Mon 2ème investissement locatif : 1er loyer perçu !

Le 27 janvier dernier, j’ai enfin signé l’acte de vente de mon 2^ème investissement immobilier, un studio pour lequel j’avais trouvé un accord avec les vendeurs mi-Août 2014…

Il aura donc fallu 5 mois pour concrétiser cet achat, essentiellement en raison du temps requis pour réunir tous les documents nécessaires à la signature du compromis de vente, comme expliqué dans cet article.

Tout avait déjà été passé en revu par le notaire lors de la promesse de vente, la signature de l’acte définitif a donc pris un peu moins de temps, 1 heure et demi ou lieu de 2 heures et demi…

La régularisation des comptes

L’étape supplémentaire a tout de même été la régularisation des comptes entre vendeurs et acheteurs.

Des comptes un petit peu plus compliqué que d’habitude étant donné que l’appartement a été vendu occupé, avec un locataire en place.  

En général, seul l’acheteur doit régler quelques frais supplémentaires au vendeur, pour cette vente, il y avait des opérations dans les 2 sens.

En effet, de mon côté, je devais aux vendeurs 2 choses :

_ la taxe foncière qu’il devront payer en fin de cette année et que je leur avance donc sur la base du montant payé en 2014.

_ et les charges de copropriétés que les vendeurs ont versé pour le 1^er trimestre, et que je devais rembourser au prorata. (un peu plus de 2 mois sur les 3 mois payés).

Mais de leur côté les vendeurs avaient également un dû envers mois :

_ non seulement ils devaient me verser le montant du loyer correspondant au 4 derniers jours du mois de Janvier, soit 55€.

_ et également me restituer le montant du dépôt de garantie. (un mois de loyer, soit 408€).

Au final, une fois les additions et soustractions faites, le résultat était de 0,41 centimes en ma défaveur…les vendeurs m’en ont évidemment fait cadeau !

La revisite de l’appartement

La promesse de vente de mon 2ème investissement locatif et les lourdeurs de la loi ALUR

La dernière fois que je vous ai parlé de mon 2^ème investissement immobilier, c’était fin Aout ! Je venais de conclure avec les vendeurs les conditions d’achat avec un prix d’acquisition négocié à 67000€.

Cette vente se fait entre particuliers, sans agence intermédiaire. L’étape suivante était donc la signature d’un compromis de vente chez le notaire.

Et il aura fallu près de 2 mois pour être mesure de signer cette promesse de vente ! Chose faite le 23 octobre…

Pourquoi autant d’attente ? Les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR…

En effet, toute une liste de documents sont à présent requis avant de pouvoir signer un compromis de vente. L’idée étant de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété.  

Mais finalement durant cette période de 2 mois, même si les vendeurs et moi-même avions donné notre accord verbal, nous n’avions aucun engagement l’un envers l’autre. J’aurais très bien pu continuer à chercher un autre bien et abandonner le 1^er sans aucune pénalité !

Je trouve cette situation assez risquée en tant que vendeur. La période d’incertitude lors de la vente d’un bien immobilier est plus ou moins doublée à présent : la durée d’obtention du crédit par l’acheteur à laquelle s’ajoute cette période nécessaire pour rassembler la paperasse…

Quels sont les nouveaux documents que le vendeur doit absolument réunir ?

Le stationnement c’est rentable !

Je vous propose aujourd'hui un article invité d'Adam du blog http://www.japprends-largent.com, qui va vous parler de ses premiers investissements immobilier...

Bonjour à toi chèr(-e) lecteur(-ice) de plus-riche-et-independant. Aujourd'hui, grâce à Olivier, je vais te présenter un de mes investissements que j'ai réalisé il y a peu de temps.

On est parti !

Avec le stationnement, il est possible de se créer un revenu alternatif supplémentaire et cela à moindre coût.

Voilà ma petite histoire...

Après de nombreuses recherches, j’ai enfin trouvé chaussure à mon pied. « Nombreuses », j’exagère un peu. Avec une bonne méthodologie, la recherche n’a pas été si longue finalement. Celle-ci m’a prit environ 2 mois, quelques mails et quelques appels téléphoniques. Au début, c’est un peu spécial d’appeler des propriétaires pour leur demander d’acheter leur garage dans le but d’investir. On ne sait pas trop quelles questions poser, par où commencer, comment procéder dans sa recherche etc… Par contre, une fois lancé on se prend très vite au jeu et ça devient presque addictif.

Examinons l’investissement

La signature de l’acte de vente de ma maison

Depuis donc la fin Août, je ne suis plus propriétaire de ma résidence principale, mais locataire.

L’acte de vente authentique de ma maison a été signé chez le notaire et l’essentiel des détails administratifs sont désormais derrière moi.

Je peux désormais me concentrer sur ma nouvelle vie, à proximité de mon boulot, sans quasiment aucun trajet routier et commencer à penser à mes nouveaux projets et au réinvestissement de la somme d’argent récupérée au passage.

3 gros mois plus tôt, j’étais déjà passé chez le notaire pour la signature du compromis de vente, j’ai en effet vendu ma maison en tant que particulier.

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !

J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :