
Description : studio 23m², au 3ème et dernier étage, belle résidence, coin cuisine, à proximité du centre ville vendu 114000€ FAI
Commentaires :
4956€/m²
Mensualité : 704€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : résidence (je connais, l’environnement est agréable)
Points négatifs : prix au m² et prix (mensualité de 704€ sur 20 ans), pas en plein centre ville, nécessiterait une bonne remise à neuf, petit.
Appartement 10
Description : studio 32m², au 2ème et dernier étage, cuisine indépendante, place de parking privative, vendu 111500€ FAI
Commentaires :
4593€/m²
Mensualité : 689€ (20ans / 3.65% + 0.36%)
Points positifs : parking, surface
Points négatifs : prix au m² et prix (mensualité de 689€ sur 20 ans), nécessiterait une bonne rénovation sûrement assez coûteuse (salle de bain, cuisine, chauffage), sombre ?
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Donc, 10 appartements en vente, de 77000€ à 119000€ (avant négociation) pour des surfaces allant de 20 à 32 m².
Simplement à la lecture de ces annonces, lequel serait d'après-vous le meilleur candidat pour un investissement locatif ? Je prépare un petit tableau comparatif en ajoutant mon studio.
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2 commentaires:
Très intéressante cette revue détaillée des différents biens disponibles d'un secteur. C'est une étape indispensable pour bien connaître le marché et savoir repérer les opportunités.
As-tu regardé quel était l'historique de ces annonces sur SeLoger avec l'outil petits cailloux ? Cela permet de mieux se rendre compte du prix qu'on peut espérer négocier en fonction de la date de mise en ligne, de l'évolution du prix, etc.
J'avais déjà entendu parlé de cet outil, petits cailloux, mais je ne me souvenais plus du lien. Merci, je vais regarder ! effectivement, c'est très utile.
Mais je suis régulièrement, et aucune de ces annonces n'était en ligne fin mai. Elles sont toutes très récentes. Et l'appartement 8 est déjà vendu !
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