Nouvelle loi, nouvelles contraintes pour les bailleurs…

Quand on se lance dans un investissement, on prend généralement en compte les avantages et les contraintes au moment où on le fait…sans imaginer que quelque chose pourrait changer ! 

Mais le problème est qu’en France, on aime bien créer de nouvelles lois pour résoudre les problèmes…

Comme de nouvelles taxes pour réduire la dette (pour le moment l’assurance vie et le PEA restent des supports d’investissements financiers sauvegardés, mais jusque quand ?) ou encore de nouvelles lois pour le améliorer les conditions de logement…

Et parfois, les changements imposés peuvent être très dommageables !

La loi ALUR pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové 

Justement le dernier projet de loi de Cécile Duflot fait partie de ceux qui pourraient me poser quelques soucis, de rentabilité et d’applicabilité, pour mon investissement locatif. 

Il y a pour moi potentiellement 2 points problématiques, le plafonnement des loyers et la garantie universelle des loyers, et une question, comment ma location meublée rentre-t-elle dans ce nouveau cadre ?

Le plafonnement des loyers      

Location meublée et BIC réel : enfin mon numéro SIRET !

En mars dernier, je vous ai raconté que j’avais enfin fait officiellement la déclaration de mon activité de location meublée non professionnelle.

J’avais en effet déposé à mon centre des impôts un formulaire Poi de début d’activité.

D’une part, il s’agit d’une obligation légale pour en tant que bailleur en meublé, chose que je ne savais pas il y a encore un an…

Mais surtout, c’est le seul moyen de pouvoir ensuite choisir un régime fiscal très avantageux, le régime BIC réel simplifié.  

Je ne vais redétailler ici les bénéfices, je vous renvoie par exemple à cet article, mais en gros, ça devrait se traduire par quasiment pas d’impôts sur  mes revenus locatifs durant de longues années…

Pourquoi déposer le formulaire Poi ?

Pour obtenir un numéro SIRET, qui permettra ensuite à mon expert-comptable début 2014 de rédiger ma déclaration, en amortissant la valeur de mon logement.

Et ce numéro SIRET, le voici !

Les 50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier

Je voulais partager avec vous un ebook auquel j'ai participé il y a quelques semaines, les "50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier". 

Ce livre  est issue d'une une idée originale de Jérôme YVON auteur du blog, Investisseur Immobilier Débutant .fr, sur lequel vous pourrez retrouver tous les articles et les commentaires associés bien sûr. 

Pour ma part, j'ai contribué avec cet article "5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Appartement Meublé". 

Mais vous pourrez retrouver beaucoup d'autres idées, voici le sommaire :

Plus de revenus, plus d'impôts ! Ma déclaration 2013...

Gagner plus d’argent, développer de nouvelles sources de revenus, c’est grisant, mais attention à ne pas oublier un détail : il faudra en rendre une partie plus ou moins importante l’année suivante ! Evidemment ces nouveaux revenus seront imposés…

2012 a été une excellente année pour moi, la meilleure depuis je gagne ma vie…oui mais voilà, il va falloir passer à la caisse en 2013 !

Avec ma tranche d’imposition (TMI) à 30%, ça veut dire concrètement qu’à présent pour 1000€ gagné en plus, je dois rendre 300€ l’année suivante en impôt. Et ça on l’oublie souvent…

Il faudrait avoir le réflexe de placer sur un compte dédié ces 30% à chaque rentrée d’argent.

Entre parenthèse, une autre façon de s’enrichir, c’est dépenser mois…et oui, on n’est pas imposé sur l’argent que l’on n’a pas dépensé… Il y a ainsi 2 façons de disposer réellement de 1000€ en plus, soit économiser 1000€, soit gagner 1430€ de plus...sur lesquels on reversera à l’Etat 30%...(si je prends le cas de ma TMI)

Ma déclaration 2013 de mes revenus 2012

Le rachat de crédit de mon investissement locatif

Le prêt immobilier de mon appartement locatif a été négocié fin 2009. A cette époque, j’avais pu obtenir un prêt principal à 4% sur 20 ans. Mais ces derniers mois les taux d’intérêts ont atteint leur plus bas historique, l’occasion de faire racheter ce prêt et ainsi réduire le coût global de mon crédit.

Moins d’intérêts à payer, ça signifie des mensualités plus basses, ce qui est évidemment bon pour l’autofinancement…

Mon crédit immobilier actuel

Comme détaillé dans cet article, j’avais optimisé l’emprunt global en tirant profit de mon Compte Epargne Logement et de ses droits au prêt.

Au final, mon studio était financé au Crédit Agricole par un prêt principal (93% du global) à 4%, fixe sur 15 ans et variable sur les 5 dernières années, et de 4 prêts CEL sur 15 ans (7% du global) aux taux d’intérêts compris entre 2,75% et 3,50%.

A la date d’aujourd’hui, le capital restant dû est le suivant pour ces différentes lignes de prêt :

Avec l’Assurance Décès Invalidité, le montant total de mes mensualités est de 535€. Un montant fixe sur 15 ans.

A l’issue, les prêts CEL seront soldés, il ne restera que le prêt principal de 492€. Avec une petite subtilité, le taux deviendra alors variable à +/- 2%.

La proposition de rachat de crédit

Interview de l’auteur du livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière »

J’ai déjà fait référence à plusieurs reprises à cet excellent livre de Ludovic Matten, passé en revue ici, qui m’a permis de comprendre puis de lancer le processus pour payer nettement moins d’impôts sur mes revenus locatifs dans les années à venir !

Voici donc ici une petite interview de Ludovic :

Ludovic, pourquoi as tu écrit ce livre sur la location meublée, saisonnière en particulier, comprenant des astuces pour mieux louer, des interviews d'experts, de nombreux récits de propriétaires et une partie fiscale importante.

"Dans la vie de tous les jours, je suis journaliste. J'aime écrire, raconter de belles histoires, faire partager ces histoires. En début d'année dernière, j'ai créé un blog sur l'immobilier, une de mes passions (passion-locatif). Petit à petit, au fil des semaines, a germé l'idée de coupler ces deux passions : l'écriture et l'immobilier. En tant que journaliste, on a toujours l'objectif, ou le rêve pour certains, d'écrire un bouquin et d'être édité. Je me suis donc attelé à la tâche, souhaitant finaliser un produit de qualité."

Pourquoi ce thème de la location saisonnière ?

Ma déclaration Poi de Loueur en Meublé Non Professionnel

Ca y est ! Je suis à présent en règle, je me suis fait connaitre des services fiscaux en déclarant mon activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Une obligation légale, souvent oubliée, qui présente un surtout un réel bénéfice pour la rentabilité de mon investissement locatif :

Pouvoir choisir le régime fiscal BIC réel simplifié, permettant l’amortissement de son bien, et ainsi annuler ou au moins fortement réduire les impôts que je paye sur les recettes locatives, en déduisant plusieurs milliers d’euros supplémentaires par an.

Toute une démarche que j’ai découverte en détail dans le bouquin de Ludovic Matten. (passé en revue dans cet article).

Pour suivre ses bons conseils et lancer le processus, j’ai trouvé en début d’année une expert-comptable familière de ce type de déclaration fiscale. Elle se chargera du calcul de l’amortissement de mon logement et de mes prochaines déclarations en BIC réel simplifié donc (les formulaires 2033 et 2031). Des frais déductibles des revenus locatifs.

Mais avant tout, il me faut un numéro SIRET, la déclaration officielle de loueur en meublé non professionnel.

Le formulaire POi

Comment déclarer ses revenus locatifs : les différents types d'imposition en location vide et meublée

Plus que quelques mois avant la déclaration de ses impôts, et bien que les choses se soient un peu simplifiées avec les formulaires pré-remplis pour les revenus salariés, déclarer les revenus issus d’un investissement locatif reste souvent un vrai casse-tête.

Je commence à y voir désormais un peu plus clair sur la fiscalité, même si je dois bien reconnaître avoir fait des erreurs au départ…

Je vous propose donc ici, en une page, un petit résumé des points qui me paraissent essentiels:

• Les 2 catégories selon son type de bail, vide ou meublé.
• Puis les choix à faire : « micro » (foncier ou BIC) avec abattement, ou imposition au réel.

Vous pouvez également télécharger le document au format .pdf. en cliquant ici (clic droit, enregistrez la cible sous…)

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 2, le rendement locatif

Comme j’ai pu l’évoquer dans l’article précédent, ma grande satisfaction de l’année 2012 avec mon investissement locatif meublé aura été d’arriver à le louer 100% du temps !

Naturellement, ça signifie davantage de recettes. Les 8 premiers mois loués, hors charge, 550€ suivis de 4 mois loués 565€, pour un total donc de 6660€ de revenus locatifs.

Une rentabilité locative en hausse

Davantage de recettes, des dépenses qui restent à peu près constantes, ça signifie forcément un meilleur rendement pour cet investissement immobilier.

Avec un rendement net de 6,64% sur 2012.

Un peu mieux que les 6,30% de 2011 et presque 1 point de plus qu’en 2010, avec 5,69%.

Ce rendement net de 6,64% (avant impôt, mais prenant en compte l’ensemble des charges et frais) est certainement très proche de l'optimum que je puisse obtenir de mon studio.

S’enrichir grâce à l’immobilier : le régime réel en meublé

L’immobilier locatif est l’un des piliers de l’enrichissement. Sans aucun doute, beaucoup l’ont démontré. Mais certains s’en mordent les doigts également, et même si on entend parfois parler d’histoires réussies en matière d’investissement immobilier, on retient surtout les échecs et les récits de problèmes !

Difficultés à louer, loyers impayés, dégradations, impôts…

Et même quand j’évoque avec des amis ou collègues mon studio meublé qui est depuis 3 ans un investissement très rentable, très vite les commentaires sont toujours les mêmes : "oui mais il faut déjà avoir les moyens pour se lancer", "un jour ou l’autre tu vas tomber sur un mauvais payeur", ou encore "rentable ? même après impôts ? "

Beaucoup de personnes pourraient se lancer dans l’immobilier mais n’osent pas ou ne veulent pas s’en donner les moyens. Et je pense qu’ils se coupent une véritable voie pour améliorer leur avenir financier et celui de leur famille…

Je l’ai déjà évoqué, je viens de lire le livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière », clairement le meilleur bouquin que j’ai pu lire l'investissement immobilier !

Pour 2 raisons majeures :