lundi 29 septembre 2014

Impôts sur le revenu : la hantise du « saut de tranche » !

Voilà une belle bêtise…

La semaine dernière, je discutais avec un collègue de la dernière annonce du 1er ministre, la suppression de la 1ère tranche de l’impôt sur le revenu, celle à 5,5%. Je ne vais pas m’étaler ici sur cette mesure qui ne sera évidemment pas appliquée telle quelle, une belle annonce politique, mais qui en pratique, si elle était mise en œuvre ainsi abaisserait l’impôt de tous les foyers fiscaux ! ce qui n’est évidemment pas l’idée…

La discussion est devenue plus générale, et mon collègue a commencé à évoquer la question des effets de seuils du barème de l’impôt…Ces fameux « saut de tranche » qui feraient qu’une petite augmentation de salaire pourrait avoir l’effet pervers de nous coûter beaucoup en impôt !

Une idée reçue totalement fausse ! Et pourtant, tout le monde en est persuadé…A force d’entendre dire cette bêtise, tout le monde fini par y croire, sans jamais le vérifier ! Vraiment un truc qui m’énerve…

Mon collègue y croyait fermement ! Il y croit même surement encore…malgré mes efforts pour le convaincre du contraire !

Comme je n’ai pas réussi avec lui, je vais essayer de vous le démontrer dans cet article ;-)


Le barème de l’impôt sur le revenu

mercredi 17 septembre 2014

Premiers pas en tant qu’autoentrepreneur, une nouvelle source de revenus ?

Dans le dernier article sur mon indépendance financière, dans lequel je parlais notamment de mes diverses sources de revenus supplémentaires, j’ai évoqué un nouveau projet, la création d’une micro-entreprise.

Je vais vous en parler un peu plus ici..

Grâce à Madame Duflot, mon 2ème investissement immobilier n’interfère pas pour le moment avec ce nouveau projet… en effet, je n’ai toujours pas pu signer le compromis de vente ! La nouvelle loi Alur impose désormais au propriétaire vendeur de recueillir tout un tas de documentation, sur la copropriété notamment, avant de pouvoir effectuer la signature de ce compromis de vente…Et ça prend du temps…il est d’ailleurs estimé qu’il faut à présent compter un mois de plus au minimum pour tout achat immobilier !

J’ai donc pu me focaliser sur mon (notre devrais-je dire) nouveau projet ces dernières semaines.

En effet, l’idée est née du blog lancé avec ma femme sur l’alimentation sans gluten. Un thème très à la mode, notamment avec pas mal de régimes sans gluten, mais qui concerne surtout de plus en plus de personnes sensibles, ou intolérantes au gluten et c’est le cas de ma femme depuis 2 ans.

Le problème est qu’en France, pour se nourrir sans gluten, le choix de produits est encore très limité, comparativement à certains pays comme les Etats-Unis. Il y a quelques mois, ma femme s’est rendue aux US, et sa valise a été bien trop petite pour ramener tout ce qu’elle aurait aimé gouter ! et ce que j’ai pu tester n’a en effet pas d’équivalent en France.

Du coup, elle s’est mise en tête, d’importer certains produits sans gluten ! pour elle d’abord, mais évidemment aussi dans le but d’en faire un petit commerce.



Une activité en tant qu’autoentrepreneur 

Première étape, officialiser cette création d’entreprise.

jeudi 4 septembre 2014

L'état de mon indépendance financière en schéma

Fin 2011, j’avais écrit un article dans lequel j’expliquais mon système d’indépendance financière ou comment j’arrivais à créer des revenus passifs à partir de revenus alternatifs. 
 
La synthèse de ce principe mis en forme à l’époque est reprise juste ci-dessous :




3 ans plus tard, j’ai voulu réactualiser un peu ce schéma, évidemment en 3 ans, il s’est tout de même passé pas mal de choses !
 
Qu’est-ce qui a changé depuis 3 ans ?

  • Pas le principe général qui est resté identique : générer des revenus annexes qui seront la base de mes investissements, qui eux même généreront des revenus passifs (apport pour immobilier locatif, liquidités pour combler les défauts d’autofinancement et liquidités pour des investissements boursiers, l’achat d’actions à haut rendement ou rendement croissant au travers d’un PEA)

mardi 26 août 2014

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

lundi 18 août 2014

Acheter un bien immobilier vendu loué

C’est peut-être bien ce qui pourrait m’arriver !

Vous le savez je cherche à réaliser à un 2ème investissement locatif, j’ai déjà fait quelques visites infructueuses comme celle dont je vous ai parlé ici, mais depuis quelques semaines, le marché immobilier des petites surfaces, vendues à moins de 100000€, est quasiment à l’arrêt !

Pratiquement rien de nouveau mis en vente dans ma ville…je regarde presque tous les jours les petites annonces sur Internet (le bon coin en particulier), je rappelle régulièrement mes quelques contacts, mais rien de concret.

J’ai tout de même probablement raté une bonne affaire par manque de disponibilité de ma part : un F2 de 30m² vendu 85000€ à rénover en plein centre ; j’ai appelé l’agence le samedi, le jour de la parution de l’annonce, pour visiter au plus tôt : le lundi l’agence était fermé, le mardi j’étais en déplacement professionnel, j’ai donc pris rendez-vous pour le mercredi. Sauf que le mercredi matin, l’agent immobilier m’appelle pour annuler la visite, l’appartement avait été vendu la veille au soir lors de la 1ère visite ! Un investisseur qui voulait faire de la location saisonnière…

Le peu qu’il y a à vendre part donc très très vite…


Mais jeudi dernier, enfin une nouvelle petite annonce qui a retenue mon attention…

Un studio de 20 m² vendu 74000€ par un particulier. Entièrement rénové il y a 2 ans, situé en plein centre-ville, dans une rue piétonne animée.

Tout à fait la situation que je recherche pour mes étudiants, pour un prix plus qu’intéressant, étant donné en plus l’absence de travaux !

lundi 11 août 2014

Moins de plus value boursière mais des rendements qui s’améliorent…


La dernière mise à jour de mon PEA sur la page dédiée date du 06 juin. Je n’ai volontairement pas actualisé depuis, je souhaitais conserver ce bilan comme référence; en effet ma plus-value atteignait un sommet à cette période (+10448€ exactement, soit + 40,2% !) et depuis cette date la tendance s’inverse… une bonne nouvelle pour alimenter à nouveau mon PEA ?

Je parle de plus-value, mais comme je l’ai souvent expliqué, ce n’est vraiment pas le but de mes investissements en bourse. Je veux avant tout obtenir un revenu supplémentaire de ces actions détenues. Un revenu sous forme de dividendes, et donc naturellement, je vise sur la durée le meilleur rendement possible. J’espère 6% au global sur mon portefeuille.

Aujourd’hui après avoir investi personnellement 26000€ et réinvesti les plus de 3700€ de dividendes déjà perçus, le rendement de mon PEA atteint 5,83%. (sur la base des dividendes versés cette année)


Plus-value ou rendement ?


Suivre l’évolution de la plus-value de son portefeuille boursier est généralement une manière simple d’estimer la pertinence d’acheter ou non de nouvelles actions.

Une grosse plus value, ça veut dire quoi ? Que le cours des actions à beaucoup monté, et que par conséquent, pour un dividende donné, le rendement de chaque action a baissé.

Prenons l’exemple de l’action Total :

En 2011, j’ai acheté des actions au prix unitaire de 35€. Le dividende était alors de 2,28€ par action, soit un rendement par action de 2,28/35 = 6,51% ! très intéressant…

Il y a 2 mois, le cours de l’action atteignait 54€ pour un dividende de 2,44€. A ce prix, le rendement n’était plus que de 4,52%. 2% de moins que 3 ans plus tôt, et pourtant le dividende payé par l’entreprise a augmenté…

lundi 4 août 2014

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...



Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…
Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !


La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :

samedi 26 juillet 2014

Entrepreneurs et investisseurs, pensez aux produits dérivés !

Vous le savez, je suis plutôt satisfait du rendement de mon 1er investissement locatif, quasiment autofinancé cette année.

Un projet réalisé fin 2009. Mais depuis 5 ans, quel a été l’élément le plus rentable de ce projet ? Le blog qui en a découlé début 2010... ce que je considère comme étant le produit dérivé de cet investissement locatif !

Et pour le coup, si je considère globalement cet investissement, appartement + blog, j’ai généré et je génère encore un cashflow important !

Dans le monde professionnel, c’est bien souvent la même chose ; j’ai par exemple travaillé sur le développement de nouveaux produits, qui commencent à bien se vendre, avec une bonne marge, mais la marge la plus importante, on la trouve ailleurs que dans la vente de ces équipements : la vrai profitabilité est avant tout dans les services associés, en particulier les conseils d’utilisation du matériel et d'optimisation des procédés industriels.

Évidemment, le point de départ d’un business profitable est de s’appuyer sur un produit ou un service clef, qui apporte à des clients une performance ou une utilité qu’il ne retrouve pas ailleurs, en tout cas pas d’une manière aussi satisfaisante pour eux.

Mais les principaux bénéfices viendront bien souvent des services adjacents…

Je suppose que beaucoup d’entre vous ont déjà été passer une journée ou 2 à Disneyland Paris ? Je serais très curieux de connaître la part de bénéfices provenant des ventes de produits alimentaires sur le site, boissons et glaces (à 3 ou 4€ pièce !)…pourtant, à la base, on n’y vient pas pour consommer…
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