Ma déclaration Poi de Loueur en Meublé Non Professionnel

Ca y est ! Je suis à présent en règle, je me suis fait connaitre des services fiscaux en déclarant mon activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Une obligation légale, souvent oubliée, qui présente un surtout un réel bénéfice pour la rentabilité de mon investissement locatif :

Pouvoir choisir le régime fiscal BIC réel simplifié, permettant l’amortissement de son bien, et ainsi annuler ou au moins fortement réduire les impôts que je paye sur les recettes locatives, en déduisant plusieurs milliers d’euros supplémentaires par an.

Toute une démarche que j’ai découverte en détail dans le bouquin de Ludovic Matten. (passé en revue dans cet article).

Pour suivre ses bons conseils et lancer le processus, j’ai trouvé en début d’année une expert-comptable familière de ce type de déclaration fiscale. Elle se chargera du calcul de l’amortissement de mon logement et de mes prochaines déclarations en BIC réel simplifié donc (les formulaires 2033 et 2031). Des frais déductibles des revenus locatifs.

Mais avant tout, il me faut un numéro SIRET, la déclaration officielle de loueur en meublé non professionnel.

Le formulaire POi

Comment déclarer ses revenus locatifs : les différents types d'imposition en location vide et meublée

Plus que quelques mois avant la déclaration de ses impôts, et bien que les choses se soient un peu simplifiées avec les formulaires pré-remplis pour les revenus salariés, déclarer les revenus issus d’un investissement locatif reste souvent un vrai casse-tête.

Je commence à y voir désormais un peu plus clair sur la fiscalité, même si je dois bien reconnaître avoir fait des erreurs au départ…

Je vous propose donc ici, en une page, un petit résumé des points qui me paraissent essentiels:

• Les 2 catégories selon son type de bail, vide ou meublé.
• Puis les choix à faire : « micro » (foncier ou BIC) avec abattement, ou imposition au réel.

Vous pouvez également télécharger le document au format .pdf. en cliquant ici (clic droit, enregistrez la cible sous…)

Hausse de la fiscalité, les conséquences sur le rendement de mes investissements boursiers

Mon PEA aura 2 ans début 2013. Depuis son ouverture, je suis restais fidèle à une stratégie d’investissement dite de rendement, une approche qui convient bien à mon profil et à ma volonté d’obtenir des rentes régulières de mes actions.

J’achète donc des actions pour une très longue durée, pourquoi pas à vie, sans objectif de revente avec plus-value, dans le seul but de percevoir chaque année des dividendes, des revenus passifs.

Et je me suis fixé une cible assez précise : 5000€ de rentes annuelles nettes. (J’avais détaillé ici comment je comptais y parvenir d’ici quelques années.)

Et pour le moment, je suis plutôt en ligne avec ma feuille de route, avec probablement 1500€ de dividendes en 2013.

1500€ qui seront réinvestis au sein du PEA, non sorti sous forme de rente, donc sans aucune imposition.

Mais à terme, lorsque de l'argent sera sorti chaque année de mon PEA, il sera en partie taxé ! Et cette fiscalité évolue continuellement, à la hausse bien sûr et c’est toujours un sujet qui inquiète.

J’ai déjà reçu plusieurs emails me demandant si j’allais faire évoluer mon approche rendement étant donné les nouveautés fiscales…

Donc voilà mon analyse :

L’état des lieux début 2012

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.

La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier

Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

Faites murir vos projets pendant les vacances

Vous m’excuserez pour cet article qui ne m’aura demandé que peu d’efforts, et oui c’est les vacances…enfin presque, je suis actuellement aux Etats-Unis pour un déplacement à but professionnel bien que je vais pouvoir cette fois-ci me balader un peu…

Afin de vous aider à faire murir vos projets de la rentrée pendant vos vacances, j'ai essayé de faire ressortir ici les articles du blog qui me paraissent les plus pertinents, parfois enfouis petit à petit sous les articles les plus récents, bien que toujours d'actualité !

Je les ai ainsi classé selon certains thèmes : 

Investir dans l’immobilier

Avec tout d’abord quelques articles relatif à un exemple personnel : un studio de 26m², loué meublé à 550€ par mois, en région parisienne, acheté mi-2009, 75600€ + travaux. 

Comment déclarer l'argent gagné sur Internet ?

Bien qu’à présent prè-remplie pour les salariés, faire sa déclaration d’impôts demeure une tâche pas si simple que ça dès que l’on commence à diversifier un peu ses revenus et ses activées…

Il m’a bien fallu une bonne heure tout de même pour déclarer mes revenus fonciers, ceux de mon studio loué meublé, comme je l’avais expliqué au régime réel en tant que revenus industriels et commerciaux (BIC) avec le statut de loueur en meublé non professionnel.

Ensuite s’est posée la question de mes revenus Internet ? Ebay et blog essentiellement.

Pour Ebay, je ne revends que des objets d’occasion qui m’appartenaient, aucune d’activité d’achat - revente de biens neufs, et ça n’a pas dépassé les 500€ en 2010, donc rien à déclarer à priori.

Pour les revenus générés par le blog, là c’est différent. Je vends de la publicité notamment, c’est une activité commerciale.

Et ça doit bien sûr être déclaré, et normalement dès le premier euro !

Par acquis de conscience, j’ai donc appelé mon centre des impôts pour leur demander quelle était la bonne démarche.

Quelles sont les 3 options possibles ?

Imposition de mes revenus fonciers : pourquoi je vais privilégier le régime réel encore quelques années

Ma feuille de déclaration de revenus vient d’arriver dans ma boite aux lettres…, bien que pré-remplie, c’est forcément devenu une tâche un peu plus complexe depuis que je me suis lancé dans l’investissement immobilier locatif. Mais rien de rédhibitoire tout de même, les impôts ont même pensé cette année à m’envoyer le formulaire supplémentaire, plus besoin d’aller télécharger le bon sur impots.gouv !

Et comme l’année dernière je vais continuer à déclarer les revenus fonciers de mon studio loué meublé au réel, et ainsi bénéficier de toutes les charges déductibles possibles.

Dans le cas de la location meublé, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. (BIC). 

Et comme pour la location vide, il y a ensuite possibilité de choisir une déclaration de type micro-BIC ou au réel.

Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier de la location nue avec un abattement de 50% sur les revenus bruts, au lieu de 30%.

Malgré cela, le réel reste nettement plus avantageux dans mon cas, du moins pendant encore un certain nombre d’années, essentiellement parce que ce régime m’offre la possibilité de déduire mes intérêts d’emprunts, intérêts qui sont particulièrement lourds durant ces premières années de crédit, étant donné que j’ai emprunté la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition de l’appartement.

Quelques chiffres pour être plus concret :

Je suppose que je loue 11 mois par an mon studio meublé avec un loyer de 625€ charges comprises. Les recettes annuelles sont donc de 6875€.

Avec le régime fiscal du micro-BIC et de son abattement de 50%, il resterait 6875€ - 50% x 6875€ = 3437€ de revenus fonciers imposables. 

Passage du compte-titres au PEA et changement de courtier !

Début Aout 2010, j’ai ouvert un compte-titres afin de commencer à investir en bourse en direct. Ce support d’investissement était celui qui me semblait être le mieux adapté à mon profil, compte tenu des opérations en bourse que j’envisageais. Je vais y revenir. J’avais également choisi Fortuneo comme courtier en ligne, après avoir comparé les principales offres du marché.

Et bien 8 mois plus tard, remise à plat totale, j’ai tout changé ! Manifestement, rien ne vaut la pratique et l’expérience pour faire les bons choix !

Pourquoi passer au PEA ?

Premièrement, après quelques mois d’expérience en bourse, j’ai aujourd’hui une vision bien plus claire de la façon dont je souhaite investir en actions :

• Pas de trading, d’achat revente rapide, pas de produits dérivés

• mais plutôt de l’achat long terme (avec arbitrages si nécessaire), d’actions à haut rendement, ou en tout cas d’actions de sociétés qui tendent à augmenter leurs dividendes année après année, de façon régulière. De plus, il y a déjà pas mal d’opportunité sur le marché français et européen. Le PEA est donc suffisant, le compte-titres ne se justifie pas.

Mais surtout, dans l'optique à faire fructifier mon portefeuille au travers des dividendes, le PEA est bien plus avantageux que le compte-titres d’un point de vue fiscalité des dividendes.

Ouvrir un PEA ou un Compte-titres pour débuter en bourse ?

Comme je l’ai évoqué dans les 2 articles précédents, je souhaite me sensibiliser de plus près à la bourse. J'ai mis jusqu'à présent un premier pas sur les marchés au travers de l’assurance vie, qui a été pour moi un 1er support d'investissement simple à assimiler. Je pense que c’est une bonne initiation en se limitant au simple choix de fonds pilotés par des gérants qui se chargent de la sélection des actions.

Je voudrais tenter maintenant de gérer un portefeuille en direct. Le risque principal que je vois actuellement n’est pas celui de perdre mon argent (je vais y aller en douceur...). Si je perds, j’apprendrais et soit je finirais par gagner un jour, aggueri par quelques mauvaises expériences, soit je conclurais que la bourse n’est définitivement pas pour moi et j'utiliserais alors mon temps et mon argent d’une meilleure façon. Non, ce que je crains le plus est de manquer de temps pour m’y investir personnellement. Je ne crois pas à l’achat pour du long terme, en se disant qu’on est toujours gagnant, la bourse assurant historiquement 10% par an sur du long terme. On peut être perdant actuellement en ayant investi au mauvais moment il y a 10 ans, par contre c’est vrai que ceux qui ont investi il y a 30 ans restent très positifs. Mais 30 ans c’est très long... mon objectif est d’arriver à générer des plus values substantielles en un temps acceptable. Et pour cela, il n’y a guère le choix que d’être un minimum actif, réactif même, savoir acheter mais surtout vendre, donc prendre le temps d’assurer un suivi, beaucoup plus fréquent que pour des fond communs de placement je pense. Mais difficile de savoir avant d’avoir expérimenté alors je vais me lancer.

Je me suis alors posé la question suivante, dans mon cas quel est le meilleur support pour enter en bourse ? le PEA (plan d’Epargne en Actions) ou le Compte-titres ? tous les courtiers en ligne ou les banques proposent les 2 solutions.

Les principales caractéristiques du PEA :

Investissement locatif : le véritable montant de mon apport personnel 10 mois plus tard

Suite à ma déclaration d’impôts 2010, j’ai voulu refaire le point sur ce que m’a réellement coûté l’investissement locatif effectué en 2009, en termes d’apport personnel.

En effet, 10 mois après le lancement du projet, je pense enfin être en mesure de faire une estimation réaliste qui prend en compte ce qui a été réellement dépensé, mais aussi tout ce qui a été ou va être récupéré.

Globalement, je vais ainsi récupérer un peu plus de 20% des sommes engagées au départ, 2191€ sur 10580€.

Les 2 principaux postes sont les suivants :

Investissement locatif : ma déclaration d’impôt au régime réel

Suite à l’achat de mon appartement fin 2009, je viens de remplir ma première déclaration de revenus prenant en compte cet investissement locatif.

La façon la plus simple de déclarer ses revenus fonciers est d’utiliser le régime micro foncier si ses revenus locatifs ne dépassent pas 15000€. Il suffit de déclarer ses recettes brutes sur la déclaration standard, le formulaire complet 2042, et un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué.

Mais dans certains cas, lorsque les charges que l’on peut déduire dépassent l’abattement forfaitaire de 30%, on a tout intérêt à choisir le régime réel plutôt que le micro foncier. Par contre ce choix nous engage pour une durée de 3 ans.

Le fait de choisir le régime réel nécessite alors de détailler toutes les recettes, les frais et les charges sur le formulaire complémentaire 2044. On en calcule ainsi le résultat foncier, qu’il s’agisse d’un bénéfice (plus de recettes que de charges) ou d’un déficit (moins de recettes que de charges.). C’est dans ce 2ème cas que ça devient très intéressant, j’y reviendrais dessous avec mon cas personnel.

Les frais et charges que l’on peut déduire sont les suivants :