Pourquoi mon taux d’endettement de 44% ne me fait pas peur !

L'endettement est un mot qui a tendance à faire peur, on pense rapidement problèmes pour boucler ses fins de mois, surendettement...mais tout dépend de quel type d'endettement on parle et la maîtrise qu'on peut en avoir. Il faut bien sûr autant que possible bannir tout endettement de type crédit à la consommation, voir même crédit automobile, mais pour ce qui est de l'immobilier, s'endetter est un excellent moyen de s'enrichir. Mais il faut le faire de manière contrôlée.

Cette année, comme je vais l'expliquer plus loin, je suis passé à 44% d’endettement, de façon pleinement volontaire, et ça ne m’empêche pas du tout de dormir, bien au contraire ! Je sais que je peux gérer ce taux selon mes projets et les situations que je vais rencontrer.


Je suis confiant par rapport à cette situation pour 5 raisons :

1 _ Je rembourse à un bon rythme mes emprunts, j’ai déjà réduit de 4 années la durée initial de mon crédit maison en modulant à la hausse mes mensualités à 3 reprises depuis 2004. Chaque euro remboursé en plus par mois va directement dans la capital de la maison.

2_ j’ai un budget prévisionnel sur 1 voir 2 ans qui me donne de la visibilité

Choisissez votre propre assurance de prêt pour réduire le coût d'un crédit immobilier

A l’occasion de tout achat immobilier à crédit (résidence principale ou locatif) il est obligatoire de souscrire un contrat d’assurance emprunteur. Cette assurance couvre le remboursement des mensualités de prêt en cas d'incapacité de travail, de décès ou d'invalidité (ADI).

Je viens de découvrir qu’il était possible jusqu’à présent de ne pas choisir l’assurance proposée automatiquement par la banque, mais de faire appel à son propre assureur personnel, sous réserve que celui-ci propose un niveau de garanties acceptable pour la banque prêteuse…c’est assez peu connu, à priori seulement 25% des emprunteurs ont recours à une assurance indépendante. De plus les banques étaient bien sûr, jusqu’à présent, très peu ouvertes à ce type de démarche et pouvaient menacer de refuser le prêt.

La nouveauté est que suite à l’adoption récente de la Loi Lagarde portant sur la réforme du crédit à la consommation, les banques ne pourront plus imposer leur propre assurance de prêt. De plus, la banque aura l’obligation d’expliquer par écrit son refus d’accorder un crédit si le client décide de s’assurer ailleurs que chez elle. Il va donc y avoir moyen de faire jouer la concurrence. Et surtout cette loi a le mérite de faire parler de ce sujet qui représente un montant non négligeable des coûts associés à un crédit immobilier (par exemple dans le cas que mon crédit pour appartement locatif, presque 5% du coût total du crédit)

J’ai réalisé quelques simulations pour mon cas personnel sur les sites http://www.assurland.com/ et Hyperassur qui proposent de comparer les offres de nombreux assureurs.

Pour mon crédit d’appartement, l’investissement locatif, j’ai actuellement une assurance de prêt d’un montant de 12,08€ par mois, négociée au moment de la demande de crédit auprès de ma banque: résultat des comparateurs d’assurances, une fourchette allant seulement de 5 à 11 € / mois !

Idem, pour mon crédit de résidence principale, le montant de mon ADI est de 51€ par mois, il semblerait que j’aurais pu obtenir une assurance de prêt limitée à 29€ !

Ne pas attendre pour multiplier ses placements immobiliers

Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.

Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.

Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?

Investissement locatif : le véritable montant de mon apport personnel 10 mois plus tard

Suite à ma déclaration d’impôts 2010, j’ai voulu refaire le point sur ce que m’a réellement coûté l’investissement locatif effectué en 2009, en termes d’apport personnel.

En effet, 10 mois après le lancement du projet, je pense enfin être en mesure de faire une estimation réaliste qui prend en compte ce qui a été réellement dépensé, mais aussi tout ce qui a été ou va être récupéré.

Globalement, je vais ainsi récupérer un peu plus de 20% des sommes engagées au départ, 2191€ sur 10580€.

Les 2 principaux postes sont les suivants :

La négociation de mon crédit pour investissement locatif

Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)

J’ai procédé en 4 étapes :

• 1ère simulations personnelles

Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.

Négocier son crédit immobilier

Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.

J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)

D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.

Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier: