lundi 12 mars 2012

Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.


Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !


Il va falloir inciter nos locataires à s’organiser pour sortir et rentrer les conteneurs. Mais surtout, les bons suivant le tri sélectif et le bon jour !

On vient donc de leur remettre un tableau simplifié avec les jours de passage et un rappel sur le tri sélectif.

Finalement, actuellement, personne ne se sent en charge et tant que la poubelle ne déborde pas trop…personne ne s’en occupe.

Et au final les poubelles de notre immeuble restent très souvent dans la rue, c’est plus simple, mais ça dénote un peu avec les logements voisins.

Ça semble tout bête, mais c’est vraiment problématique.

Lié ou non à cette situation, il se trouve en plus que 2 conteneurs de tri sélectif, ont disparus, volés ? Une plainte a dû été déposée, afin de pouvoir en obtenir de nouveaux gratuitement.

Une solution plus extrême que l’on évoquera peut-être lors de notre réunion de syndic, serait de « menacer » nos locataires de faire intervenir une société spécialisée pour juste sortir et rentrer les poubelles (il parait que ça se fait…) et de leur refacturer cela dans les charges…

Dans le même esprit, 2 locataires commencent à prendre l’habitude d’empiéter sur les parties communes avec leur affaires personnelles. C’est certain qu’avec le temps, on recherche tous un peu plus d’espace à vivre, et donc petit à petit ils commencent à laisser leurs chaussures, sacs, voir poubelles devant leur porte.

Ce n’est pas du meilleur effet.

Et comme tout le monde dans l’immeuble n’est « que » locataire, ce qui compte est d’être bien chez soi, l’espace commun est secondaire, donc je suppose que personne ne fait de remarque à personne.

En tant que bailleur, nous allons donc devoir réagir pour éviter que s’installent de mauvaises habitudes.

Des lettres recommandées avec rappel au contrat de location sont en cours d’envoi…Reste à observer si un réel changement de comportement s’opère !


Les travaux de copropriété

Le 2ème thème que je souhaite aborder avec les autres propriétaires durant notre prochaine assemblée est l’avancée des travaux décidés l’année dernière et de ceux qui devaient au moins être étudiés (remplacement des boites aux lettres pour rafraichir l’image extérieure de l’immeuble, interphones, peinture de la cage d’escalier, etc…)

Hormis une petite réparation de la charpente sous toiture, il ne s’est rien passé depuis plus d’un an.

A priori, des travaux d’intervention prévus de longue date sur la porte d’entrée de l’immeuble devraient tout de même avoir lieu prochainement.

Rien de très critique à ce jour, mais nous avons des fonds disponibles (avec une petite cotisation de chaque bailleur tous les mois pour constituer une cagnotte travaux) et il me semble important d’entretenir régulièrement notre capital immobilier.

Ne serait-ce que pour donner le sentiment à nos locataires que nous sommes attachés au maintien en état de la copropriété, ce qui pourrait les inciter à en prendre soin également…

Mais pour relativiser un peu, comme je l’ai déjà expliqué, il s’agit d’un syndic bénévole, l’un des propriétaires assurant donc ce rôle et il est vrai que cela prends du temps si on veut s’investir.

Et je dois bien avouer que je ne suis pas volontaire actuellement pour prendre la relève…donc j’essayerai de faire remonter un maximum de points lors de notre assemblée, tout en gardant en tête le bénévolat actuel.

Se payer un syndic professionnel alourdirait considérablement nos charges et plomberai notre rentabilité. Je dois donc accepter que les choses prennent du temps à se faire …


Le but de cet article n’est surtout pas de décourager les futurs investisseurs immobiliers ! Peut-être juste relativiser un peu le terme de revenus « passifs » en parlant de revenus fonciers…les revenus sont bel en bien là, mais peuvent nécessiter tout de même un minimum d’effort.



13 commentaires:

Retaill and Co a dit…

C'est bien de le dire, car en effet il y a toujours c'est petits problèmes à prévoir. C'est possible de payer une société extérieure, le problème c'est que ça peut tendre les relations avec le locataire.

Perso avec un de mes studios le problème était la publicité.. qui volait partout dans la résidence parce qu’elle était posée sur les boites aux lettres et que personne ne voulait les mettre dans la poubelle... Du coup une fois tous les mois j'allais ramasser les papiers mouillés par terre.

Un syndic professionnel te coûterait minimum 500 euros par an et par propriétaire.

Pour bien investir, il faut partir du principe qu'il faut fournir un travail sur la durée de l'investissement. A partir de là on sait où on s’engage.

Alex

Fabien de Argent-Pour-La-Vie.com a dit…

Même si je ne suis pas encore dans une phase d'investissement, j'ai appris qu'il fallait éviter d'investir dans une résidence uniquement locative.
Ce type de problème semble effectivement plus prononcé dans ce cas de figure que dans le cas d'une résidence habitée par des locataires et des propriétaires.
Ainsi, la statistique de bon équilibre qui m'a été rapporté est de l'ordre de 60% de propriétaires occupants pour 40% de locataires.

Pierre-Antoine de Jeune et Actif a dit…

Salut Olivier,

Intéressant cet article dans lequel j'en apprends un peu plus sur l'investissement locatif et les responsabilités qui s'y attachent.

Je t'ai envoyé un mail en réponse pour le parrainage Binck.

Merci et bonne journée,

Pierre-Antoine

preparerlavenir a dit…

Déjà qu'avec un syndic qui gère (plus ou moins), la copropriété représente pas mal de galères, alors sans syndic je n'imagine pas!

Laurent de Riche Avenir a dit…

Bonjour Olivier,

Merci de souligner que l'immobilier ne se limite pas seulement à récupérer un loyer à la fin du mois mais que cela représente un investissement personnel bien plus conséquent.

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Bonjour Olivier,

Je pense que c'est pour cette raison que l'on conseille souvent d'investir dans des immeubles ou l'on retrouve une part plus ou moins égale de locataires et de propriétaires.

Quand, j'étais en location, j'ai connu ce problème de l'entretien des parties communes.

Il faut donner un petit peu de sa personne, tout le monde ne le souhaite pas.

ChrisToonet a dit…

Bonjour Olivier ! Content de voir que même dans une petite structure on peut rencontrer les mêmes problèmes que dans un immeuble de 4 escaliers x 8 appartements = 32 !!! Pourtant nous avons un syndic, mais celui-ci ne remplit pas le rôle de "surveillant" de l'immeuble et n'intervient que si nous le lui demandons ! Il y a peu de solutions autres que prendre un sous-traitant pour la gestion poubelles, et passer un peu de temps à faire le tour régulièrement !
Bon courage ! Mais celà n'empêche pas l'intérêt d'une telle location !

preparerlavenir a dit…

La gestion d'un bien immo n'est donc pas un revenu passif, car pas de tout repos!
Quand tout se passe bien avec les locataires et la copropriété, pas de soucis, mais il y a toujours des choses à régler, les comptes de la copro à surveiller, les charges à tenter de maîtriser...etc.

Olivier a dit…

@Fabien, Arnaud, oui je suis d'accord avec vous, un critère de choix est l'occupation de la copropriété par quelques propriétaires. Mais c'est un critère parmi tant d'autres, pas facile de trouver le bien immobilier parfais ;-). Dans tous les cas, je pense que la pierre nécessite qu'on donne un peu de sa personne, plus ou moins selon les cas, mais il ne faut pas croire que l'on aura juste à encaisser les loyers, même si on passe par une agence pour la gestion locative et si l'on paye un syndic professionnel.
Merci à vous tous de vos commentaires.

David a dit…

Article interressant qui montre que plein de choses peuvent déranger un investisseur, même l'incivilité des gens. C'est pourquoi je prone souvent la pierre papier via des scpi. C'est de l'immobilier sans les tracas de l'acheteur (vacance du bien, defaut de paiement, nuisances etc...).
Il est vrai que c'est vraiment moins excitant qu'avoir les clés de sa maison, mais tu dors tranquille et tu ne fais que percevoir des loyers...
C'est pas mal quand même !

Investisseur Moderne a dit…

Article intéressant sur la copropriété. Il faut rajouter la nécessité de consulter le syndic ou les autre proprio pour refaire des travaux d'aménagement (pour améliorer un peu ce que l'on offre) et les frais "imposés" par le syndic (genre ascenseurs, ravalement et autres gros travaux qui peuvent faire un trou dans le budget).
Donc bien réfléchir avant d'acheter en copro...

Philippe - Coach financier a dit…

Il y a le coté sécurisant de la pierre, parce que l'on peut penser que sa valeur ne peut pas s'effondrer comme à la bourse...
Et il y a tous les "à coté", les loyers impayés, les mois sans locataires (les "vacances"), les travaux imprévus et... la perte de valeur due au manque d'entretien.
Ces inconvénients sont lissés avec plusieurs logements en location.
Mais cela reste un risque à prendre en compte en tant que petit propriétaire.

Attentifimmo a dit…

La gestion de la copropriété est essentiel pour garder un certain équilibre, et échanger avec les individus.

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