lundi 29 novembre 2010

Privilégier l’immobilier ou la bourse pour ses investissements en 2011?

Il n’y a certainement pas de réponse unique. Certains ne voient que par la pierre et sont rebutés par les actions, d’autres ne voient dans l’immobilier qu’un prochain crack de grande ampleur.
Mon avis, qui n’engage que moi, est qu’il faut absolument considérer les 2 types de placement pour faire croître au mieux son patrimoine sur la durée.
D’une part parce qu’il y a toujours de très bonnes affaires à réaliser, que ce soit dans l’immobilier ou en bourse, même quand les tendances sont contraires.
Et d’autre part parce que les valeurs de ces 2 placements suivent sur le long terme des cycles de hausse et de baisse, et que sur 20, 30 ou 40 ans de création de patrimoine, il faudra savoir adapter sa stratégie.
Pour cela il est critique de s’intéresser aux grandes tendances sur le long terme. C’est le seul moyen de relativiser un peu tout ce que l’on peut entendre autour de nous, que ce soit par les média, les collègues, les amis…tout ce bruit qui a tendance à polluer un peu notre réflexion.

Je voulais surtout partager ici quelques graphiques de tendances longues, issues de présentations de J.Friggit bien connu pour ses courbes de suivi de l’évolution de l’immobilier, qui me donnent de très bonnes indications pour les années à venir. A chacun de faire sa propre interprétation, mais l’essentiel est d’avoir ces data.
Les présentations complètes sont téléchargeables sur le site du ministère du logement (.pdf 1 et .pdf 2). C’est très abordable et ça vaut vraiment le coup d'avoir cette perspective.  

Les 2 premiers graphiques mettent en évidence l’explosion de l’indice des prix des logements depuis 2000. La première courbe, qui trace l’évolution depuis 1965, est bien connue. Outre la changement intervenu depuis 2000, elle montre aussi que 2010 a été marqué par une reprise à la hausse des prix suite à la crise de 2008-2009, rapidement effacée.
Mais finalement je trouve la 2ème courbe, tracée depuis 1850 encore plus marquante ; si on excepte la période des 2 guerres, cette vision historique confirme que le pic depuis 2000 est un accident sur la tendance long terme (que j'ai représentée par la ligne bleu). La logique serait un jour de venir retomber sur cette ligne…







Si l’on compare avec ce qui s’est passé aux Etats-Unis, les prix sont bel et bien revenus à un niveau cohérent avec la tendance long terme, ce qui est loin d’être le cas en France…Donc si c’est possible ailleurs, ça pourrait l’être aussi un jour chez nous !

On pourrait donc penser que ce n’est certainement le meilleur moment pour investir dans l’immobilier, mais qu’en est il de la valeur des actions en comparaison ? Est-ce mieux ?

Le graphique suivant est exactement celui que je recherchais, sur le long terme depuis 1950, une comparaison de l’immobilier par rapport aux actions.

Alors que l’immobilier est devenu inabordable, les actions sont actuellement très bon marché comparativement, suite aux 2 cracks successifs de 2000 et 2008. En 2000, c’était l’inverse; l’investisseur malin aurait dû alors se séparer de tous ces placements boursiers pour investir dans la pierre. C’était la stratégie idéale !
Aujourd’hui on peut penser que c’est l’inverse, liquider ses biens immobiliers et tout mettre en actions…

Une autre courbe aurait tendance à m’inciter également à investir en bourse, l’évolution de la valeur des actions américaines depuis 1800 : une succession ininterrompue de cycles haussiers et baissiers. On est aujourd’hui clairement dans un creux, ça ne peut que remonter...

Enfin, 2 chiffres intéressants pour relativiser un peu les rendements de l’immobilier et des actions :

Pour l’immobilier de 1965 à 2000 :
Rendement en capital : inflation + 1.3%
Rendement locatif net : 3.3%
Soit un rendement total correspondant à l’inflation + 4.6%.
Pour les actions (dividendes réinvestis), la même estimation donne l’inflation + 6.6%.
La bourse ressort gagnante

Bien sûr ce sont des analyses très globales, il y en a qui font beaucoup mieux…ou beaucoup moins bien, que ce soit avec la pierre ou la bourse.

Donc au final rien de révolutionnaire pour ceux qui s’intéressent un peu au sujet, mais ce que j’aime avec ces graphiques, c’est que c'est factuel, après chacun les interprétera selon ses convictions.

Pour ma part, je vais sérieusement songer dans les mois à venir à investir davantage de liquidités en actions…

Qu’est ce que vous en pensez ? si vous aviez 100 000 € à placer demain ? Actions ou studio parisien de 14 m² ?


Sur le même thème :

15 commentaires:

Karedas a dit…

Si j'avais 100k€ je ne ferais ni l'un ni l'autre, j'investirais dans 2 studios dans des villes où l'on flirte avec les 10% brut.

jerome F. a dit…

L'immobilier est la base des mes investissements mais pour pourtant je privilégierai la bourse à cette heure H. L'aspect spéculatif est nettement en faveur de la bourse. Pour du rendement, je reste toujours légèrement en faveur de l'immobilier.

Olivier a dit…

@Karedas, effectivement c'est une bonne alternative! Je choisirais surement la même voie si j'avais identifié les 2 studios ! Même actuellement il doit rester quelques très bonnes affaires dans l'immobilier, mais quelles sont les villes que tu recommandes pour trouver ces perles rares ? Merci !

Joel a dit…

"On est aujourd’hui clairement dans un creux, ça ne peut que remonter..."

Les chiffres passés ne constituent pas une garantie des rendements à venir.

MAIS si on ne voit que les mauvais cotés, on rate le train et on passe à coté de nombreuses opportunités.

Pour ma part, je privilégie les 2 placements de manière égale car ils m'intéressent tous les deux, me rapportent de l'argent tous les deux et j'ai vraiment envie de voir jusqu'où je peux aller dans les deux domaines.

Sinon, il ne faut pas oublier d'investir aussi de son temps dans Internet, dans sa propre société et surtout dans ses compétences.

Olivier a dit…

Joël, tout à fait d'accord avec toi sur ton dernier point, l'idéal est d'arriver à jouer sur tous les tableaux, immobilier, bourse, création de business, Internet, et développement perso ! Même si ça me parait difficile de tout gérer et développer en parallèle...

Karedas a dit…

@Olivier Je me suis fixé quelques règles pour trouver les bonnes villes.
- minimum 25-30k habitants
- ville étudiante, fonctionnaire, pôle d'emploi ou pôle d'attractivité pour tout autre raison.
- feeling (il peut y'avoir beaucoup d'offre mais ou l'on se placera facilement en bien très attractif avec un minimum de home staging dans des villes au parc vieillissant pas exemple)

A partir de la il faut évaluer chaque ville une par une.

Je n'ai pas encore fait le tour de la France, mais envisageant des investissement fin 2011 (de l'ordre des montants que tu as cité) je vais me lancer dans l'année dans une étude détaillée de tout le territoire ville par ville.

En faisant quelques tests récemment je suis tombé su Béziers par exemple, 75k habitants, premier pôle d'emploi de l'ouest-hérault, un bon feeling sur le parc en location. On y trouve des biens pouvant monter à 12% brut, les moins intéressants tournant entre 8% et 10%. C'est je pense une ville où je pousserais les investigations un peu plus loin de moment venu.

Immobilier-danger a dit…

@Karedas attention Béziers est l'une des 60 villes classées à risque par le Crédit Foncier pour cause de sur-investissement en Robien et Scellier dans cette ville par rapport à la demande locative.

Karedas a dit…

Bon a savoir.
Rayé de la liste donc.

Michael a dit…

L'erreur serait certainement d'entrer d'un coup d'un seul sur l'un de ces 2 supports, peu importe l'intérêt qu'on leur porte !

Vous mettez 100 000 € aujourd'hui et la bourse perd 20 % sur les 6 prochain mois, vous faites quoi ?
Idem pour le studio.

Il faut avoir un véritable programme d'investissement qui dépasse le simple choix du support :)

Olivier a dit…

Michael, merci de ton commentaire, tu as été l’un des premiers à m’inspirer !!

Perso, si j’avais 100 000€ à placer :

Si je place en bourse et que je perds 20% : je ne m’inquiète pas pour 2 raisons : 1, j’aurais surement placé une bonne part sur des actions à haut dividende, disons entre 6 et 10%. Même si mon capital fond de 20000€, peu importe, l’essentiel est de toucher toujours entre 6000 et 10000€ de dividendes par an, des revenus passifs.
Et 2, effectivement la bourse peut encore retomber plus bas, mais à moyen terme, je pense que l’on reverra des sommets comme je le disais dans l’article.

Si je plaçais les 100000€ dans un studio, ce que j’ai fait l’année dernière (à crédit certes…), idem l’objectif est déjà de faire payer l’apart par mes locataires et ensuite d’en tirer des revenus passifs. Je ne revendrais pas le bien, donc sa valeur est secondaire.

Maintenant, entièrement d’accord avec toi sur le principe du programme d’investissement, pour la plupart d’entre nous, nous n’avons pas de toute façon la grosse somme à placer d’un coup ! Bonne journée !

Sylvain a dit…

Pour ma part, avec 100 000 euros, j'essaierais d'acheter au moins deux appartements, voire plus en fonction du prêt que les banques pourraient fournir, histoire de ne pas faire reposer mon investissement sur un seul locataire et prendre ainsi un risque inutile.

Pour ce qui est de la bourse, je préfère m'en tenir éloigné. C'est un marché trop volatile à mon goût !

jm a dit…

étant tout jeune sur le marché du travail et suivant votre blogue depuis qq mois, j'aurais besoin de vos conseils éclairés svp. J'ai une somme 40 k€ à placer et justement j'hésite entre l'immobilier ( scpi ou appart) et la bourse ou investir dans les 2 en même temps ?

Olivier a dit…

@jm, merci de ton message. Est-ce une somme que tu es prêt à investir sur du long terme, sans avoir éventuellement la possibilité de récupérer le capital facilement ? Etant jeune, tu pourrais avoir le souhait de l’utiliser d’ici 1 ou 2 ans pour un projet d’achat de résidence principale par exemple.
Si c’est bien le cas, j’essayerais en effet de diversifier dans les 2 , l’immobilier et la bourse: 20000€ dans l’immobilier locatif, essayer de trouver une petite surface à rénover (bien que ce soit difficile actuellement de trouver la perle rare bon marché), tes 20 k€ couvriraient les frais de notaire et 10 à 15k€ d’apport. Avec cet apport, ça limiterait l’emprunt et augmenterait la probabilité de pouvoir t’autofinancer avec les loyers.
D’un autre côté, j’investirais progressivement les autres 20k€ en actions à haut dividendes. Tu places la somme en attendant sur un super livret type Bforbank à 5% les 3 premiers mois, et mois après mois, tu achètes des actions via un compte-titres ou un PEA . Acheter progressivement permet de lisser un peu et de limiter le risque d’acheter la totalité sur un point haut. Si tu pars du principe que ton argent restera investi 10 ou 15 ans, en réinvestissant les dividendes, ça devrait être un bon placement.
Si tu le souhaites, laisse-moi ton email à cette adresse olivier@plus-riche-et-independant.com, je peux t’envoyer un document peut être intéressant pour tes projets. Bonne continuation et bonne soirée

jm a dit…

merci pour cette précieuse réponse ! désolé pour mon message, comme c'était mon premier poste je n'ai pas osé tout écrire.

oui c'est sur du long terme ! avec la possibilité de récupérer les 3/4 dans 10 ans.
la résidence principale (maison) je souhaiterais seulement l'acquérir vers 40 ans.

pour l'immobilier, pour 20 k€ j'avais pensé investir dans une scpi a capital fermé. ( car je pense: bon rendement et pas trop le temps au début de s'occuper du locataire, beaucoup de gardes ...)
pour la bourse, j'ai déjà un pea (total et stallergènes avec possibilité d'acheter des fonds éligibles pea) mais je voulais investir 20 k€ dans une assurance vie d'un coup et dans certains fonds. (ex moneta micro entreprise, magellan a, oddo avenir.)

Qu'en pensez vous de tout ceci ? maintenant je vais prendre en compte votre réponse. j'hésite aussi avec le pea ou l'assurance vie ? (je ne connais pas très bien ce dernier placemenent que je suis en train d'étudier )

mon email jeanmarie.hubert@wanadoo.fr

merci encore !

Super Pognon a dit…

Je suis placé sur les actions. Je n'ai rien en immo, à part quelques foncières. J'attends la fin de la bulle immobilière depuis quelques temps...

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...