mardi 22 octobre 2013

Nouvelle loi, nouvelles contraintes pour les bailleurs…



Quand on se lance dans un investissement, on prend généralement en compte les avantages et les contraintes au moment où on le fait…sans imaginer que quelque chose pourrait changer ! 


Mais le problème est qu’en France, on aime bien créer de nouvelles lois pour résoudre les problèmes…


Comme de nouvelles taxes pour réduire la dette (pour le moment l’assurance vie et le PEA restent des supports d’investissements financiers sauvegardés, mais jusque quand ?) ou encore de nouvelles lois pour le améliorer les conditions de logement…


Et parfois, les changements imposés peuvent être très dommageables !



La loi ALUR pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové 


Justement le dernier projet de loi de Cécile Duflot fait partie de ceux qui pourraient me poser quelques soucis, de rentabilité et d’applicabilité, pour mon investissement locatif. 


Il y a pour moi potentiellement 2 points problématiques, le plafonnement des loyers et la garantie universelle des loyers, et une question, comment ma location meublée rentre-t-elle dans ce nouveau cadre ?


Le plafonnement des loyers      



Depuis mi-2012, dans certaines zones où la demande locative dépasse l’offre (Paris, Lyon, …), on ne plus augmenter davantage que l’indice de revalorisation des loyers en cas de nouveau bail par exemple. 


La nouvelle loi va de plus imposer un plafond de loyer maximal, qui ne pourra être supérieur de plus de 20% du « loyers médian de référence », qui à priori serait déterminé annuellement par le préfet. 


Si mes infos sont bonnes, ça ne concernera pour le moment que la trentaine de villes de plus de 50 000 habitants visés par la loi précédente. Donc normalement, ça ne me concerne pas, en tout cas pour le moment. Je ne vois pas pourquoi le principe ne serait pas généralisé partout…je préfère resté méfiant. 


Et forcément un plafonnement éventuel pourrait réduire le rendement locatif de mon studio, loué aujourd’hui 570€, en meublé…

Y aura-t-il des « loyer médian de référence » pour location vide et d’autres pour location meublée ? 


Pour avoir le droit de conserver un loyer de 570€, il faudrait que le « loyer médian de référence » pour un studio meublé comme le mien soit de 475€…est-ce réaliste ? 


Si le loyer moyen était fixé à 400€, par exemple, ça m’obligerait à baisser mon loyer de 570€ à 480€…pas négligeable ! 


Tout dépend comment seront fixées les moyennes, mais on peut penser que ce plafonnement pourrait gêner pas mal de propriétaires. 


Ceci dit, il est évident qu’il y a des abus sur le montant de certains loyers, mais je ne suis pas certain qu’il faille encore passer par une loi pour réguler les choses…plus de logements disponibles et une saine concurrence me paraitrait être une meilleure solution. 




L’obligation de s’assurer contre les impayés


Un point qui devrait me concerner : devoir souscrire obligatoirement une garantie universelle des loyers.

Un surcout de l’ordre de 2% des loyers, et les locations meublées sont également concernées


Aujourd’hui, je n’ai aucune assurance contre les impayés, j’avais expliqué pourquoi dans cet article.

Ce serait évidemment idéal s’il suffisait de payer une petite cotisation pour être certain de percevoir tous ses loyers, quelquesoit son locataire…Mais justement ce n’est pas le cas, il est requis que le locataire rentre dans les critères et dans mon cas c’est impossible.


Je loue à des étudiants étrangers, qui n’ont donc en général pas de salaire et pour qui obtenir un cautionnaire est compliqué. Ces locataires ne seraient jamais acceptés par une assurance loyer impayée et pourtant je n’ai jamais connu le moindre mois non payé !


Comment faire par conséquent pour continuer à louer à ces étudiants tout en étant en règle avec la  loi...?



Ma location meublée pourrait-elle devenir une location « touristique » ?


La loi prévoit donc que les locations meublées entrent dans son cadre, avec plafonnement des loyers et assurance loyers impayés. 


Mais à priori uniquement pour des location de durée supérieure ou égale à neuf mois…


Ce qui n’est très généralement jamais mon cas : 4 à 8 mois maxi pour mes étudiants. 


Pour ce cas de figure, il semble que ce ne soit pas encore très clair…j’ai lu qu’il pourrait alors être nécessaire d’être classé en tant que location « touristique » ou saisonnière…mais pour ça, il faut l’accord du syndic et normalement de la mairie…


Bref, d’autres difficultés peut-être en prévision, pour échapper à d’autres contraintes !




Réflexion personnelle …


J’ai identifié une niche immobilière qui me rapporte, des étudiants étrangers plutôt aisés, qui ne restent peut-être que quelques mois, mais dont la gestion locative me convient, mais forcément, ça colle difficilement avec les grandes lignes de la loi. 


J’ai au final le sentiment que l’on se mêle un peu trop de mes affaires personnelles ! Si je ne veux pas m’assurer contre les impayés, c’est mon droit ! si je préfère prendre le risque de perdre parfois un peu d’argent, en acceptant des locataires, qui ne seraient pas éligibles, en quoi ça gène l’Etat ?  


Espérons que la niche fiscale du BiC réel en meublé perdurera encore quelques années…Je crois vraiment à l’investissement dans l’immobilier, mais j’ai peur que toutes ces contraintes existantes et à venir, finissent par refroidir beaucoup de bailleurs, au risque de devenir contre-productif et de générer beaucoup de logements vacants.




Si vous avez plus d’infos sur cette nouvelle loi et son application pour le meublé, je suis preneur ! Merci à vous !


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7 commentaires:

jeremy a dit…

Effectivement cette loi ALUR semble vouloir régir des choses qui pourraient s'autoréguler mais force est de constater que cette autorégulation a dû mal à se faire dans certaines villes.
Moi je mise sur du moyen/long terme : si cette loi peut très certainement décourager certains investisseurs dans l'immobilier, je ne pense pas qu'elle survivra très longtemps. Du coup je la vois plutôt comme un moyen de faire des bonnes affaires lorsque certains revendront leurs biens faute de rentabilité suffisante.

Ludovic Baratier a dit…

bonjour jeremy

je suis plutôt d'accord avec ton commentaire. Mais bon s'il ya des affaires à réaliser, c'est déjà ça.

Ludovic

Aurélien a dit…

Toujours le même problème en France, on trinque à cause des abus de personnes malhonnête.

J'ai également plusieurs biens en meublé, le plafonnement des loyers ne me concernent pas mais j'aurai bien aimé investir dans une grande ville un jour et la sa ne me donne pas envie du tout.

Je n'ai pour l'instant pas eux le moindre problème d'impayé car j'ai pris les précautions nécessaire et je n'ai pas envie de payer une assurance dont je n'ai pour l'instant pas besoin.
Pas besoin de passer par une loi contre les impayés il y a qu'a en faire une envers les mauvais payeurs et être plus sévère avec eux (prélèvements sur salaire, pénalité de retard, possibilité et rapidité d'expulsion, révision de la trêve hivernal..). Car c'est pas forcemment ceux qui n'ont pas d'agent qui peuvent pas payer c'est ceux qui n'ont pas de conscience et qui savent qu'en France qu'en on ne paye pas son loyer on est protéger.

Comme tu dit pour l'instant il ne s'attaque pas à la niche du meublé (heureusement) mais je deviens de plus en plus pessimiste sur ce sujet là...
J'ai peur pour 2015, sa ne bougera pas avant car il y a les municipales mais en 2015 il y aura une réforme sur la dépendance et là je crains le pire (notamment les prélèvements sociaux, nouvelles taxes, rabot sur les niches fiscales...)

Mais bon je préfère être dans mon cas et avancer même si on nous mets des bâtons dans les roues.

loi duflot logement a dit…

comment faire tout et son contraire : le probleme de duflot actuellement
elle commence par favoriser la construction de logement avec la defiscalisation puis avec la loi Alur elle refroidit tous les investisseurs ...cherchez l'erreur !

Yann P a dit…

"Espérons que la niche fiscale du BiC réel en meublé perdurera encore quelques années"
Je sens le coup venir personnellement, un jour on vous expliquera que si vous faites de l'amortissement comme une entreprise, vous paierez la plus value aussi comme une entreprise, et le gain d'amortissement des murs sera perdu dans la taxe sur la plus value, où comment récupérer d'un coup des années de manque à gagner fiscal sur cette niche.

viager a dit…

La loi alur ne passe pas inaperçue en effet. Et les effets néfastes se ressentent surtout au niveau des propriétaires. A dire que cette loi est conçue spécialement pour les mettre dans des mauvaises conditions.

Attentifimmo a dit…

La loi ALUR pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové
Le plafonnement des loyers et la garantie universelle des loyers, et une question, comment ma location meublée rentre-t-elle dans ce nouveau cadre ?

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