Que pensez-vous de ce studio, un bon investissement locatif ou pas ?

Je souhaite vous présenter ici un appartement que Philippe, un lecteur du blog, envisage d'acheter dans le but de réaliser un investissement locatif. 

Philippe a déjà étudié son projet dans le détail, après s'être intéressé aux quelques programmes neufs défiscalisés de sa ville, Nantes, il a focalisé sa recherche sur l'ancien dans le but d'y dénicher un meilleur rendement locatif. 

Voici donc le bien le plus intéressant qu'il a pu identifier pour le moment, et pour lequel il pourrait se décider à signer un compromis de vente.

Nous sommes tous les 2 d'accord sur le fait qu'il ne s'agit probablement pas de l'affaire du siècle,  mais qu'il peut tout de même s'agir d'une affaire rentable dans le contexte immobilier actuel.

Tous vos avis et réactions sont les les bienvenus de manière à aider Philippe dans sa prise de décision.
Peut-être que certains d'entre vous connaissent un peu  mieux le marché immobilier et locatif de Nantes ?

Voici l'essentiel des informations et des chiffres associés à cet appartement:

Rechercher un bien immobilier : grande enseigne nationale ou petite agence locale ?

Fin 2010, plus d’un an après avoir acheté mon studio en guise de placement locatif, j’ai été recontacté par une agence qui avait peut-être trouvé quelquechose qui pourrait me convenir….Il s’agissait d’une grande enseigne qui enfin se rappelait à mes bons souvenirs !

Ca m’a donné l’idée de faire le bilan de ma recherche d’appartement en 2009, quelle avait été la voie la plus efficace,  quel type d'agences immobilières avait répondu au mieux à mes attentes.  Et plus particulièrement, y avait-il une différence entre les grandes enseignes nationales et les petites agences locales.

Sur la tableau suivant, j’ai résumé 2 caractéristiques :

• Parmi les biens que l’on m’a proposé à la visite, combien correspondaient aux critères que j’avais fourni (budget, emplacement, type de bien, ampleur des travaux…)

• Et les agences m’ont-elles tenues informées par la suite d’éventuelles nouvelles rentrées d’appartement ?

Payer une mutuelle santé ou se la faire soi-même ?

Cette année, j’ai décidé de regarder de plus près mes dépenses diverses en termes d’assurances.

Et la première sur laquelle je me suis penché est la mutuelle santé. Celle que j'ai tendance à le plus oublier, étant donné qu’elle m’est retenue directement sur ma feuille de paye !

Et le bilan est assez éloquent, au point que je me pose de sérieuses questions sur l’intérêt de payer une mutuelle santé ! Quel est le risque de se la faire soi-même ?

Bilan de mes dépenses de mutuelle en 2010 :

Cotisations : 34,13€ par adulte (x2) et 21,47€ par enfant (x2), pour l’option de base

Soit 111,2€ par mois, ce qui veut dire une dépense totale sur 2010 de 1334,4 €.

C’est tout de même une belle somme pour des garanties assez limitées et surtout pour un montant de remboursements (médecin, pharmacie, etc….) de seulement 230€ en 2010 ! Seulement 17% des sommes engagées….

Indépendant financièrement à 55 ans ? Peut-être même quelques années plus tôt !

Suite à mon premier article sur le sujet, j’ai donc simulé différents scénarios visant à réduire ces 21 ans qu’il me resterait encore à travailler pour quelqu’un d’autre.

J’ai tout d’abord revu un peu ma copie suite au bon conseil d’Etienne du blog Investisseur Débutant, qui m’a, à juste titre, conseillé de ne pas rembourser par anticipation ma résidence principale. Il est plus rentable de conserver son capital placé en assurance vie ou actions à des taux supérieurs au taux d’intérêt du crédit immobilier qui n'est que de 3,85%.

Voici donc la mise à jour, je gagne ainsi 1 année !

Cette situation servira de base de départ aux scenario suivants :

Revenus passifs: mes dividendes 2011

La bourse se porte plutôt assez bien actuellement, le CAC 40 a franchi les 4000 points, l’optimisme règne pour 2011 et on évoque un peu partout une croissance à 2 chiffres des places boursières pour cette année.

De quoi peut-être craindre un retour de bâton ? Peu importe les fluctuations court ou moyen terme, je vais rester fidèle à ma stratégie d’investissement en bourse. Pas de boursicotage ou de trading, ça réussi peut-être à certains, mais c’est une approche trop incertaine pour moi.

Je vais donc continuer à investir régulièrement dans des sociétés que je crois solides, ou qui ont un potentiel de croissance important, et surtout qui offrent sur la durée de très bons rendements, grâce à leurs généreux dividendes.

Mes opérations récentes :

• Renforcement de GDF Suez, France Telecom et Videndi en profitant de journées de baisse.
• Achat de ABC Arbitrage (dividende de 8% et belle progression régulière de la valeur du titre ces dernières années)
• Achat de PagesJaunes (dividende de 8% et potentiel de croissance important)
• Achat de Netbooster : le seul titre qui sort de ma ligne directrice : pas de dividendes versés par cette entreprise. Je vise ici un nouveau bond de l’action comme ça c’est déjà passé à plusieurs reprises, notamment l’été dernier, où j’avais effectué un gain de 30% en une semaine.
  

Check-list pour votre projet d'investissement immobilier locatif

Investir dans l’immobilier, la pierre, est une expérience qui va vous confronter à des sujets, des métiers, des interlocuteurs très variés. C’est un véritable projet de A à Z, de la recherche du bien dans lequel investir, à la négociation du crédit, en passant par la rénovation, puis la gestion de ses locataires, les interactions avec son syndic, etc.
Il ne faut pas se voiler la face, ça demande un effort d’investissement personnel si on veut faire de ce projet une vraie réussite: du temps, des connaissances, savoir prendre des décisions, savoir convaincre, savoir communiquer, s'adapter à son interlocuteur, savoir s’organiser, être efficace, tout cela pour au final être en possession d’un investissement le plus rentable possible !

Dans le document ci-dessous, j’ai eassayé de bâtir la feuille de route que j'aurais aimé avoir au début de mon projet d’investissement locatif, la check-list chronologique qui m’aurait permis d’avoir une meilleure visibilité sur l’ensemble du projet, avec les principales actions à mener et surtout leur enchainement. Bien sûr ça peut effrayer un peu…mais il est toujours préférable de savoir où on met les pieds ! Et si on s'en donne la peine, on a peu de chance d'être déçu !

Pour réussir son investissement immobilier, plusieurs tâches sont à accomplir en parallèle avec différents intervenants, l’agent immobilier, le notaire, le banquier, l’entrepreneur, le locataire… C’est donc un exercice qui nécessite un peu de méthode.

Les étapes listées dans le document sont basées sur mon expérience, pour le cas particulier de l’achat d’un bien, dans l’ancien, financé à crédit, loué meublé et géré en direct. Ça reste toutefois assez générique.

Modification de la tarification des frais de courtage chez Fortuneo, attention aux frais pour les petits ordres !

J’avais évoqué dans cet article l’intérêt d’optimiser le montant de ses ordres en bourse en fonction des frais de courtage appliqués par les courtiers.

J’avais notamment pris l’exemple de Fortuneo, le courtier que j’utilise pour mon compte-titres. A l’époque les frais de courtage étaient de 2,45€ pour des ordres inférieurs à 750€, puis 4,9€ pour des ordres jusque 1500€, et 0,45% du montant pour des ordres supérieurs.

Et bien au 1er févier Fortuneo modifie sa tarification : les aller retour avec des montants de quelques centaines d’euros seulement vont devenir très coûteux. Par contre, les frais s’allègent pour des ordres un peu plus élevés.

La nouvelle formule pour les frais de courtage (en option Petits Ordres) devient : 4,9€ pour les montants inférieurs à 1635€ et 0,3% au-delà.

Simplifier sa gestion locative et améliorer la rentabilité au moyen d'une visite virtuelle

En prévision d’un futur locataire à trouver très probablement dans les prochains mois, j’ai commencé à m’exercer à la vidéo pour créer une petite visite virtuelle de mon studio (voir en fin d'article). Ça se fait de plus en plus pour les ventes, je pense que ça peut avoir plusieurs intérêts pour la location également:

• Avoir un peu plus d’impact et se démarquer des autres annonces, augmenter ainsi le nombre de personnes qui peuvent porter leur intérêt sur mon bien.On peut penser que ça permet de louer plus vite.

• Améliorer le « taux de conversion » des personnes intéressées : on visualise nettement mieux un appartement au travers d’une vidéo que sur des photos, on a une meilleure compréhension de l’agencement, de l’espace, de l’aménagement… on peut être séduit par une photo qui ne donne qu’une vue partielle, et finalement être déçu une fois que l’on a l’image globale, lors de la visite réelle. Avec la vidéo, on limite le risque de déception. On peut s’attendre peut-être à moins de demandes de visites, mais des visites plus ciblées de personnes qui savent déjà parfaitement à quoi s’attendre. Au final, ça se traduit par un gain de temps.