mardi 2 février 2010

Mon investissement locatif va-t-il s’autofinancer ?

L’investissement locatif n’est pas un pas un placement qu’on peut oublier quelques années dans un coin une fois que tout est mis en place et que l’on peut commencer à louer. Comme tout autre placement, il est indispensable de tenir une bonne comptabilité mois après mois et de faire vivre cette investissement de façon à essayer de l’optimiser. Il y a plusieurs paramètres qui peuvent être modifiés, volontairement ou non, et qui vont influer sur la rentabilité.
Je viens de finaliser mon budget prévisionnel de mon studio pour 2010, sur la base des informations dont je dispose à ce jour: les mensualités de remboursement, les charges, le loyer, la probabilité de louer toute l’année, les frais divers, etc…
Je n’ai fait apparaître que les 2 premiers mois de l’année et Décembre sur le tableau ci-dessous, mais j’ai fait l’exercice sur toute l’année.


Ma prévision actuelle est que je devrais ajouter 700€ de ma poche en 2010 pour boucler le financement, avec 8400€ de rentrée pour 9100€ de dépenses.
L’autofinancement du bien n’est donc pas assuré pleinement, mais la situation est tout de même plutôt satisfaisante pour plusieurs raisons et pourrait même tendre à s’améliorer:

  • D’une part, j’aurais tout de même remboursé en capital 3000€ la 1ère année (pour 700€ ajouté, soit un « gain » de 2300€).
  • D’autre part, année après année, la part de capital remboursé augmente, et ce de plus en plus vite. Le « gain » par an devient donc de plus en plus conséquent.
  • De plus, mon crédit prévoit une baisse de la mensualité de 45€ durant les 5 dernières années. (partie du crédit en CEL remboursé sur 15 ans.) Toute chose égale par ailleurs, j’aurais alors une baisse des dépenses de 540€/an.
  • Enfin, sur les 700€ il y en a la moitié qui auront été versés sur une cagnotte destinée à financer des travaux de copropriété (chaque propriétaire fait de même). Le risque de grosse dépense ponctuel est ainsi limité dans les années à venir.
Maintenant, si je ne me satisfait pas cette situation, quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c’est toujours le même principe, gagner plus et dépenser moins:
  • On peut déjà imaginer que les loyers devraient suivre le coût de la vie et augmenter légèrement chaque année. L’intérêt de prendre un crédit à taux fixe est de s’assurer la même mensualité pendant 15 ou 20 ans. On a donc les même dépenses mais un peu plus de rentrées d’argent. 
  • Je peux également essayer d’augmenter un peu le loyer au delà de la hausse annuelle standard. J’avais fixé mon loyer initial à 550€, à la vue des demandes que j’ai eu, il me semble que j’aurais pu fixer un montant un peu plus élevé (590€ ?). Maintenant ça ne sera possible que si l’état de l’appartement et des équipements est maintenu à un niveau proche du neuf. 
  • Tenter d’éviter certains frais, je pense notamment aux frais de mise en location. Je paye 70€ de cotisation annuelle pour pouvoir diffuser mon annonce au sein de l’école où je recherche mes locataires. J’ai bon espoir d’arriver à me passer de ce service via le bouche à oreille si mes locataires sont satisfaisait. Il existe des forums facebook entre étudiants surement aussi efficaces et gratuits !
  • Il y a aussi les frais d'assurance habitation (non occupant), pas très élevés, de l’ordre de 65€ par an. Mais comme toute assurance, il est toujours bon de mettre en concurrence régulièrement. 
  • En plus du loyer, le gros levier reste la modulation de mes mensualités de remboursement du crédit à la baisse : la plupart des offres de crédit proposent désormais pas mal de flexibilité, notamment moduler à la hausse ou à la baisse les mensualités. Je peux par exemple faire +/-30% à l’issue de la première année, et ce une fois par an. En cas de baisse, la durée maximale du crédit est alors de à 23 ans. Allonger le crédit se traduirait par une baisse de la mensualité d’environ 60€, soit économiser 720€ de dépense par an. (et si on pousse un peu à l’extrême, chaque année, je peux allonger le crédit d’une année…et continuer à baisser la mensualité). Bien sûr le coût total du crédit augmente. C’est une bonne solution pour autofinancer l’achat immobilier, voir même peut-être en tirer un peu de cashflow, mais je suis pas certain que ce soit la meilleure option quand on y regarde de plus prêt. Je vais étudier ce point et j’y reviendrais dans article, quelle est la meilleure solution pour optimiser son placement immobilier, essayer d’en obtenir du cashflow ou le rembourser au plus vite ? Est-ce que l’autofinancement est le meilleur objectif ou bien ne vaut-il mieux pas accélérer le remboursement pour acheter au plus vite un 2ème bien ? 
  • Enfin, un point que je n’ai pas encore creusé mais qui m’a traversé l’esprit quand j’ai passé quelques heures à aider à l’intégration de mon locataire étranger, dans le cas d’une location meublée à des étudiants, n’y aurait'il pas moyen d’exploiter davantage ce premier « service » de location en proposant d’autres services, type service à la personne ?
Voyez-vous d'autres moyens de maximiser les rentrées et minimiser les dépenses liées à un placement locatif ?

Je ferais le point régulièrement sur l’état d’autofinancement en 2010, il sera intéressant de voir les erreurs (en ma faveur ou non) que j’aurais commis lors de de mes prévisions de début d’année…et ainsi de voir quelles seront mes actions au bout d’un an (modulation des mensualités ?) ou lors du changement de locataire.

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6 commentaires:

Anonyme a dit…

ce tableau est très intéressant, auriez-vous la possibilité de partager la version excel?
merci,

Olivier a dit…

@Anonyme, Merci ! contactez moi à cette adresse, olivier@plus-riche-et-independant.com, je pourrais vous envoyer mon fichier excel. bonne journée

Hugues a dit…

Bonjour,
Dans ce tableaux vous n'envisagez pas la fiscalité comme une charge, pourquoi ne pas l'inclure ?

Olivier a dit…

@Hugues, ce que je présentais là était un tableau assez générique, valable quelque l'option d'imposition retenue. Mais en effet, pour l'autofinacement, il faut aussi considérer les impôts, j'y reviendrai bientôt dans un artcile pour clarifier, j'ai souvent ce genre de questions.
pour ma part, sur cette 1ère année de location, je faisais du déficit foncier, je n'avais pas d'impôts.
Ensuite c'est vraiment selon la situation de chacun, micro foncier (ou BIC), réel, dépend aussi de sa tranche d'imposition, etc...
Mais au final c'est bel et bien une charge importante oui ! merci, à bientôt

Anonyme a dit…

Heu y'a quand même un oubli... Le loyer va augmenter avec l'inflation mais PAS vos mensualités de pret immobilier! Ce qui fait que tôt ou tard, le bien s'autofinancera ! Plutôt tôt que tard d'ailleurs !

Olivier a dit…

@Anonyme, oui, merci, c'est en effet tout l'intérêt du prêt à taux fixe pour un investissement locatif, on part sur une dépense fixe pour 20 ans... et en théorie les loyers devraient croitrent sur une telle période. Personnellement, dans mes projections, je préfère être conservateur sur ce point, et considérer une éventuelle hause de mes loyers comme une bonne surprise si cette hausse devient réellement possible. Merci, à bientôt

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