Comment déclarer ses revenus LMNP : l'interview d'un expert comptable

Comment déclarer les revenus de vos locations meublées ? C’est une question à laquelle vous allez bientôt devoir répondre. Choisir l’option simple du micro-BIC ou celle un peu plus complexe mais fiscalement plus avantageuse du BIC réel ? Pour la 2ème option il est encore temps de vous y prendre et de contacter un expert-comptable.

Pour plus d’information sur ce sujet, je vous propose aujourd’hui une interview de Julien Llorens, responsable du cabinet d’expertise CMF Conseil et Expertise. Une interview dans laquelle j’aurai appris une excellente nouvelle concernant le crédit d’impôt pour 2016…

Bonjour Julien,

D’après les retours de plusieurs lecteurs et mon expérience personnelle, il semble difficile de trouver un expert-comptable, qui ait non seulement l’expertise mais également la volonté d’assurer la réalisation de déclaration LMNP, pourquoi avez-vous spécialisé votre cabinet dans cette voie ?

Nous constatons une forte demande pour la location meublée LMNP au réel, depuis sa refonte en 2009, grâce aux nombreux atouts qu’elle offre aux investisseurs notamment en matière fiscal.

Ce n’est pas une spécialisation à part entière, puisque nous nous occupons également tout type de TPE PME mais nous avons fait le choix de consacrer une grande partie de notre activité comptable à ce régime qui comporte de nombreuses spécificités.

Ce sont de petits dossiers avec généralement un ou deux appartements loués et qui, selon le volume, peuvent s’avérer moins rentable qu’une comptabilité classique n’intéressant donc pas certains confrères.

Même si dans la grande majorité des cas, le régime BIC réel est un régime d’imposition plus rentable que le micro-BIC, proposez-vous à vos clients au préalable une étude comparative des différents modes d’imposition afin d’orienter leur choix ?

En effet, chaque cas est particulier et doit faire l’objet d’une étude de cas spécifique.



Nous regardons avant toute chose ce que souhaite faire l’investisseur (placement à court ou long terme), les revenus du foyer fiscal, son âge (cas de la succession), son profil (volonté d’acquérir d’autres biens ou simplement de s’assurer une rente), son patrimoine (ISF) ainsi que les caractéristiques du bien.

Nous établissons ensuite une simulation comparative entre les 4 régimes fiscaux que propose la location nue et meublé pour le bien à louer.

Viens ensuite l’étape où nous étudions s’il est préférable ou non d’adhérer à un CGA, d’amortir ou non certaines charges (notaires, commissions d’agences...) en levant l’option ou parfois bien même il nous arrive de privilégier la location vide les 3 premières années lorsqu’il y a beaucoup de travaux afin de d’imputer le déficit sur le revenu global.

Mais il est vrai que dans 95% des cas le régime BIC au réel simplifié est le plus intéressant.


Regardez-vous également la qualité de l’investissement de vos clients ?

Nous étudions, à la demande du client, la qualité « financière » de l’investissement locatif en termes de rendement brut, net de charges, mais surtout le plus important, net après impôts ! (Rendement net net)

Cela permet de comparer rapidement les différents investissements locatifs entre eux, selon différents modes de gestion vide ou meublé ainsi que l’impact des différents régimes d’imposition. Ce type d’indicateur est pertinent pour conforter une décision d’achat.


Le rendement est-il le seul indicateur financier à prendre en compte ?

Non justement, nous calculons ensuite le gain ou la perte mensuelle de l'investissement en termes de trésorerie. (appelé cash-flow positif ou négatif dans notre jargon voir nul pour l’autofinancement).

Le cash-flow représente l’écart entre les dépenses mensuelles liées à votre investissement et ce qu’il vous rapporte.

L’évaluation de ce gain est très important car le rendement « classique » est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de déterminer si votre bien génère de la trésorerie ou au contraire en consomme. Il ne permet pas non plus de prendre en compte l'origine du capital investi. Par exemple avec un emprunt, l'argent est apporté par la banque, pas par de l'épargne personnelle. Le rendement ne tient pas compte de cela. Il ne fait pas ressortir tout le bénéfice de « l’effet de levier » du crédit.


Jusque quand est-t’il possible de choisir l’option BIC réel (si on déclarait auparavant en micro-BIC) et y a-t-il des démarches particulières à faire ?

Pour les BIC et selon l’article 50-0 du CGI, l’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel. Cependant pour les loueurs meublé les services des impôts sont souvent plus clément et autorise la levée d’option en cours d’année.


Dans le cas du BIC réel, le gros atout vient de l’amortissement du bien déductible des recettes, pouvez-vous nous donner les grandes lignes du principe d’amortissement comptable du bien ? Comment se calcule-t-il ?

Cette partie est très technique. Mais globalement il faut retenir que l’amortissement en LMNP est une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien sur une période définie.

Le calcul se fait par composant. C’est-à-dire que nous allouons une durée de vie différente à chaque composant du bien. Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans, tandis que la toiture ou la menuiserie ont une durée de vie estimée allant de 10 à 25 ans.

Cette méthode peut paraitre absurde car il est souvent difficile de connaitre la valeur et la durée de vie exacte des différents éléments composant un bien immobilier dans l’ancien. Nous réalisons une estimation de la répartition de valeur entre les différents composants lors de l’inscription au bilan de l’activité.


En plus de ce calcul d’amortissement comptable, de quoi vous chargez-vous exactement ? Quelles sont vos prestations : le remplissage des formulaires de déclaration, la télédéclaration … ?

Nous nous occupons des formalités juridiques pour adhérer au régime LMNP ainsi que l’inscription au CGA.

Une fois le bilan LMNP établit, nous générons la déclaration fiscale concernant l’activité en BIC par la procédure EDI TDFC (télétransmission aux impôts) et nous transmettons au client les montants à inscrire sur sa déclaration de revenus.

Pouvez-vous nous donner une idée du tarif annuel pour l’ensemble de ces prestations ? Qu’en est’il du crédit d’impôt pour frais de comptabilité dont la suppression était prévue pour 2016 ?

La bonne nouvelle de ce début d’année est le retour de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité liés à l’adhésion à un CGA.

En effet, la loi de finances rectificative pour 2015 rétablit la réduction d’impôt pour les personnes ayant adhérer à un CGA. Le calcul a légèrement changé car la réduction est égale à 2/3 des frais de comptabilité payés, plafonné à 915 €.

En ce qui nous concerne, nous proposons d’accompagner nos clients à partir de 450 € TTC plus 180 € TTC la 1ere année comprenant les frais de mise en place et la simulation personnalisé. Nous proposons d’adhérer à notre CGA partenaire pour seulement 138 € TTC.

Pour résumer, et grâce à la réduction d’impôt, les frais de comptabilité se décomposent ainsi :

	1er année	Années suivantes
Frais de mise en place + simulation personnalisé	180 €	0
Bilan LMNP	450 €	450 €
CGA	138 €	138 €
Réduction d’impôts pour frais de comptabilité	-512 € (738*2/3)	-392 € (588*2/3)
TOTAL	256 €	196 €

Merci Julien pour toutes ces précisions, la fiscalité en LMNP est très souvent méconnue et beaucoup d’investisseurs passent à côté d’une bien meilleure rentabilité !

Merci Olivier d’avoir fait appel à nous, c’est un honneur d’effectuer une interview sur un blog de cette qualité.

Si vous désirez prendre contact directement avec Julien Llorens, contactez-moi, je vous fournirai ses coordonnées. 

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