Mon 2ème locataire vient de me rendre les clefs après un gros mois passé dans mon appartement. Il s’agissait d’un collègue en attente de pouvoir entrer dans le logement qu’il venait d’acheter. Rien à redire, aucun problème. Pour la suite de la location, j’avais évoqué 2 options dans cet article, relouer en fin d’année à mon 1er locataire, l’étudiant, ou louer dès que possible à un autre collègue en quête de logement rapidement.
J’ai finalement opté pour ce 2ème choix, pour 2 raisons. Premièrement, l’assurance que mon collègue prenne le studio, il subsistait quelques doutes sur le fait que mon étudiant revienne bien en novembre, il essayait de reculer la date butoir qu’on s’était fixé pour confirmer la réservation. Et deuxièmement, le fait que ça me permette de minimiser la durée de vacance locative.
En effet, le bail commencera au 1er septembre et il s’engage au moins jusqu'à la fin d’année, ce qui va réduire, pour cette année, à 1 seul gros mois, la durée pendant laquelle l’appartement n’aura pas été loué.
Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.
Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.
Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?
Dans l'article précédent, j'ai répertorié 10 appartements plus ou moins similaires au mien, dont quelques caractéristiques sont résumées dans le tableau ci-dessous :
Presque 1 an après avoir commencé ma recherche pour l'achat d'un appartement dans le but d'un placement locatif, j'ai voulu avoir une idée de ce qui se vendait actuellement dans la ville où j'ai investi.
D'une part, y a t'il beaucoup de biens sur la marché en ce moment? Il y a 1 an, les annonces de studio à petit F2 se comptaient sur les doigts de la main. Quels sont les prix de vente pour quel type de bien ? Par rapport aux offres actuelles, à combien j'estimerais mon bien aujourd'hui ? Et enfin, parmi les annonces, y en a t'elles qui seraient de vértitables bonnes affaires en vue d'un investissement locatif ? Je n'ai pas l'intention de renouveller l'opération à très court terme, mais à moyen terme (2 à 3 ans) probablement, donc toujours intéressant de se tenir au courant du marché.
Simplement via les annonces Internet de seloger.com, le pap.fr et quelques unes des agences immobilières de ma ville, j'ai ainsi pu répertorier 10 annonces de petits appartements, à priori dans le même esprit que le studio dans lequel j'ai investi.
Suite à ma déclaration d’impôts 2010, j’ai voulu refaire le point sur ce que m’a réellement coûté l’investissement locatif effectué en 2009, en termes d’apport personnel.
En effet, 10 mois après le lancement du projet, je pense enfin être en mesure de faire une estimation réaliste qui prend en compte ce qui a été réellement dépensé, mais aussi tout ce qui a été ou va être récupéré.
Globalement, je vais ainsi récupérer un peu plus de 20% des sommes engagées au départ, 2191€ sur 10580€.
Cet article est l'interview d'un ami qui a décidé d'investir dans l'immobilier locatif en tant que placement en 2002. je lui soumettrais tous vos commentaires ou questions.
Thierry, tu as acheté un F2 en août 2002 à Belfort dans un nouveau quartier résidentiel. S’agissait-il d’un programme neuf ?
Oui. A l'époque manquant de solidarité fiscale à l'égard de mes compatriotes, j'ai suivi le troupeau des gens semi-aisés (ou qui se considèrent comme tels) en achetant un F2 à Belfort. J'étais donc vraiment typé pour les offres des promoteurs (on devrait dire promenteur pour professionnel du mensonge), qui mettaient un accent incroyable là-dessus.
As-tu fait un investissement dans le cadre d’un régime fiscal particulier ?
Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)
J’ai procédé en 4 étapes :
1ère simulations personnelles
Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.
Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.
J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)
D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.
Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier:
Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.
Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.
L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement
Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.
Les frais de notaire représentent une somme importante (au moins 7% de la valeur d’acquisition du bien) sur laquelle il n’y a pas beaucoup de leviers pour minimiser la facture.
Il y a toutefois un 1er point important à vérifier : s’assurer que les frais d’agence immobilière ont bien été déduit du calcul des frais de notaire. Dans mon cas, le prix d’achat était de 75600€, répartis en 70000€ pour le vendeur et 5600€ pour l’agence. Les frais de notaire ne doivent bien s’appliquer qu’aux 70000€.
Le 2ème point, pour lequel je n’étais pas au courant lors de l’achat de ma maison…est le fait que l’on puisse déduire des frais de notaire la cuisine équipée. Je l’ai fait dans le cas de mon studio locatif, l’ancien propriétaire m’avait laissé quelques équipements un peu usagés, frigo, four, plaques et 2 meubles de cuisine. L’estimation de la totalité a été faite par le notaire à 800€ (sur la base de quelques photos). Le gain est alors d’environ 800€ x 7% = 56€. C’est peut-être minime, mais pour un effort si limité (2 photos et simplement penser à le signaler au notaire !) que ce serait dommage de s’en priver ! Je regrette d’être passé à coté de ce point pour ma maison, où j’aurais probablement pu déduire 2000 ou 3000€ pour une cuisine équipée beaucoup plus complète, c’est-à-dire économiser jusque 200€ de frais de notaire.
Bien souvent, une grande réactivité est nécessaire pour profiter des bonnes affaires qui se présentent. Pour aider à la décision, il est important de savoir évaluer très vite la rentabilité de l’investissement peut-être à venir. Surtout ne pas se fier aux annonces du type « bonne rentabilité locative», on n’a pas tous la même compréhension de « bonne »…
On peut commencer par estimer le "rendement locatif" dont on peut lire le calcul classique un peu partout (somme des loyers sur l'année divisé par le coût de l'acquisition x 100). On obtient un certain pourcentage de rendement brut, reste à savoir comment l'interpréter : on entend dire "ne pas viser moins de 7% dans l'ancien, 5% dans le neuf " ... encore faut il être sûr de savoir ce que l’on met dans le coût de l' acquisition : avec ou sans les frais de notaire, les travaux, les frais bancaires, etc...
Et surtout, personnellement, ce pourcentage ne me parle pas beaucoup et ça ne me suffit pas pour juger de la valeur de mon investissement.
Un investissement locatif réussi passe en premier lieu par une bonne acquisition. Même si la gestion du bien est optimisée par la suite, il sera toujours difficile de compenser les inconvénients ou les pénalités d’un mauvais achat. Donc il est critique de faire le bon choix lors de l’achat.
Et ça commence tout d’abord par une bonne préparation, avant de lancer dans les visites:
Définir un budget, plus ou moins défini par sa capacité d’emprunt ou comme dans mon cas, le souhait de me faire une première expérience à un niveau de risque limité. Dans mon cas, une petite surface à moins de 90000€ sans rénovation ou moins de 80000€ avec rénovation et limiter mon apport personnel à environ 10000€. Les agents immobilier essayeront de vous faire visiter des biens affichés à des prix plus élevés, en visiter 1 ou 2 pour se donner une idée de ce qu’on peut trouver à tel prix peut être intéressant, mais il est préférable à mon sens ne de pas se laisser disperser et de perdre son temps. Il faut rester sur son objectif, et chercher la meilleure option dans son budget. On risquerait de se laisser tenter et de faire une erreur…
