Le contrôle fiscal de mes revenus locatifs !

En fin d’année, les lettres des impôts sont légion dans la boite aux lettres : taxe d’habitation, taxes foncières, dernière tranche de l’impôt sur le revenu (et oui, je ne suis pas mensualisé, et d’ailleurs le probable futur prélèvement à la source me déplait fortement !)...

Mais même si c’est toujours pénible, on s’y attend, rien de surprenant.

Il y a par contre un autre type de courrier des impôts auquel je ne m’attendais pas, même si je savais bien que la probabilité était haute, très haute même !

Un courrier provenant du pole contrôle des revenus du patrimoine, que m’adressait une certaine contrôleuse des impôts !

Il s’agissait donc de mon tout premier contrôle fiscal !

Une bonne histoire à raconter aux collègues, alors que justement ça faisait déjà plusieurs semaines que beaucoup d’entre nous tentaient de justifier au mieux le Crédit Impôt Recherche que la société touche chaque année en tant que centre de recherche…

Il fut un temps où l’Etat ne demandait aucune justification, mais les temps ont bien changé (il y a un peu de dette à combler…) et à présent chaque année, nous avons droit à contrôle fiscal dont le but est de vérifier que l’argent versé sous forme de crédit d’impôt a bien été utilisé pour faire de la recherche et pas autre chose ! Ce qui veut dire que chaque chef de projet doit tenter de justifier que son travail est bien rentré dans les cases de l’administration fiscale, ce qui est loin d’être évident…

Bref, alors que je m’arrachais déjà les cheveux au boulot, j’ai eu droit à mon contrôle fiscal personnel !

Un contrôle fiscal sur les revenus locatifs des années 2012, 2013 et 2014

L’objet du courrier était une « demande de renseignements » concernant mes déclarations de revenus des années 2012, 2013 et 2014, les 3 dernières années donc.

Mais plus précisément les demandes étaient focalisées sur la déclaration des revenus issus de mon 1^er investissement locatif.

Devenez plus libre financièrement, 2ème édition, mon nouveau guide gratuit !

Je n’ai pas été très actif sur le blog ces dernières semaines, mais pas totalement inactif pour autant ! bien au contraire…

J’avais décidé de me consacrer à la réalisation de la 2ème édition de mon guide gratuit, 35 diapo autour d'un unique thème : Comment devenir plus indépendant financièrement !

Le dernier datait d’il y a 3 ans, une bonne remise à jour était nécessaire !

Je repoussais l’exercice régulièrement, mais je suis aujourd’hui heureux de vous proposer un document qui est je pense un excellent point de départ avant de se plonger dans les archives du du blog (plus de 370 articles)...

C’était aussi pour moi l’occasion de faire une synthèse des expériences et des connaissances acquises ces dernières années.

J’ai donc résumé l’essentiel ! que l’essentiel, mais de façon à savoir clairement par quoi et comment commencer !

La description de l’approche que j’applique jour après jour depuis des années pour gagner en indépendance financière

Avec les principaux axes : obtention de revenus complémentaires, investissements immobiliers et investissements boursiers.

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé

Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 

Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !

La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1^ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article. 

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :

• un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
• et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :

• les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
• les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
• et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.

Le déficit foncier de mon investissement locatif

Le meilleur site de gestion locative en ligne

Avec l’acquisition d’un second investissement immobilier, je commence à me dire qu’il serait peut-être plus efficace de commencer à centraliser toutes les données et automatiser certaines tâches.

Pour le moment, tant que le locataire en place ne donne pas son congé, la gestion locative de ce 2ème studio restera déléguée à une agence immobilière. Mais il est évident que par la suite, je reprendrai les rennes pour une gestion en direct, en location meublée, et probablement saisonnière également.

J’ai donc commencé à faire un petit tour d’horizon de différents sites de gestion locative en ligne, dans l’idée au moins d’initier les démarches pour mon 1er appartement.

4 sites de gestion locative passés en revue

J’en ai retenu 4 dans un premier temps : www.gererseul.com , www.jegeremonimmobilier.fr, www.rentila.com et www.gerancecenter.com.

Voici ce que j’en pense…

Gererseul.com

Pour gererseul.com, il s’agit d’un site où tout se passe en autogestion, c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’un outil, une interface informatique d’aide et d'automatisation des tâches, mais rien n’est délégué à qui que ce soit. Et à priori, c’est plutôt le type de service que je recherche…

Mon 2ème investissement locatif : 1er loyer perçu !

Le 27 janvier dernier, j’ai enfin signé l’acte de vente de mon 2^ème investissement immobilier, un studio pour lequel j’avais trouvé un accord avec les vendeurs mi-Août 2014…

Il aura donc fallu 5 mois pour concrétiser cet achat, essentiellement en raison du temps requis pour réunir tous les documents nécessaires à la signature du compromis de vente, comme expliqué dans cet article.

Tout avait déjà été passé en revu par le notaire lors de la promesse de vente, la signature de l’acte définitif a donc pris un peu moins de temps, 1 heure et demi ou lieu de 2 heures et demi…

La régularisation des comptes

L’étape supplémentaire a tout de même été la régularisation des comptes entre vendeurs et acheteurs.

Des comptes un petit peu plus compliqué que d’habitude étant donné que l’appartement a été vendu occupé, avec un locataire en place.  

En général, seul l’acheteur doit régler quelques frais supplémentaires au vendeur, pour cette vente, il y avait des opérations dans les 2 sens.

En effet, de mon côté, je devais aux vendeurs 2 choses :

_ la taxe foncière qu’il devront payer en fin de cette année et que je leur avance donc sur la base du montant payé en 2014.

_ et les charges de copropriétés que les vendeurs ont versé pour le 1^er trimestre, et que je devais rembourser au prorata. (un peu plus de 2 mois sur les 3 mois payés).

Mais de leur côté les vendeurs avaient également un dû envers mois :

_ non seulement ils devaient me verser le montant du loyer correspondant au 4 derniers jours du mois de Janvier, soit 55€.

_ et également me restituer le montant du dépôt de garantie. (un mois de loyer, soit 408€).

Au final, une fois les additions et soustractions faites, le résultat était de 0,41 centimes en ma défaveur…les vendeurs m’en ont évidemment fait cadeau !

La revisite de l’appartement

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !

L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.

Investissement locatif à Paris, 40 ans après…

Je voulais vous parler aujourd’hui d’un investissement immobilier réalisé par mon grand-père il y a 40 ans…

J’ai eu la chance d’aller visiter l’appartement juste avant Noël, une première pour moi. Je savais que mon grand-père possédait ce bien, on en avait déjà discuté un peu, mais je ne l’avais jamais vu concrètement.

Il s’agit d’un studio de 18 m² situé à Paris, dans le 1^er arrondissement plus exactement, tout près de la rue de Rivoli et des Halles, une station de métro est juste au bout de la rue. 

1er arrondissement de Paris

En plein centre de Paris, la situation est donc assez idéale.

Mon grand-père qui vit près de Reims, a fait cette acquisition il y a tout juste 40 ans ! Un achat payé cash à l’époque suite à la revente d’un fond de commerce. Mon grand-père n’a jamais été un véritable investisseur immobilier, il a simplement suivi les bons conseils que lui a donné le maire du village de l’époque pour placer son argent (lui aussi avait acheté un appartement dans le même immeuble). Et pour le coup, il s’agissait d’un excellent conseil !

Le studio a été payé en 1974 tout frais inclus, « 10 millions » (d’anciens francs…) comme dit mon grand-père…soit 100 000 francs…, ce qui signifie aujourd’hui environ 15000 euros !

Une valeur multipliée par 10 en 40 ans !

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.

Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1^er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.

Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

Location meublée et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, j’ai pour la première fois cette année bénéficié de l’amortissement comptable de mon 1^er investissement locatif. 

 

Après avoir rempli un formulaire Poi pour me déclarer officiellement en tant que « loueur en meublé non professionnel (LMNP)», j’ai obtenu un numéro SIRET en 2013, ce qui m’a ensuite permis de déclarer mes recettes locatives de 2013 sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel. 

Pour cela, j’ai fait appel à un expert-comptable, qui s’est chargé du calcul de l’amortissement du bien (4118€ de déduction supplémentaires pour 2013) et d’établir le bilan comptable global de l’année de gestion locative.

Au final, comme espéré (et prévu !) le bilan de l’année 2013, déclaré en mai 2014 s’est chiffré par un déficit de 1967€. Un déficit qui perdurera encore au moins 12 ans…

En pratique, ça signifie que je n’ai eu aucun impôt à payer sur les revenus locatifs de l’année 2013, ni aucun prélèvements sociaux par la suite.

Avec cependant 2 bémols :

Un temporaire sur 2014 : Des frais d’expert comptables (500€) et de CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) avancés en 2014, même si les frais d’expert comptables ont été pris en compte dans les déductions cette année et que l’adhésion au CGA permettra de bénéficier d'un crédit d'impôt en 2015 couvant l'ensemble de ces frais comptables (expert + CGA,plafonné à 915€). 

Et un permanent : tout de même un impôt à payer, la CFE, la Cotisation Foncière des Entreprises.

Et oui, évidemment avec un numéro SIRET, on est classé en tant qu’entreprise, et on devient assujetti à cet impôt. 

La Cotisation Foncière des Entreprises, montant et paiement

J’ai donc reçu mon avis d’imposition début novembre, pour un règlement au plus tard le 15/12/2014. 

La promesse de vente de mon 2ème investissement locatif et les lourdeurs de la loi ALUR

La dernière fois que je vous ai parlé de mon 2^ème investissement immobilier, c’était fin Aout ! Je venais de conclure avec les vendeurs les conditions d’achat avec un prix d’acquisition négocié à 67000€.

Cette vente se fait entre particuliers, sans agence intermédiaire. L’étape suivante était donc la signature d’un compromis de vente chez le notaire.

Et il aura fallu près de 2 mois pour être mesure de signer cette promesse de vente ! Chose faite le 23 octobre…

Pourquoi autant d’attente ? Les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR…

En effet, toute une liste de documents sont à présent requis avant de pouvoir signer un compromis de vente. L’idée étant de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété.  

Mais finalement durant cette période de 2 mois, même si les vendeurs et moi-même avions donné notre accord verbal, nous n’avions aucun engagement l’un envers l’autre. J’aurais très bien pu continuer à chercher un autre bien et abandonner le 1^er sans aucune pénalité !

Je trouve cette situation assez risquée en tant que vendeur. La période d’incertitude lors de la vente d’un bien immobilier est plus ou moins doublée à présent : la durée d’obtention du crédit par l’acheteur à laquelle s’ajoute cette période nécessaire pour rassembler la paperasse…

Quels sont les nouveaux documents que le vendeur doit absolument réunir ?

L'état de mon indépendance financière en schéma

Fin 2011, j’avais écrit un article dans lequel j’expliquais mon système d’indépendance financière ou comment j’arrivais à créer des revenus passifs à partir de revenus alternatifs. 

 

La synthèse de ce principe mis en forme à l’époque est reprise juste ci-dessous :

3 ans plus tard, j’ai voulu réactualiser un peu ce schéma, évidemment en 3 ans, il s’est tout de même passé pas mal de choses !

 

Qu’est-ce qui a changé depuis 3 ans ?

• Pas le principe général qui est resté identique : générer des revenus annexes qui seront la base de mes investissements, qui eux même généreront des revenus passifs (apport pour immobilier locatif, liquidités pour combler les défauts d’autofinancement et liquidités pour des investissements boursiers, l’achat d’actions à haut rendement ou rendement croissant au travers d’un PEA)

Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

Acheter un bien immobilier vendu loué

C’est peut-être bien ce qui pourrait m’arriver !

Vous le savez je cherche à réaliser à un 2ème investissement locatif, j’ai déjà fait quelques visites infructueuses comme celle dont je vous ai parlé ici, mais depuis quelques semaines, le marché immobilier des petites surfaces, vendues à moins de 100000€, est quasiment à l’arrêt !

Pratiquement rien de nouveau mis en vente dans ma ville…je regarde presque tous les jours les petites annonces sur Internet (le bon coin en particulier), je rappelle régulièrement mes quelques contacts, mais rien de concret.

J’ai tout de même probablement raté une bonne affaire par manque de disponibilité de ma part : un F2 de 30m² vendu 85000€ à rénover en plein centre ; j’ai appelé l’agence le samedi, le jour de la parution de l’annonce, pour visiter au plus tôt : le lundi l’agence était fermé, le mardi j’étais en déplacement professionnel, j’ai donc pris rendez-vous pour le mercredi. Sauf que le mercredi matin, l’agent immobilier m’appelle pour annuler la visite, l’appartement avait été vendu la veille au soir lors de la 1ère visite ! Un investisseur qui voulait faire de la location saisonnière…

Le peu qu’il y a à vendre part donc très très vite…

Mais jeudi dernier, enfin une nouvelle petite annonce qui a retenue mon attention…

Un studio de 20 m² vendu 74000€ par un particulier. Entièrement rénové il y a 2 ans, situé en plein centre-ville, dans une rue piétonne animée.

Tout à fait la situation que je recherche pour mes étudiants, pour un prix plus qu’intéressant, étant donné en plus l’absence de travaux !

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...

Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…

Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !

La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :

Comment est-il possible de s’enrichir en investissant dans un immeuble de rapport ?

Aujourd'hui un article écrit par Lionel du blog http://devenir-rentier-immobilier.fr/, sur un sujet que je n'ai jamais abordé je crois ici, l'investissement dans un immeuble de rapport, l'un des investissements immobilier parmi les plus rentables...

Pourquoi investir ?

Tout d’abord on peut se demander pourquoi investir, que ce soit dans l’immobilier ou autre ? Aujourd’hui, la majorité de la population ne vit qu’avec une seule source de revenu. Elle correspond au salaire que votre patron vous verse ou bien à la somme que vous pouvez vous verser en tant qu’entrepreneur à votre compte. Dans tous les cas, à moins d’être en possession de capitaux importants, vous ne pouvez pas arrêter de travailler pour voyager, ou autre, car sans argent vous êtes bloqué ! Une des solutions est d’investir dans un projet qui pourra vous apporter un complément de revenu tout de suite et pas dans vingt ans.

Quel est mon projet ?

J’ai pour projet de devenir indépendant financièrement (http://www.devenir-rentier-immobilier.fr/quitter-rat-race/) pour quitter mon emploi de fonctionnaire et pouvoir vivre la vie que désire en toute liberté. Je me suis donc intéressé aux différentes méthodes existantes pouvant apporter un complément de salaire. Finalement c’est l’immobilier qui est à mes yeux le plus avantageux. Mais attention, pas l’immobilier dans le neuf qui ne rapporte que 2 ou 3% net par an. Il s’agit d’investir dans l’ancien. Je vise un rendement minimum de 8% net minimum dans chacun de mes investissements.

Gagner son indépendance financière en investissant dans un immeuble de rapport

Il y a plusieurs investissements possibles dans l’immobilier ancien et chacun a ses avantages et ses inconvénients. Mon premier projet a été l’achat d’un immeuble de rapport car je trouve que ce type de bien immobilier apporte beaucoup d’avantages pour s’enrichir. 

Pourquoi j’aime la bourse !

Je vous parle beaucoup d’immobilier ces dernier temps, c’est le sujet sur lequel je me focalise à nouveau pour continuer à développer mes sources de revenu alternatives. Parce que je considère que les actions sont trop chères ces derniers mois, mais pas seulement…

Je veux absolument faire ce nouvel investissement dans les mois qui viennent, de manière à avoir un nouvel appartement à proposer en location au 1^er janvier 2015.  

Mais en même temps, le travail salarié qui me permet aujourd’hui d’investir m’accapare une grosse partie de mes journées actuellement…alors gérer les appels téléphoniques et les visites est loin d’être évident !

Le gros intérêt de l’immobilier ? pouvoir investir à crédit ! avec seulement quelques milliers d’euros pour financer les frais, on peut s’acheter un appartement.

C’est le côté positif, mais pour la mise en œuvre, ça nécessite de se retrousser les manches et de s’investir personnellement, du temps, du travail, du stress également…

La seule étape d’un projet immobilier qui se passe assis dans son canapé, tablette à la main, c’est de regarder les petites annonces sur Internet…

Pour le reste, c’est loin d’être aussi passif que ça ! Ceux qui vous disent le contraire vous mentent…

L’immobilier ça se mérite ! tout le monde en parle, peu franchissent le pas…

Pour réussir un projet, et maintenir une bonne rentabilité dans la durée, on peut lister pas mal d’actions plus ou moins rébarbatives :

Une bonne opportunité d’investissement locatif ?

Je vais vous parler d’un appartement auquel je me suis pas mal intéressé en vue d’un possible nouvel investissement immobilier.

Il s’agissait d’un studio de 23 m² vendu 79000€. Je parle au passé, vous l’aurez compris, je n’ai pas fait de proposition d’achat… 

 

Je l’ai visité à 2 reprises, avec 2 agents immobiliers différents…

La première fois, avec un agent immobilier d’I@D France, j’étais tombé sur son annonce dans leboncoin. 

 

Je n’ai rien contre I@D, surtout qu’en général ce type d’intermédiaire permet de bénéficier de frais réduits…

Le problème, c’est que le gars qui m’a fait faire la visite n’y connaissait absolument rien ! Sur cet appartement en particulier, et plus généralement sur l’immobilier…

Dès mes premières questions, la copro, le syndic, pourquoi le propriétaire vends…j’ai compris qu’il n’était au courant de rien !

Comment peut-on donner confiance à un acheteur potentiel de cette façon-là ! 

 

Indépendamment de ça, ce bien immobilier avait quelques atouts, quelques défauts aussi…mais impossible pour moi d’aller plus loin sans en savoir un peu plus sur le contexte de la vente et la vie ou les comptes de la copropriété.

Par chance, quelques jours plus tard, j’ai découvert que la vente de cet appartement avait également été mandatée à un autre agent immobilier que je connaissais bien…une autre petite annonce sur leboncoin, au même prix !