vendredi 18 juillet 2014

Comment est-il possible de s’enrichir en investissant dans un immeuble de rapport ?


Aujourd'hui un article écrit par Lionel du blog http://devenir-rentier-immobilier.fr/, sur un sujet que je n'ai jamais abordé je crois ici, l'investissement dans un immeuble de rapport, l'un des investissements immobilier parmi les plus rentables...

Pourquoi investir ?

Tout d’abord on peut se demander pourquoi investir, que ce soit dans l’immobilier ou autre ? Aujourd’hui, la majorité de la population ne vit qu’avec une seule source de revenu. Elle correspond au salaire que votre patron vous verse ou bien à la somme que vous pouvez vous verser en tant qu’entrepreneur à votre compte. Dans tous les cas, à moins d’être en possession de capitaux importants, vous ne pouvez pas arrêter de travailler pour voyager, ou autre, car sans argent vous êtes bloqué ! Une des solutions est d’investir dans un projet qui pourra vous apporter un complément de revenu tout de suite et pas dans vingt ans.

Quel est mon projet ?

J’ai pour projet de devenir indépendant financièrement (http://www.devenir-rentier-immobilier.fr/quitter-rat-race/) pour quitter mon emploi de fonctionnaire et pouvoir vivre la vie que désire en toute liberté. Je me suis donc intéressé aux différentes méthodes existantes pouvant apporter un complément de salaire. Finalement c’est l’immobilier qui est à mes yeux le plus avantageux. Mais attention, pas l’immobilier dans le neuf qui ne rapporte que 2 ou 3% net par an. Il s’agit d’investir dans l’ancien. Je vise un rendement minimum de 8% net minimum dans chacun de mes investissements.

Gagner son indépendance financière en investissant dans un immeuble de rapport

Il y a plusieurs investissements possibles dans l’immobilier ancien et chacun a ses avantages et ses inconvénients. Mon premier projet a été l’achat d’un immeuble de rapport car je trouve que ce type de bien immobilier apporte beaucoup d’avantages pour s’enrichir

 
Un des avantages clés est au niveau du rendement que l’on peut obtenir. En effet la rentabilité d’un tel projet est souvent plus élevée que celle que l’on peut obtenir sur l’achat d’un simple appartement, puisque lorsqu’on achète un immeuble c’est en quelque sorte comme acheter « au prix de gros ». Acheter 5 appartements diminue fortement le prix au mètre carré mais ne diminue pas les montants des loyers que l’on demandera de payer aux locataires ! Du coup la rentabilité grimpe et c’est comme cela que l’on fait de bonnes affaires 
Un autre avantage est que l’achat un immeuble de rapport permet de diminuer les risques financiers au niveau du remboursement du crédit. Les risques sont plus faibles que pour un appartement ou même une place de parking puisqu’en fait l’immeuble est loué à plusieurs personnes. Votre prêt bancaire est relatif à un seul bien immobilier mais vous avez plusieurs rentrées d’argent. Prenons un exemple pour expliquer les choses. Dans mon cas, mon immeuble possède 9 appartements. Si parmi mes 9 locataires 4 ne payent plus le loyer ou bien que seulement 5 appartements soient loués, j’ai dans tous les cas 5 locataires qui me versent tous les mois leur loyer. Ce qui me rembourse intégralement les mensualités de mon prêt bancaire ! 
Un troisième avantage à acheter un immeuble de rapport découle du deuxième. Puisque les risques financiers sont moins importants que pour un investissement « standard », l’obtention du prêt bancaire en saura tout autant plus simple à obtenir. Si vous allez voir votre banquier avec un projet qui dégage une certaine somme d’argent tous les mois, est-ce que vous pensez qu’il sera plus facile d’obtenir un prêt bancaire ou pas ? 

L’investissement dans les immeubles de rapport présente d’autres avantages que je détaille sur mon blog
Devenir Rentier Immobilier. (http://www.devenir-rentier-immobilier.fr/8-avantages-acheter-immeuble-rapport/)


Beaucoup d’avantages mais qu’en est-il du rendement ? 

Comme je le disais un peu plus haut, je pense qu’il ne faut pas investir dans des biens immobiliers qui présentent des rendements de moins de 8% net de charges. Tout simplement parce qu’il existe suffisamment de biens permettant d’obtenir des rendements élevés pour bénéficier d’un complément de salaire mensuel. Dans le cas de mon investissement j’obtiens un rendement net de charges d’environ 9.5%. 


Obtenir un cashflow positif !

Ce qui est primordial lorsque l’on veut investir pour s’enrichir est de gagner de l’argent tous les mois ! Donc la première chose à calculer, juste après le rendement, est ce qu’on appelle le cashflow, c’est-à-dire ce qui restera à la fin du mois, une fois que l’on aura déduit des loyers toutes les charges, taxes et impôts dus. Le but du jeu, vous l’aurez compris, est d’avoir un cashflow positif et le plus élevé possible ! Une des solutions pour obtenir un cashflow positif est d’avoir un prêt sur une durée la plus longue possible pour que vos mensualités soient plus faibles. En fonction du projet, la plupart du temps des crédits de 20 à 25 ans permettent d’arriver à tirer un profit mensuel intéressant. Il est aussi possible de jouer sur le taux du prêt ainsi que sur le taux de l’assurance de votre prêt grâce à la négociation. Il faut faire jouer la concurrence ! Une solution efficace pour obtenir un taux bancaire intéressant ainsi que des conditions avantageuses est de faire appel à un courtier en prêt immobilier.


Mon investissement

En sachant tous les avantages à acheter un immeuble de rapport, j’ai focalisé mes recherches uniquement sur ce type de bien. Après beaucoup de recherches, j’ai réussi à trouver mon premier immeuble de rapport avec lequel j’ai un rendement de 9,5% net de charges.

A partir du moment où j’ai commencé mes recherches et l’offre d’achat, il s’est écoulé 3 mois. Durant ces trois mois j’ai fait des recherches quotidiennement et de façon intensive. Je voulais trouver un immeuble qui, une fois toutes les charges, taxes et impôt payés, me rapporte de l’argent tous les mois.


L’immeuble que j’ai acheté est situé dans une ville moyenne de province, d’environ 30.000 habitants. Il est constitué de 4 niveaux. Les anciens propriétaires ne possédaient que les 3 premiers niveaux (RDC, 1er étage, 2ème étage) et le dernier niveau, qui est constitué de 4 appartements, est réparti entre deux autres propriétaires. Donc pour résumer, je suis l’heureux propriétaire d’environ 85% de cet immeuble soit pratiquement la totalité ! Le fait de posséder plus de 50% d’un bien immobilier permet d’avoir beaucoup plus de liberté au niveau des décisions importantes de rénovations de l’immeuble. 


Le rez-de-chaussée est  constitué d’un local commercial de 60 m² et d’un appartement T2 de 40 m². Ensuite le 1er et le 2ème étages sont identiques en terme de configuration. Chaque étage comprend 2 studios de 17 m², un T1 bis de 24 m² et un autre T1 bis de 28 m². 


Je réserve mes studios et mes T1 bis exclusivement aux étudiants. Il y a beaucoup d’avantages à louer aux étudiants, je consacrerai un article sur cela prochainement. 


C’est un bien que j’ai payé 198.000€ avec un crédit à 110% sur 25 ans.
Le cashflow mensuel est d’environ 1400€. Vous trouverez prochainement sur mon blog Devenir Rentier Immobilier, tous les chiffres associés à cet investissement.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les investissements immobiliers, je vous invite à visiter mon blog Devenir Rentier Immobilier. (http://www.devenir-rentier-immobilier.fr/)

Trouvez-vous que l’investissement dans un immeuble de rapport soit intéressant ? N’hésitez pas à me laisser votre avis ci-dessous.


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14 commentaires:

David a dit…

Je signe bientôt pour un immeuble, mais comme toi, sur 3 loyers, 2 me suffisent à rembourser le crédit.
C'est donc très intéressant pour le cash flow!

Devenir Rentier Immobilier a dit…

Bonjour David,
bravo pour ton investissement ! Tu as raison, le but est d'obtenir au minimum un autofinancement.
C'est un immeuble que tu achètes loué ou bien tu dois le rénover ?

Lionel

Avis a dit…

Merci Lionel pour cet article.
Avez-vous des idées d'investissements ? J'ai vu que Strasbourg était la ville la moins chère de France. Ou conseillez-vous de regarder à l'étranger ?

Cordialement,

Nicolas

Xolali a dit…

L'immeuble de rapport semble vraiment intéressant ! Niveau renta si tu arrives a récupérer plusieurs loyers je pense que tu dégager as un très bon cash flow et il s'autofinancera comme tu m'as mentionné dans ton article .
Je foncerai sans hésiter si j'étais en province car à Paris c'est une autre histoire !

Devenir Rentier Immobilier a dit…

@Avis
Bonjour Nicolas, les types d'investissements immobiliers rentables peuvent être la location saisonnière, la colocation, de l'achat revente, l'achat d'un immeuble de rapport ...
Pour savoir où investir, il faut déjà savoir ce que tu veux faire. Tu achèteras un appartement pour faire de la location saisonnière dans un centre ville ou bien dans une zone touristique, tandis qu'un immeuble de rapport tu l'achèteras plutôt en périphérie des villes moyennes.

@Xolali
Bonjour, si tu habites à Paris il y a d'autres types d'investissements intéressants. Par exemple la location saisonnière. Paris est une des villes les plus visités au monde, en ayant un appartement bien placé il sera toujours loué !

Lionel

Guilhem @Etudiant Investir a dit…

Je serais vraiment intéressé de voir les détails de cette transaction, parce que la grosso modo et si j'ai bien suivi, avec un immeuble rempli tu encaisse presque deux fois le montant de ton prêt, c'est plutôt monstrueux.

Encore un article qui montre bien qu'en immobilier, la patience est de mise afin de trouver les bonnes affaires qui offrent de gros rendements.

J'habite en province, et je t'avoue ne pas voir passer autant de biens du même acabit, ils doivent être plutôt rares non ?

Anonyme a dit…

euh, 720€ du m2? Elle est où cette petite ville de province?
En général, dans une ville si peu chère, il y a un hic par rapport à la location, soit / prix, soit / locataires (difficiles à trouver). Je suis donc assez dubitatif sur cette rentabilité terrible.
peut on connaître la ville?

Didier a dit…

@Anonyme

Google est ton ami. D'après mes recherches Lionel investit à vichy et en effet on y trouve des immeubles de rapports autour de 700 € le m² comme par exemple http://www.seloger.com/annonces/investissement/immeuble/vichy-03/90501221.htm

"
Donc pour résumer, je suis l’heureux propriétaire d’environ 85% de cet immeuble soit pratiquement la totalité ! Le fait de posséder plus de 50% d’un bien immobilier permet d’avoir beaucoup plus de liberté au niveau des décisions importantes de rénovations de l’immeuble.
"

Visiblement Lionel n'est pas professeur de droit car il semble ignorer l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 !
En même temps il se la pète alors qu'il n'est propriétaire que depuis quelques mois et son véritable objectif est probablement de refourguer sa pseudo-expertise à 57 € vendue sans CGV et probablement à l'abri des cotisations sociales (déjà qu'il pleure que les 50% d'abattement en LMNP ne lui suffisent pas pour vivre !)

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier et Lionel,

Lionel, c'est un bon investissement que tu as fait, tu as en plus la chance d'habiter une ville avec des tarifs avantageux sur l'immobilier ce qui est un bon plus.
Même si la banque t'aurais suivie dans une ville plus grande avec un prix de l'immobilier plus cher avec un rendement et un cashflow positif un peu moins élevé.

Tu arrives à être rentable avec 5 locaux loués sur 9, c'est le local commercial du RDC qui te permet d'arriver à ce résultat ?
Si oui, que représente ce loyer en pourcentage du total de tes loyers ?

Merci :-)
Marc.

Devenir Rentier Immobilier a dit…

Bonjour Marc, Didier et Guilhem !
@Marc, merci pour ton commentaire !
Le local commercial du RDC n'est pas loué. Je vais bientôt le faire rénover. Je pense le louer à des professions libérales.
Lorsque j'ai 5 appartements loués je peux juste rembourser mes mensualités. Je ne tire alors aucun bénéfice.

@ Didier, merci pour ton commentaire instructif.

@Guilhem, merci pour ton commentaire. Les détails de cet investissement seront bientôt sur mon blog.
En province il faut viser les villes de tailles moyennes. Les centres villes pour les immeubles sont moins rentables que les périphéries.

A bientôt,
Lionel

J'Apprends L'Argent a dit…

Bonjour Lionel,

pour ma part, je trouve que c'est un très belle affaire. Félicitation, tu as absolument capté la base d'un investissement rentable en énumérant les 2 points que je trouve essentiels, à savoir :

- La rentabilité nette de charges
- Le cashflow positif

Nous, investisseurs, désirons gagner de l'argent dès le premier mois et pas dans dix ans !

Petite question mon cher Lionel, combien te reste-t-il de cashflow mensuel une fois les charges et mensualités payées ?

Encore bravo d'être passé à l'action.

A bientôt !


Adam
http://www.japprends-largent.com

Damien a dit…

Bonjour Lionel,

Une partie de tes arguments n'est valable que dans le cas d'investissements dans une ville moyenne...

Par exemple:

Le prix de gros. Ça ne marche pas dans une très grande ville... où alors ça s'appelle tout simplement "une très bonne affaire" et ça ne court pas les rues.

Tu déconseilles une renta nette de charges en dessous de 8%... car il existe suffisamment de bien avec des rentabilités en dessus. Oui... dans ton secteur, ville de taille moyenne. Essaye sur Toulouse, c'est de suite davantage compliqué.

A part ça je suis entièrement POUR l'investissement dans un immeuble de rapport! Et ton exemple prouve bien qu'investir dans l'immo reste encore très rentable.

Damien

Squatte @ Optimiser ses finances a dit…

Bravo et félicitations à toi pour cet investissement. Le cashflow est impressionnant!

J'en ai profité pour découvrir ton blog, j'attends avec impatience d'y voir les chiffres complet de cet investissement! :)

Une remarque toutefois : vu le cashflow que tu obtiens, emprunter sur 25 ans te coûtera je pense plus cher qu'emprunter sur une durée plus courte. Le cashflow mensuel est une chose importante, mais le coût global de l'investissement l'est tout autant. Peux-tu nous éclairer sur ton choix de financer le bien sur 25 ans plutôt que 20 par exemple (voir moins..). L'écart de mensualité est en effet relativement faible entre ces 2 durées.

A très bientôt!

investirlouer.com a dit…

Bonjour,

Il semblerait que votre projet ressemble de très prés au mien.

Je ne saurai que vous encourager dans cette voie de la quête de l'immeuble de rapport. Et cela pour toutes les bonnes raisons citées dans votre article.

Je vous souhaite de réussir pleinement.

Cordialement,

Bertrand

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