L’état des lieux de sortie de mon premier locataire

Mon 1er locataire, qui est resté presque 7 mois vient de partir, je viens donc de réaliser mon 1er état des lieux de sortie.

J’avais eu l’occasion d’effectuer une visite du studio il a quelques semaines pour résoudre un problème de connexion ADSL, et j’avais été très déçu par l’état général de l’appartement. Mais finalement lundi lors du rendez-vous pour l’état des lieux, j’ai eu une bonne surprise. Le ménage avait été fait, et l'impression générale était bien meilleure! Bon tout n’était pas parfait mais si je n’avais pas vu l’état intermédiaire, je me serais dis que mon locataire avait plutôt pris soin de son logement.

Aucune dégradation, juste un verre cassé…, les traces noires sur certains murs avaient été bien atténuées et un bon coup d’aspirateur donnait un autre aspect au studio.

Je suis arrivé avec la ferme intention de lui faire payer un montant non négligeable d’entretien, mais à la vue de l’effort consenti par mon locataire, je me suis un peu ravisé.

Après avoir fait le tour complet et passé en revue l’inventaire des éléments du meublé, j’ai négocié une prise sur dépôt de garantie de 200€, justifiée par 4 heures de remise en état à 50€…

Ne pas attendre pour multiplier ses placements immobiliers

Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.

Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.

Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?

Mes légo au meilleur prix

J’ai toujours été un grand fan de Légo, et ça redevient vraiment d’actualité depuis que mon fils est en âge d’y jouer. Les boites que j’achète sont peut-être encore plus pour lui que pour moi…

Je souhaitais profiter des soldes d’été pour un prochain cadeau d’anniversaire. En magasin, aucune solde sur les produits recherchés de type légo, par contre, plusieurs sites en ligne soldent actuellement quelques modèles.

Je n’ai jamais acheté pour le moment de jouet en ligne. Mais j’ai été très surpris de voir à quel point il peut y avoir des différences de prix important. Généralement, sur des produits de type high-tech, il a finalement assez peu de différence entre les différents sites concurrents. Mais pour les boites de légo, ça vaut vraiment le coup d’y regarder de plus près, et de passer un peu de temps pour comparer les différentes offres.

Suivi locatif : première visite chez mon locataire depuis 6 mois

Ce week end, je suis allé rendre visite à mon locataire. Il doit quitter l’appartement dans 3 semaines, mais il rencontre depuis quelques jours des problèmes de connexion ADSL. Il a bien essayé d’appeler la hot line, mais quand on ne parle français…Je me suis donc déplacé. Ma première véritable intervention depuis que je gère cette location en direct. Le contrat ADSL est à mon nom et je refacture la prestation à mon locataire, service apprécié par les étudiants étrangers que je cible actuellement en tant que locataires, ça leur simplifie les démarches, je fais de même pour EDF.

Au-delà du problème technique, ce déplacement a surtout été l’occasion pour moi de voir pour la première fois l’état de mon appartement après 6 mois de location…Les copropriétaires « expérimentés », qui avaient visité mon appartement rénové avant la mise en location m’avaient prévenu que je risquais d’être déçu…
Et effectivement, la première impression a été un peu rude ! Le ménage pas fait depuis sûrement des semaines, des tâches de cuisine aux murs, des trainées noires de frottement sur d’autres murs…Rien de complètement détérioré ou cassé, mais un état général très différent de celui dans lequel j’avais laissé le studio. Après s’être investi et avoir souhaité offrir un environnement le plus impeccable possible, c’est tout de même un peu décevant.

Analyse de mon bien locatif par rapport au marché immobilier actuel de ma ville

Dans l'article précédent, j'ai répertorié 10 appartements plus ou moins similaires au mien, dont quelques caractéristiques sont résumées dans le tableau ci-dessous :

 A combien j’estimerais mon bien aujourd’hui ?

Les appartements équivalents au mien actuellement en vente

Presque 1 an après avoir commencé ma recherche pour l'achat d'un appartement dans le but d'un placement locatif, j'ai voulu avoir une idée de ce qui se vendait actuellement dans la ville où j'ai investi.

D'une part, y a t'il beaucoup de biens sur la marché en ce moment? Il y a 1 an, les annonces de studio à petit F2 se comptaient sur les doigts de la main. Quels sont les prix de vente pour quel type de bien ? Par rapport aux offres actuelles, à combien j'estimerais mon bien aujourd'hui ? Et enfin, parmi les annonces, y en a t'elles qui seraient de vértitables bonnes affaires en vue d'un investissement locatif ? Je n'ai pas l'intention de renouveller l'opération à très court terme, mais à moyen terme (2 à 3 ans) probablement, donc toujours intéressant de se tenir au courant du marché. 

Simplement via les annonces Internet de seloger.com, le pap.fr et quelques unes des agences immobilières de ma ville, j'ai ainsi pu répertorier 10 annonces de petits appartements, à priori dans le même esprit que le studio dans lequel j'ai investi.

Récupérer une partie de ses dépenses avec le cashback

J’ai découvert et utilisé le système du « cashback » à l’occasion de l’ameublement de mon studio que je loue en meublé.

A cette occasion, j’ai eu près de 2300€ de dépenses en équipement de tout type, meubles, petit et gros électroménager, TV, déco, accessoires…Et pour une partie importante de cet investissement, l’achat en ligne a été la solution la plus économique. Non seulement, certains prix étaient souvent bien plus compétitifs qu’en magasin, mais j’ai en plus découvert le principe du cashback qui permet de récupérer un pourcentage des sommes dépensées.

Il suffit pour cela d’utiliser un site qui propose ce type service et d’acheter en ligne, depuis ce site, à des sociétés partenaires.

L’année dernière, j’ai utilisé cashstore.fr, que j’ai découvert par hasard en surfant. L’offre est très large, plus de 900 sites de vente en ligne partenaires, la plupart des grandes enseignes notamment. On peut tout y trouver sans problème.

Les travaux de rénovation de mon investissement locatif

Comme expliqué dans cet article, pour la rénovation du studio que j’ai acheté en tant que placement immobilier, j’ai donc fait le choix d’un entrepreneur qui avait déjà réalisé des prestations de peinture dans ma maison.

Malgré la confiance que j’avais ressentie lors de le visite de l’appartement pour l’établissement du devis ou lors des rencontres suivantes pour boucler les détails, les choses ne se sont passées du tout comme je l’aurais espéré.

Première difficulté, la date de démarrage du chantier ! Elle ne semblait poser aucun problème, l’entrepreneur avait suivi ma proposition de date, mais le début effectif a déjà pris plus de 3 semaines de retard. Les justifications étant un problème imprévu sur un chantier en cours, un arrêt maladie du chef de chantier…Ca peut arriver mais j’avais déjà le sentiment d’être tombé sur quelqu’un d’assez malchanceux !

Après plusieurs relances et un début d’agacement de ma part, le responsable est enfin arrivé avec son camion et a déposé une partie du matériel. 2 de ses employés devaient suivre le jour même…mais personne n’est venu pendant encore 2 jours. Le genre de déconvenue qui à tendance à énerver lorsqu'on pense tenir le bon bout et que le chantier va enfin réellement commencer…un problème de véhicule cette fois-ci.