Revenus supplémentaires avec la bourse : théorie et réalité

Fin 2011, j’ai écrit un article intitulé « l’effet boule de neige de mes investissements en bourse ».

L’idée était d’expliquer comment j’imaginais voir croitre, année après année, les revenus passifs obtenus de mes investissements en actions. Ca faisait alors moins d'un an que j'avais ouvert mon PEA.

J’avais alors schématisé de la manière suivante la croissance du capital investi (en bleu) mais surtout l’augmentation du montant des dividendes (en vert), ces revenus supplémentaires sur lesquels je compte en partie m’appuyer pour être plus indépendant financièrement.

Ci-dessous l’extrapolation faite fin 2011, il y a un an et demi, pour 2012 et 2013.

C’est évidemment toujours très simple de sortir des chiffres, de prévoir un tableau de marche et d’annoncer que ça va être une réussite. Mais ce qui est surtout intéressant c’est de regarder aujourd’hui où j’en suis réellement avec quelques années de recul !

Est-ce que la réalité est conforme à la théorie ? ai-je été persévérant ? ai-je réussi à m’en tenir à l'approche d’investissement initiale ?

La croissance de mon PEA : les vrais chiffres

Le rachat de crédit de mon investissement locatif

Le prêt immobilier de mon appartement locatif a été négocié fin 2009. A cette époque, j’avais pu obtenir un prêt principal à 4% sur 20 ans. Mais ces derniers mois les taux d’intérêts ont atteint leur plus bas historique, l’occasion de faire racheter ce prêt et ainsi réduire le coût global de mon crédit.

Moins d’intérêts à payer, ça signifie des mensualités plus basses, ce qui est évidemment bon pour l’autofinancement…

Mon crédit immobilier actuel

Comme détaillé dans cet article, j’avais optimisé l’emprunt global en tirant profit de mon Compte Epargne Logement et de ses droits au prêt.

Au final, mon studio était financé au Crédit Agricole par un prêt principal (93% du global) à 4%, fixe sur 15 ans et variable sur les 5 dernières années, et de 4 prêts CEL sur 15 ans (7% du global) aux taux d’intérêts compris entre 2,75% et 3,50%.

A la date d’aujourd’hui, le capital restant dû est le suivant pour ces différentes lignes de prêt :

Avec l’Assurance Décès Invalidité, le montant total de mes mensualités est de 535€. Un montant fixe sur 15 ans.

A l’issue, les prêts CEL seront soldés, il ne restera que le prêt principal de 492€. Avec une petite subtilité, le taux deviendra alors variable à +/- 2%.

La proposition de rachat de crédit

Interview de l’auteur du livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière »

J’ai déjà fait référence à plusieurs reprises à cet excellent livre de Ludovic Matten, passé en revue ici, qui m’a permis de comprendre puis de lancer le processus pour payer nettement moins d’impôts sur mes revenus locatifs dans les années à venir !

Voici donc ici une petite interview de Ludovic :

Ludovic, pourquoi as tu écrit ce livre sur la location meublée, saisonnière en particulier, comprenant des astuces pour mieux louer, des interviews d'experts, de nombreux récits de propriétaires et une partie fiscale importante.

"Dans la vie de tous les jours, je suis journaliste. J'aime écrire, raconter de belles histoires, faire partager ces histoires. En début d'année dernière, j'ai créé un blog sur l'immobilier, une de mes passions (passion-locatif). Petit à petit, au fil des semaines, a germé l'idée de coupler ces deux passions : l'écriture et l'immobilier. En tant que journaliste, on a toujours l'objectif, ou le rêve pour certains, d'écrire un bouquin et d'être édité. Je me suis donc attelé à la tâche, souhaitant finaliser un produit de qualité."

Pourquoi ce thème de la location saisonnière ?

Mon PEA « rendement » : une première vente d’action et un nouveau titre

Le CAC 40 en ce début 2013

La bourse a poursuivi la remontée entamée en fin d’année dernière, avec en particulier une forte hausse durant la première partie du mois de mars, avec un CAC 40 dépassant les 3850 points.

Un fort rebond qui m’a plutôt rendu réticent à acheter de nouvelles actions de mes titres actuels.

Mi-mars, pour la petite histoire, la valorisation de mon PEA a d’ailleurs atteint « mon plus haut historique », avec plus de 20500€ pour 19500€ investis de ma poche.

Pas le moment idéal pour entrer massivement en bourse donc. J’avais toutefois investi sur un nouveau titre en janvier et février, j’y reviendrai plus loin.

Depuis le CAC est retombé à 3700 points, et certains de mes titres ont retrouvé un cours proche de leur prix de revient moyen. De quoi renforcer un peu ?

 


Valorisation du CAC40 sur les 3 derniers mois



Ma déclaration Poi de Loueur en Meublé Non Professionnel

Ca y est ! Je suis à présent en règle, je me suis fait connaitre des services fiscaux en déclarant mon activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Une obligation légale, souvent oubliée, qui présente un surtout un réel bénéfice pour la rentabilité de mon investissement locatif :

Pouvoir choisir le régime fiscal BIC réel simplifié, permettant l’amortissement de son bien, et ainsi annuler ou au moins fortement réduire les impôts que je paye sur les recettes locatives, en déduisant plusieurs milliers d’euros supplémentaires par an.

Toute une démarche que j’ai découverte en détail dans le bouquin de Ludovic Matten. (passé en revue dans cet article).

Pour suivre ses bons conseils et lancer le processus, j’ai trouvé en début d’année une expert-comptable familière de ce type de déclaration fiscale. Elle se chargera du calcul de l’amortissement de mon logement et de mes prochaines déclarations en BIC réel simplifié donc (les formulaires 2033 et 2031). Des frais déductibles des revenus locatifs.

Mais avant tout, il me faut un numéro SIRET, la déclaration officielle de loueur en meublé non professionnel.

Le formulaire POi

Acheter de l’immobilier en 2013 ?

Le contexte immobilier en 2013

Après des années de hausse quasi continue des prix de l’immobilier, et malgré des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers au plus bas historique (on trouve du 3% sur 20 ans…), le marché a commencé (enfin ?) à se coincer…

Le nombre de transactions immobilières a déjà reculé de 25% en 2012 et la baisse devrait se poursuivre en 2013.

Rien d’étonnant, à un moment donné, plus personne n’est solvable, les banques deviennent également plus frileuses à prêter sur 30 ans, les plans sociaux se sont multipliés, le chômage est là, tout le monde devient plus méfiant.

Une méfiance accentuée par tout ce que l’on peut lire et entendre un peu partout, que les prix de l’immobilier ont commencé à reculer et que ce n’est qu’un début !

Vrai ou faux, je n’en sais rien…mais quelquesoit la situation, je choisis toujours d’étudier le scenario le plus conservatif, le plus risqué. Donc oui, en phase d’achat, je préfère partir du principe que je vais acheter une résidence principale dont le prix baissera surement encore après coup.

Ce qui est certain en tout cas, c’est que des biens sont en vente depuis de très nombreux mois, plus d’un an parfois…

Actuellement on n’achète plus n’importe quoi à n’importe quel prix, en se disant que l’on fera tout de même quasiment à coup sûr une plus-value à la revente et que l’on pourra acheter mieux dans quelques années…

Qui vend actuellement ?

Comment j'utilise mon Assurance Vie (partie 2) : investir sur des Fonds

Comme expliqué dans l’article précédent, j’utilise donc mon Assurance Vie Multisupport Fortuneo pour investir de l’argent au moyen de Fonds Communs de Placement.

D’un point de vue investissements financiers, j’ai donc d’une part, mon PEA qui me permet d’acheter des actions de sociétés françaises (européennes également si je le souhaitais), et d’autre part mon Assurance Vie qui m’offre la possibilité d’élargir facilement mon champ d’investissement.

Avec le contrat de Fortuneo, j’ai par exemple accès à plus de 150 Fonds, très variées, qui couvrent pratiquement tous les domaines d’activité et toutes les zones économiques mondiales, certains Fond étant diversifiés, d’autres au contraire très spécialisés.

Mais il existe de milliers de Fonds, certaines Assurances Vie proposent d’ailleurs un choix encore plus vaste…reste à savoir les choisir.

Mes Fonds début 2013

J’ai donc commencé 2013 avec 3 Fonds. Si je fais abstraction de la part du capital placé sur le Fond en Euros de mon Assurance Vie (épargne de précaution et placement de liquidités à court terme), la répartition est actuellement la suivante :

Comment j'utilise mon Assurance Vie (partie 1) : le Fond en Euros

L’Assurance Vie est un placement et un outil d'investissement dont je parle moins fréquemment. Et pourtant je me suis beaucoup appuyé dessus en 2012, pour différents objectifs, et j'en ai dégagé une bonne rentabilité globale, supérieure à 6%.

Au travers de cet article ainsi que du prochain, je vais partager avec vous davantage de détails sur la composition de mon portefeuille, son évolution (dans quel but...) et la performance des différents supports d’investissement, Fonds en Euros et OPVCM.

La composition de mon Assurance Vie début 2012

Après avoir eu un profil d’investissement assez « dynamique » durant les premières années de mon contrat, en clair en ayant été assez joueur avec des achats de Fonds plutôt risqués (Matières premières, Inde, biotechnologies, etc…) et après avoir perdu beaucoup, j’ai remis à plat mon assurance Vie avec un profil moins risqué.

Dans le même esprit que la bourse en direct avec mon PEA, un objectif de rendement annuel de 6% me satisfait déjà bien…surtout en cette période de contexte économique mondial difficile et de crises à répétitions.

Début 2012, mon assurance vie se composait donc de la façon suivante : 1 Fonds majoritaire diversifié, Carmignac Patrimoine, pour 64%, 26% sur le Fonds en Euros, fond à capital garanti , et seulement 10% du capital sur un Fonds plus dynamique (entièrement investi en actions orientées pays émergents), Magellan.

   

   

L’Assurance Vie comme meilleur placement pour mon épargne de précaution