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lundi 26 septembre 2011

Un nouveau bail signé pour ma location meublée

Le dernier locataire de mon studio meublé a quitté les lieux fin juillet, après y être resté presque 1 an.

Après avoir testé durant tout le mois d’Aôut la location saisonnière de mon appartement, je me suis donc mis en quête d’un nouveau locataire pour la rentrée de Septembre.

Mon objectif pour cette année est de minimiser le plus possible la vacance locative, l’un des facteurs qui impacte le plus la rentabilité et l’autofinancement.

Objectif en parti rempli cet été avec la location saisonnière qui m’a rapporté sur Aôut l’équivalent de 76% d’un mois de location standard. (475€ contre 625€ charges comprises)

Mais le plus important était d’assurer de signer un nouveau bail de location dès le 1er septembre.

jeudi 15 septembre 2011

Comment j’ai testé la location saisonnière de mon studio cet été

Le 3ème locataire de mon studio meublé est parti fin juillet, et j’avais évoqué ici comment la lecture du guide de Cédric Annicette m’avait donner envie de tester dès cette année la location saisonnière sur le mois d’Août, étant assez disponible cette année.


Voici ici le bilan de cette expérience assez lucrative…

Mon appartement, loué meublé, est assez bien équipé, mais quelques éléments supplémentaires étaient à acheter pour pouvoir prétendre offrir un service de location saisonnière, à la semaine ou au week-end, du linge essentiellement, draps, serviettes de toilette…

Mais avant de me lancer dans les dépenses supplémentaires, j’ai d'abord commencé par passer une petite annonce gratuite dans leboncoin, histoire de m’assurer de la demande.


Résultats de ma petite annonce dans leboncoin

J’ai tout d’abord passé en revue la concurrence locale pour fixer un tarif compétitif, 290 € la semaine, 130 € le week end, puis j’ai rédigé mon annonce sans oublier bien sûr d’inclure le maximum de photos possibles tout en essayant de me démarquer avec une petite offre de bienvenue : la bouteille de champagne offerte pour toute réservation à la semaine !

lundi 4 juillet 2011

Objectif zero vacance locative ! malgré le départ de mon locataire...

Je loue mon studio depuis maintenant un an et demi, et mon 3ème locataire vient de m’envoyer son préavis de départ. Le préavis d’une location meublée comme la mienne est de seulement 1 mois. Mon locataire, qui est aussi un collègue, m’avait toutefois déjà prévenu un peu plus tôt de ce départ probable.

Comme évoqué dans ce comparatif location meublé VS location nue, la rotation plus fréquente des locataires est généralement l’un des inconvénients du meublé. Contrebalancé par un loyer supérieur et certains atouts fiscaux. Pas si évident de conclure sur la solution la plus rentable. Personnellement, j’attends d’avoir un recul d’au moins 2 années de location pour décider si je change ou non de mode de location.

C’est dans ce genre de situation que je vois les bénéfices de la gestion en direct (d’autres y verront des soucis…), d’une part la possibilité d’être plus réactif et d’autre part, d’éviter de supporter des frais de changement de locataire. Mais bien sûr il faut y mettre un peu du sien.


La bête noire de l’investissement immobilier : les vacances locatives !

Un départ de locataire correspond à un risque de perdre quelques semaines ou mois de loyers, ce qui ampute sévèrement le rendement locatif et la possibilité d’avoir un bien locatif autofinancé.

En 2010, 1 mois de demi de vacance locative avaient limité mon autofinancement, 90€ manquant par mois. Cette année, mon objectif est de faire mieux !

Ce que je prévois donc de faire :

samedi 26 février 2011

Les documents nécessaires au bailleur pour gérer soi-même son investissement locatif


Afin d’optimiser le rendement de mon investissement locatif, j’ai choisi d'assurer sa gestion seul, sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière et ainsi éviter les frais associés. Toujours éviter les intermédiaires autant que possible…

Bien sûr, ça signifie être prêt à y passer un peu de temps, s’attendre à devoir venir effectuer un dépannage à tout moment, effectuer les visites et les états des lieux, etc…C’est souvent perçu comme le point noir de l’immobilier locatif, les galères de locataires. Encore une idée reçue je pense. Si vous hésitez, testez une année ou deux, vous vous ferez votre propre expérience. Rien ne vous empêche de faire appel  plus tard à une agence si vraiment vous ne vous en sortez pas.

Personnellement, je vis à 35 km de mon studio loué, mais il est vrai que je travaille dans la même ville. J’ai eu 3 locataires depuis 14 mois, je les ai trouvé seul et j'ai assuré l'administratif qui va avec moi-même. j’ai ainsi économisé des centaines d’euros (3 fois un demi loyer) en gérant mon bien seul. C’est tout à fait gérable, quelques heures de travail qui m’ont économisé près de 800€…

Assurer la gestion locative de son bien seul nécessite toutefois de disposer d’un certain nombre de documents administratifs.

Comment se les procurer ? 

lundi 17 janvier 2011

Simplifier sa gestion locative et améliorer la rentabilité au moyen d'une visite virtuelle

En prévision d’un futur locataire à trouver très probablement dans les prochains mois, j’ai commencé à m’exercer à la vidéo pour créer une petite visite virtuelle de mon studio (voir en fin d'article). Ça se fait de plus en plus pour les ventes, je pense que ça peut avoir plusieurs intérêts pour la location également:
  • Avoir un peu plus d’impact et se démarquer des autres annonces, augmenter ainsi le nombre de personnes qui peuvent porter leur intérêt sur mon bien.On peut penser que ça permet de louer plus vite.
  • Améliorer le « taux de conversion » des personnes intéressées : on visualise nettement mieux un appartement au travers d’une vidéo que sur des photos, on a une meilleure compréhension de l’agencement, de l’espace, de l’aménagement… on peut être séduit par une photo qui ne donne qu’une vue partielle, et finalement être déçu une fois que l’on a l’image globale, lors de la visite réelle. Avec la vidéo, on limite le risque de déception. On peut s’attendre peut-être à moins de demandes de visites, mais des visites plus ciblées de personnes qui savent déjà parfaitement à quoi s’attendre. Au final, ça se traduit par un gain de temps.


dimanche 19 décembre 2010

1 an d’expérience de placement immobilier locatif géré en direct

Ça va donc faire 1 an que je loue mon premier studio, mon premier investissement locatif.

Mon 3ème locataire, un collègue, est toujours en place, il quittera sûrement l'appartement courant 2011, d’ici quelques mois, mais en attendant, c’est un locataire sans soucis. La remise du chèque de loyer se fait de la main à la main, le 1er du mois, à la machine à café du boulot, très pratique !

Concernant la gestion de la copropriété, le syndic est bénévole, étant donné qu’il s’agit d’une petite copropriété de 6 appartements, avec 4 propriétaires différents. L’un d’entre eux a accepté de reprendre en début d’année la responsabilité du syndic.

J’ai découvert au bout de quelques mois, qu’il existait dans les caves des compteurs d’eau divisionnaires, ce qui veut dire qu’il est possible de mesurer la consommation d’eau de chaque appartement. Hors jusqu’à présent, historiquement, l’eau était inclue dans les charges communes, à part égale pour tous les propriétaires.

J’ai proposé que l’on se base à partir de cette année sur les consommations réelles de chacun, ce qui a été accepté. C’est surtout bénéfique pour moi, mon studio n’est occupé que par une personne seule alors que d’autres appartements F2, sont occupés par des couples, un ayant même un enfant. Ma consommation d’eau devait être inférieure aux autres.

Et en effet, en cette fin d’année, on vient de faire les relevés, plus de 100€ de charges vont m’être remboursées !

Plus généralement, il est bon d’éviter les charges collectives et d’individualiser. Même si on n’est pas forcément toujours gagnant, ça a le mérite d’avoir un contrôle total sur ses charges, donc un meilleur contrôle sur son investissement. C'est pourquoi les autres propriétaires étaient tous d'accord.

lundi 22 novembre 2010

L'affichage obligatoire du diagnostic de performance énergétique: quelles conséquences pour mon investissement locatif ?

La loi Grenelle 2 imposera au 1er janvier 2011 l’affichage des performances énergétiques dans toutes les annonces immobilières, que ce soit donc les ventes ou les locations.

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par des professionnels. Il donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement.

Jusqu’à présent, il n’était obligatoire qu’en cas de vente d’un bien immobilier. Il était à la charge du vendeur, et n’était communiqué à l’acheteur que lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Obliger à le faire apparaitre dès la mise en vente est probablement une bonne évolution.

Pour l’appartement que j’ai acheté en 2009 en tant que placement locatif, c’est le notaire qui m’a remis le bilan énergétique. Et il était vraiment mauvais ! Classe G, la dernière !

Je me doutais que l’isolation thermique était médiocre en raison notamment des fenêtres simple vitrage, mais il semblerait même que mon studio soit un vrai gouffre énergétique ! J’ai tout de même de gros doutes sur la fiabilité de la méthode de mesure de la performance énergétique, j’y reviendrais plus loin…

Maintenant que la loi va m’imposer de dévoiler au grand jour cette triste réalité, est-ce que c’est grave ?

Honnêtement je ne pense pas, du moins pas à court terme, voilà pourquoi:

lundi 1 novembre 2010

Comment je me suis rapproché de l'indépendance financière cette année (partie 1)

La fin d'année approche, la plupart des projets que j'avais pour cette année ont été lancés et je peux déjà dresser un petit bilan de ma progression sur 2010. L’article complet étant un peu long, il sera publié en 3 fois :
  • L'immobilier pour commencer ici
  • Puis mes placements financiers et mes finances personnelles
  • Et enfin mes nouveau projets à l'origine de nouvelles sources de revenus.

Donc dans cette 1ère partie, la gestion de mon immobilier…


L’immobilier locatif

2010 a été ma première année de location de mon studio meublé, ma première année d’expérience de gestion locative.

Coté locataire, j’en aurais finalement eu 3, facilement trouvés, 1 étudiant étranger et 2 collègues, avec assez peu de vacance locative, 1 gros mois, et assez peu de désagréments même si mon 1er locataire m’a donné quelques frayeurs. (C’était mon bizutage…).

jeudi 26 août 2010

Autofinancement et rendement prévisionnel 2010 pour mon placement immobilier

Mon 2ème locataire vient de me rendre les clefs après un gros mois passé dans mon appartement. Il s’agissait d’un collègue en attente de pouvoir entrer dans le logement qu’il venait d’acheter. Rien à redire, aucun problème. Pour la suite de la location, j’avais évoqué 2 options dans cet article, relouer en fin d’année à mon 1er locataire, l’étudiant, ou louer dès que possible à un autre collègue en quête de logement rapidement.

J’ai finalement opté pour ce 2ème choix, pour 2 raisons. Premièrement, l’assurance que mon collègue prenne le studio, il subsistait quelques doutes sur le fait que mon étudiant revienne bien en novembre, il essayait de reculer la date butoir qu’on s’était fixé pour confirmer la réservation. Et deuxièmement, le fait que ça me permette de minimiser la durée de vacance locative.

En effet, le bail commencera au 1er septembre et il s’engage au moins jusqu'à la fin d’année, ce qui va réduire, pour cette année, à 1 seul gros mois, la durée pendant laquelle l’appartement n’aura pas été loué.

mercredi 14 juillet 2010

L’état des lieux de sortie de mon premier locataire

Mon 1er locataire, qui est resté presque 7 mois vient de partir, je viens donc de réaliser mon 1er état des lieux de sortie.

J’avais eu l’occasion d’effectuer une visite du studio il a quelques semaines pour résoudre un problème de connexion ADSL, et j’avais été très déçu par l’état général de l’appartement. Mais finalement lundi lors du rendez-vous pour l’état des lieux, j’ai eu une bonne surprise. Le ménage avait été fait, et l'impression générale était bien meilleure! Bon tout n’était pas parfait mais si je n’avais pas vu l’état intermédiaire, je me serais dis que mon locataire avait plutôt pris soin de son logement.
Aucune dégradation, juste un verre cassé…, les traces noires sur certains murs avaient été bien atténuées et un bon coup d’aspirateur donnait un autre aspect au studio.

Je suis arrivé avec la ferme intention de lui faire payer un montant non négligeable d’entretien, mais à la vue de l’effort consenti par mon locataire, je me suis un peu ravisé.
Après avoir fait le tour complet et passé en revue l’inventaire des éléments du meublé, j’ai négocié une prise sur dépôt de garantie de 200€, justifiée par 4 heures de remise en état à 50€…

dimanche 27 juin 2010

Suivi locatif : première visite chez mon locataire depuis 6 mois

Ce week end, je suis allé rendre visite à mon locataire. Il doit quitter l’appartement dans 3 semaines, mais il rencontre depuis quelques jours des problèmes de connexion ADSL. Il a bien essayé d’appeler la hot line, mais quand on ne parle français…Je me suis donc déplacé. Ma première véritable intervention depuis que je gère cette location en direct. Le contrat ADSL est à mon nom et je refacture la prestation à mon locataire, service apprécié par les étudiants étrangers que je cible actuellement en tant que locataires, ça leur simplifie les démarches, je fais de même pour EDF.

Au-delà du problème technique, ce déplacement a surtout été l’occasion pour moi de voir pour la première fois l’état de mon appartement après 6 mois de location…Les copropriétaires « expérimentés », qui avaient visité mon appartement rénové avant la mise en location m’avaient prévenu que je risquais d’être déçu…
Et effectivement, la première impression a été un peu rude ! Le ménage pas fait depuis sûrement des semaines, des tâches de cuisine aux murs, des trainées noires de frottement sur d’autres murs…Rien de complètement détérioré ou cassé, mais un état général très différent de celui dans lequel j’avais laissé le studio. Après s’être investi et avoir souhaité offrir un environnement le plus impeccable possible, c’est tout de même un peu décevant.

lundi 7 juin 2010

Suivi locatif de mon studio meublé

Comme expliqué dans cet article, mon 1er locataire quittera le studio à la mi-juillet. J’ai donc envisagé différentes options pour rentabiliser au mieux mon investissement le reste de l’année.

Il se trouve qu’en discutant avec mon locataire, étudiant en MBA, j’ai appris que son départ s’expliquait pas le fait qu’il devait passer quelques mois à l’étranger pour sa formation, mais qu’il reviendrait finir son année au même endroit, 2 mois complets en novembre et décembre. Bonne nouvelle, l’appartement lui a plu, et il était très intéressé pour revenir y loger les 2 derniers mois, s’il était toujours libre bien sûr…

En parallèle, j’ai appris qu’un collègue de travail, en cours de déménagement, cherchait à se loger un mois cet été, de mi-juillet à mi-août. Une aubaine pour moi pour occuper l’appartement durant l’été, sans les contraintes d’une location saisonnière comme envisagée. Je connais bien cette personne, les formalités de location sont donc très simples. Je lui loue en tant que particulier et il se fera rembourser par une note de frais, les ressources humaines de la société ont accepté sans problème.

Fort de ce mois supplémentaire de location acquis, j’ai donc regardé de plus prêt mon niveau d’autofinancement et de rentabilité sur l’année en cours.

mardi 4 mai 2010

La location de mon studio en meublé comparativement aux autres appartements de la copropriété, loués vides

Une récente réunion du syndic de la copropriété où j’ai fait mon investissement locatif m’a permis non seulement de visiter d’autres appartements mais aussi de confronter ma situation à celle des autres propriétaires bailleurs. Toujours intéressant de connaître notamment les loyers demandés par les voisins, et pour quel type de bien.

J’ai pu visiter 3 appartements sur 6 au total (y compris le mien) et obtenir des informations sur les loyers perçus :

  • le premier est un F1 de 26m², au 1er étage, cuisine complément séparée, assez sombre avec une vue un peu bouchée. Il est loué vide à 400€ / mois + 50€ de charges, soit 450€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • le 2ème est un F2 de 29m², au 1er étage, lumineux, propre (peinture refaite), loué vide à 490€ / mois + 60€ de charges, soit 550€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • enfin le 3ème est un F2 de 31m², au 2ème étage, bien agencé. Il est loué vide à 500€/mois + 75€ de charges, soit 575€/mois. Il est loué par un jeune couple avec un bébé.
Comparativement, ma situation est la suivante : F1 (cuisine américaine ouverte) de 26m², 2ème ètage, assez lumineux, vue dégagée, entièrement refait à neuf. Loué en meublé à 550€/mois + 75€ de charges = 625€/mois. Le locataire est un étudiant.

jeudi 15 avril 2010

Une expérience d'investissement locatif au travers d'un programme immobilier neuf

Cet article est l'interview d'un ami qui a décidé d'investir dans l'immobilier locatif en tant que placement en 2002. je lui soumettrais tous vos commentaires ou questions.

  • Thierry, tu as acheté un F2 en août 2002 à Belfort dans un nouveau quartier résidentiel. S’agissait-il d’un programme neuf ?
Oui. A l'époque manquant de solidarité fiscale à l'égard de mes compatriotes, j'ai suivi le troupeau des gens semi-aisés (ou qui se considèrent comme tels) en achetant un F2 à Belfort. J'étais donc vraiment typé pour les offres des promoteurs (on devrait dire promenteur pour professionnel du mensonge), qui mettaient un accent incroyable là-dessus.
  • As-tu fait un investissement dans le cadre d’un régime fiscal particulier ?

jeudi 8 avril 2010

Suivi locatif : mon locataire et mon état d’autofinancement

Mon 1er locataire occupe donc le studio que j’ai acheté et rénové depuis prêt de 4 mois. Le premier bilan que je peux faire sur cette durée est assez positif : 1 seule intervention requise de ma part, un dimanche, il s’était retrouvé bloqué à l’extérieur de la copropriété, après avoir oublié ses clefs dans l’appartement…Pas très grave, mais confirme l’intérêt de louer à proximité de son logement principal lorsque l’on souhaite gérer en direct. Ma principale satisfaction est le fait qu’il n’y a eu aucun problème d’équipement depuis 4 mois; c’était l’une de mes craintes principales, tout était neuf, seulement testé sur des périodes courtes. Passé cette période de rodage qui aurait pu mettre en évidence un défaut majeur, j’ai maintenant espoir de ne rencontrer que des problèmes de vieillissement normaux. D’autre part, pas de soucis de paiement avec ce locataire, le paiement par virement bancaire arrive dans les temps, en incluant bien les charges diverses, notamment l’ajout de l’électricité. Et enfin, mon locataire est très satisfait de l’appartement dans son ensemble, un point rassurant pour la suite et pour le bouche à oreille.

vendredi 22 janvier 2010

Mon premier locataire

Dès le début du projet, j’avais la vision de louer une petite surface type studio, tout meublé, à des étudiants, et de gérer cette location en direct, sans l’intermédiaire d’une agence. L’objectif était d’offrir un cadre de vie attrayant pour une population jeune, avec des prestations en meublé d’un bon niveau. Le meublé permet d’une part de se démarquer de la concurrence (l’offre est généralement bien plus limitée que des logements vides) et d’autre part de justifier un loyer supérieur à la moyenne, surtout lorsqu’on arrive à créer un petit effet coup de cœur par la décoration. Et le meublé est finalement très recherché par les étudiants de passage dans une région, qui ne comptent pas s’y installer, et qui préfèrent donc éviter les frais d’aménagement qui peuvent dépasser rapidement les 1500€ sans faire d’excès. Et c’est d’autant plus vrai dans le cas d’étudiant étrangers !

Depuis près d’un mois, mon 1er locataire occupe donc le studio.
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