mardi 29 novembre 2011

Et si j’avais choisi le bail nu plutôt que la location meublée ?

Pour mon premier investissement locatif, un studio, j’ai décidé de le louer en meublé, et ce depuis bientôt 2 ans. J’ai déjà eu l’occasion d’évoquer le choix de ce mode de location, notamment en comparant les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location vide.

Sur 2011, mon rendement locatif net devrait être proche de 6,30% comme détaillé dans cet article.

Je n’ai toutefois jamais fermé la porte à l’option qui consisterait à revenir à un bail nu, si l’expérience du meublé me démontre que la rentabilité en non meublé serait meilleure.

C’est donc justement ce que j’ai essayé d’estimer ici, quel aurait été mon rendement locatif depuis 2 ans si j’avais loué vide.

Le bilan de ma location meublée :

2010 :

  • Rendement net (avant impôts): 5,69%
  • Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts) : 90€
  • Impôts fonciers : 0€ (déficit foncier)

2011 :
 

  • Rendement net (avant impôts): 6,30%
  • Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts): 40€
  • Impôts fonciers : 60€ par mois
Avec au total 4 locataires différents, 2 mois de vacances locatives et un peu de location saisonnière cet été.


Le scenario d’une location vide:

Un investissement de départ un peu plus faible

J’aurais en effet économisé les 2300€ de meubles et d’équipements que j'ai investi pour mon studio. Dans mon scenario, je vais considérer que j’aurais donc emprunté 2300€ de moins, 83175€ au lieu de 85475€, soit pour la même durée de prêt, au même taux, une mensualité réduite de 15 €.
(Bénéfique donc pour l’autofinancement).


Un loyer minoré

Si je me base sur les autres appartements loués nus de ma copropriété, je pense que j’aurais pu louer mon studio, rénové, vide, à un loyer de 475€.

Soit tout de même 75€ de moins qu’en meublé actuellement, avec un loyer de 550€.


Moins de rotation de locataire et donc de vacance locative

Bien sûr, ça reste très hypothétique, mais généralement un locataire s’installe plus durablement dans une location vide que dans du meublé. Je prends donc l’hypothèse d’un seul et unique mois de vacance locative sur ces 2 dernières années.


Moins de frais ?

Après 2 années, je n’ai pour le moment pas eu de casse majeure d’équipement, pas eu de besoin de renouvellement de meuble, pas plus d’une cinquantaine d’euros de petites dépenses que je n’aurais pas eu en location nu.

Mais sur la durée, c’est évident que l’entretien du meublé impacte la rentabilité. Je prends donc l’hypothèse de 100€ de frais en moins par an.


Une imposition identique, au moins sur les 2 premières années...

Pour le moment, je déclare au régime réel d’imposition, plus avantageux pour moi que l’abattement forfaitaire de 50% du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Donc meublé ou nu, ce serait idem, j’aurais dans les 2 cas déclaré au réel.

Bien sûr en ayant eu un peu moins de recettes en location nue, les impôts sur 2011 auraient été un peu plus faible. Mais rien de très significatif !

Par contre, j’espère toujours mettre en place, dès l’année prochaine si possible, l’amortissement du logement qui est rendu possible en location meublé. Un gros atout du meublé.



Les rendements estimés dans le scenario d’une location nue

Hypothèses :

  • 2300€ d’emprunt en moins
  • Loyer de 475€ au lieu de 550€ (mais charges identiques au meublé)
  • Location nue : 1 seul mois de vacance locative reparti à 50% sur 2010 et 50% sur 2011
  • 100€ d’entretien annuel en moins que j’ai considéré ici comme étant un revenu en plus…

Donc pour 2010 et 2011 en location nue, j’estime que mon investissement locatif aurait eu les résultats suivants :

  • Rendement net (avant impôts): 5,29%
  • Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts) : 115€
  • Impôts fonciers :
    • 2010 : 0€ (déficit foncier)
    • 2011 : ~ 50€ par mois
Avec les hypothèses prises et la façon dont j’ai loué en meublé depuis 2 ans, la solution meublée reste nettement plus avantageuse !

Meilleur rendement, meilleur autofinancement, et surtout, en meublée, j’ai encore disponible une solution pour quasiment annuler mes impôts fonciers à l’avenir.

A 500€ de loyer pour un bail nu, le rendement passe à 5,6%, comme mon année 2010 en meublée. Mais il va commencer à être plus difficile de trouver preneur à ce tarif...

Et j’ai aussi démontré qu’une année « optimisée » en meublée était bien plus rentable avec un 6,30%.


Après on peut aussi mettre dans la balance, un temps de gestion plus important en meublée, avec plus de locataires, plus de problèmes éventuels. Mais avec un seul bien à ce jour, c’est tout à fait gérable.


Je maintiens donc sans aucun doute ce choix pour 2012 ! A revisiter régulièrement bien sûr…


Quelqu’un a-t-il déjà envisagé de changer de mode de location ? Ou bien l’a t’il même déjà fait ?



16 commentaires:

Julien Arcin a dit…

Intéressant je ne connaissais pas les avantages de la location d'un studio meublé.
Mais par contre c'est vrai que c'est destiné à avoir plus de rotations. Pour le premier studio que j'ai loué (meublé), j'ai eu un préavis d'un mois pour le quitter. Dans mon nouvel appartement non meublé, ce préavis est de 3 mois.

xa a dit…

Bonjour,

Les calculs me semblent un peu simpliste, ou alors il manque des données dans l'article.

A priori, le meublé est mécaniquement plus rentable du fait de l'amortissement et de la prise en compte de charges qui sont non déductibles en non meublé.


Sur vos calculs, il faut penser qu'en non meublé :
- vous êtes fiscalisé sur le loyer hors charge uniquement
- que certaines charges sont imputables au locataire (via les provisions et la régule)
- que certaines charges propres sont déductibles des revenus fonciers
- que certains charges sont non déductibles.
- qu'en cas de déficit foncier, selon l'origine du déficit, il est reportable sur les revenus principaux ou sur les revenus fonciers de l'année suivante.

En meublé, c'est plus simple : on additionne d'un côté TOUT ce que le locataire paye, et on retranche TOUT ce qu'on paye nous même en tant que bailleur.

Plus simplement le meublé fonctionne comme une entreprise : CA - charges = résultat net imposable.


Le choix dépend avant tout du marché local (ce qui tient compte du type de bien).

Nico a dit…

Fiscalement au moins la location meublée est beaucoup plus avantageuses car le revenu imposable est calculé ainsi loyer - charges (mais attentions les charges incluent également l amortissement du bien !! Si bien que généralement pendant les 10 à 15 premières années ont n est pas imposables sur les revenus de la locations meublée ( c est tout de même pas négligeable !!) si on ajoutés à cela un louer majoré la location meublée s impose d elle même.
Pour ce qui est des frais lié au renouvellement du mobilier il faut savoir qu ils sont déductibles et peuvent à mon sens être largement compensé par l économie d impôts ( si on reprend les données d Olivier : 2300
€ de mobilier et 50€ d impôts mensuels on peut renouveler intégralement le mobilier tous les 4 ans ( à mon sens c est très raisonnable.

Merci Olivier pour cet article de qualité ( Comme d habitude)

Olivier a dit…

Pour ajouter une petite conclusion à l’article, à mon sens, les 2 gros atouts du meublé sont la fiscalité (avec l’amortissement, logement et mobilier, comme le décrit très bien Nico) et les loyers plus élevés, avec l’inconvénient majeur du risque de vacance locative (en effet Julien, un seul mois de préavis de départ).
Pas évident dès le départ de savoir ce qui sera prépondérant, les avantages ou l’inconvénient. Il y a toujours un petit risque que la demande ne soit pas si forte que cela en meublé, effectivement Xa, tout dépend du marché local.
C’est pour ça que je pense que chaque cas est particulier et que la conclusion (meublé plus rentable ou non ?) peut évoluer : au bout de 2 ans je suis gagnant avec le meublé, mais si mes vacances locatives venaient à augmenter, la tendance pourrait s’inverser.
Merci à vous.

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Belle performance qu'un placement à 6.30 % net, en cette période.
A quand un prochain achat immobilier.
Avec la crise, j'espère que les prix vont baisser, et qu'il sera possible de trouver un bon produit en autofinancement.

Christophe a dit…

Moi je loue en meublé (LMNP) pour m'en faire une rente et devenir indépendant, mais j'ai fait louer en nu à mon amie qui avait des travaux importants à faire pour déduire de nos revenus imposables 10700€. Elle passera ensuite meublé (minimum pour changer de régime = 2 ou 3 ans).

A noter qu'en LMP, cette question ne se poserai pas.

xa a dit…

@Christophe

Je suppose que vous avez bien calculé votre histoire, et non choisi sur un coup de tête la location nue parce que défiscalisation.

Dans le cas général, il est important de calculer, sur une période de quelques années, l'impact d'un tel choix. Car si la déduction des travaux est immédiate s'il y a un déficit foncier, il ne faut pas oublier que cela impacte la fiscalité à terme du meublé (perte d'amortissement du bien + non déductibilité des frais de notaire si le bien n'est pas immédiatement loué en meublé, etc ...)

Parfois, pour obtenir un gain immédiat de quelques centaines d'euros, on se prive d'une économie d'impôts bien plus importante à terme.

Guillaume 37 a dit…

Très intéressant cet article!!
Je suis en train de réaliser une étude pour un bien pour lequel je vais très certainement faire une proposition et je me posais justement la question de la location nue ou meublée.
Cependant, pour la location meublée, j'ai vu qu'il était possible au régime réel de déduire l'amortissement de l'immeuble, mais ca m'a l'air assez complexe.
Je vais prendre RDV avec mon notaire pour en savoir plus.
En tout cas, merci pour l'article

xa a dit…

@Guillaume

"Cependant, pour la location meublée, j'ai vu qu'il était possible au régime réel de déduire l'amortissement de l'immeuble, mais ca m'a l'air assez complexe."

C'est très simple, en réalité, il faut juste passer par un comptable qui connait le meublé pour effectuer les calculs d'amortissement.

Comme le coût de ce comptable est déductible de vos impôts, c'est une dépense qui n'est pas un gros problème.

L'amortissement doit être calculé pour maximiser la non fiscalisation, sachant que le déficit foncier créé au départ ne se reporte pas indéfiniment, contrairement à la réserve d'amortissement.

Pour les montages plus complexes, un professionnel est conseillé.

Point de détail : le travail d'un notaire n'est pas le conseil en patrimoine. Consultez plutôt un CGP.

Guillaume37 a dit…

@xa :

Merci. C'est une erreur de frappe de ma part, je comptais me rapprocher d'un comptable pour ce point d'amortissement. Mon notaire va simplement étudier avec moi mon orientation vers une SCI ou pas.

J'ai juste encore une question sur la fiscalité et l'amortissement. Il est déductible de l'impôt, mais qu'en est-il des prélèvements sociaux et de la taxe foncière? Ils sont dûs dans tous les cas?

Christophe a dit…

@Xa : On ne perd que la déduction des frais de notaire, mais on y gagne en amortissement. Je m'explique : lorsque l'on passe en meublé, au lieu d'amortir sur le prix d'achat comme on l'aurait fait si on n'etait pas passé par du nu, on amortira sur la valeur à la date à laquelle on passera en meublé. Ayant acheté sous le prix du marché, la base servant de calcul à l'amortissement sera bien plus élevé en ayant fait de la location nue 2 ou 3 ans en premier.

Mais comme vous le dites, faut voir au cas par cas. Nous on l'a fait car on est pacsé, on paye bcp d'impots, et on en a déjà plusieurs en meublé.

xa a dit…

@Christophe
"on amortira sur la valeur à la date à laquelle on passera en meublé"

C'est un petit peu plus compliqué que cela, en réalité. Consultez un bon comptable spécialisé en meublé.


@Guillaume
"Il est déductible de l'impôt"

L'amortissement vient en déduction de votre résultat avant amortissement, si celui-ci est positif. Vous êtes ensuite imposé sur la base du résultat après amortissement !

La taxe foncière impacte, bien sur, votre résultat.

Aurélie a dit…

Bonsoir et merci pour ce site qui m'a grandement inspiré pour mon premier investissement locatif!
Je viens de signer chez le notaire et je m'apprête à mettre en location le studio que je viens d'acheter à Nantes. L'objectif premier de cet investissement locatif n'est pas pour moi de défiscaliser mais plutôt de me constituer un patrimoine.
A la basse je voulais le louer meublé mais de gros travaux de copropriété vont avoir lieu en 2013 : 9000€ de ravalement pour ma cote part, de quoi créer un déficit foncier (le studio sera loué 350€ + 25€ de charge). Comme j'ai lu que déclarer en BIC réel est super compliqué et qu'il faut passer par un expert comptable, je me reporte vers une location en nu (bien que le studio soit quasi meublé, ne manque que des verres, une couette et oreillers) pour pouvoir créer un déficit foncier. Ai-je tort d'être "effrayée" par le passage chez un expert comptable? Quels intérêts aurais-je à louer mon studio en meublé pour une déclaration en BIC réel ? J’avoue que je suis un peu paumée. Merci d’avance à ceux qui pourront m’éclairer.

Olivier a dit…

Bonsoir Aurélie, merci à vous ! le gros avantage du meublé réside dans le fait qu'il est possible d'amortir le coût du logement, en BIC réel. Effectivement, il est recommandé de passer par un comptable, je ne l'ai pas encore fait personnellement, mais ça me semble dommage si vous êtes déjà en condition de meublé de ne pas tirer parti de cet avantage. Autant commencer d'entrée à tirer bénéfice de l'amortissement...Bonne continuation, à bientôt !

option digitale a dit…

J'ai beau lire et relire vos arguments, perso, je n'arrive pas a saisir pourquoi il est plus avantageux de louer un meuble qu'une location vide !

Anonyme a dit…

A lire absolument car inconvénient majeur du meublé rarement évoqué surtout cacher par les pro des résidences mais que ce soit en résidence ou en auto getion les conséquences du décès de l'investisseurs sont très pénalisantes par rapport à une location nue ...Moi, j'ai changé d'avis, je ne meuble pas !!

http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/lmnp-les-consequences-arret-location-vente-deces-succession-donation.html

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