Comment ma location Airbnb a résisté au coronavirus ?

En septembre dernier, je vous expliquais combien me rapporte ma location touristique Airbnb et je concluais en affirmant qu’il s’agissait réellement de mon meilleur investissement !

En effet sur 3 années pleines de location de courte durée via uniquement Airbnb, j’ai dégagé quasiment 17000€ de cashflow. 17000€ de recettes supplémentaires à toutes mes dépenses, y compris les mensualités de remboursement du prêt. Un investissement donc très rentable, au-delà de toutes mes espérances et bien plus qu’autofinancé.

De plus, je me disais que la pérennité était assurée, ayant la chance d’habiter dans une région attirant des voyageurs du monde entier le plus souvent pour un motif qui ne changerait jamais, une forêt mondialement connue pour ses spots d’escalade ! 

Oui mais voilà l’improbable est arrivé avec la pandémie du COVID-19 !

J’avais déjà mal commencé l’année avec un mois de janvier durant lequel j’avais décidé de ne pas louer pour effectuer des rénovations. J’avais toutefois déjà une dizaine de réservation sur 2020, plus de 4000€ théoriquement acquis. 

L’impact du COVID-19 sur mon activité est devenu concrète partir du mois de mars. Un groupe d’américain avait décidé de louer notre gite pour presque 4 semaines. Mais face à l’ampleur de la crise et la fermeture des frontières, ils ont évidemment décidé de repartir précipitamment au bout de 2 semaines. Soit 2 semaines de location que j’ai dû rembourser.

Plus dans les jours qui ont suivi, les uns derrière les autres tous mes voyageurs (100% étrangers) ont été contraint d’annuler pour les mois d’avril et de mai…

Le mois d’Avril s’est donc passé sans la moindre réservation, confinement oblige. L’occasion de refaire des peintures !

Début mai, il m’a semblé que l’année allait être très difficile, que le tourisme mettrait des mois à redémarrer (même s’il allait repartir, les gens oublient très vite comme on le constate actuellement, les gestes barrières semblent déjà oubliés pour beaucoup) et surtout personne n’avait de visibilité sur l'avenir. 

Ayant donc une forte incertitude sur les revenus à venir, j’ai décidé d’agir sur les dépenses. J’ai donc décidé de contacter ma banque pour déclencher l’une des clauses de mon contrat de prêt immobilier, à savoir reporter un certain nombre de mensualités.

C’est donc chose faite, je vais reporter cette année 6 mensualités de prêt, de juin à novembre. Environ 4000€ de dépenses que j’éviterai cette année. Évidemment la contrepartie est que je ne rembourse pas non plus le capital durant cette période. Mais je souhaitais avant tout éviter de devoir sortir du cash pour financer mon investissement.

Un fort rebond dès la fin du confinement

Combien rapporte une location sur Airbnb ?

C’est la question que je me posais il y a 3 ans lorsqu’ai investi dans une maison de ville pour en faire un gite touristique loué toute l’année, et que j’ai décidé d’utiliser la plateforme Airbnb pour l’exploiter. 

Combien de revenus annuels pouvais-je espérer ? Est-ce que l’argent gagné allait couvrir l’ensemble des dépenses, incluant notamment les mensualités de remboursement du crédit ? Est-ce que je pouvais même espérer générer un peu de cash-flow ? 

Après 3 ans d’exploitation, les résultats dépassent finalement largement mes scenarios les plus optimistes. 

En effet d’une part, 2017, 2018 et 2019 sont 3 années sur lesquelles non seulement l’investissement est autofinancé, mais génère en plus un surplus d’argent conséquent !  Impôts compris. 

Plus de 15000€ de cash flow sur ces 3 années, et l’année 2019 n’est pas terminée !

Plus de détails sur le graphique suivant avec : 

Le barre graph en vert correspond aux recettes. Tous les revenus de location cumulés sur l’année.

En rouge, il s’agit de l’ensemble des dépenses annuelles (mensualité de crédit, EDF, gas, eau, internet, assurance, impôt foncier, CFE, expert-comptable, CGA…)

En violet, le cashflow généré par an.

Et en bleu, le gain global, si j’ajoute le capital remboursé chaque année. 

J’ai donc pu utiliser une partie de cet argent supplémentaire pour effectuer chaque année des travaux de rénovation supplémentaire ou d’amélioration. Je fais bonifier mon capital, et de cette façon je réduis voir même j’annule mes impôts. 

L’investissement est effet déclaré avec un numéro SIRET, en bic réel, toutes les dépenses sont donc retranchées des revenus, les travaux effectués par des professionnels, mais également l’amortissement du bien. Ainsi aucun impôt sur ces revenus pour le moment. 

Les revenus mensuels

Est-ce que les rentrées d’argent seront régulières ? Le gite sera-t-il loué toute l’année ou plutôt de manière saisonnière ?

C’étaient également le type de question que je posais. 

L’Asie, nouvelle donne de l’investissement infrastructurel

En seulement 10 ans le poids de l’économie asiatique dans le PIB mondial a gagné 10 points[1]. Une santé insolente qui devrait se confirmer, selon les banques monétaires de la région en 2018, avec le dynamisme des Tigres asiatiques (la Thaïlande, la Malaisie, l'Indonésie, le Viêt Nam et les Philippines).

Pourtant, l’Asie se retrouve confrontée à un déficit budgétaire considérable, les pays cherchent des nouvelles solutions afin de financer leurs projets. 


Et si la réponse venant des infrastructures ? Engagée dans une dynamique de convergence progressive qui passe notamment par un développement des infrastructures physiques et financières, l’Asie renferme un potentiel inexploité pour les investisseurs étrangers.

ThomasLloyd est un acteur du développement et du financement de projets infrastructurels en Asie depuis 30 ans, découvrez quelques pistes d’explorations afin de saisir le potentiel de cette région du globe.

Les pouvoirs publics disent « Oui » aux investisseurs étrangers

En 2017, l’analyse de la Banque Asiatique de Développement était sans appel, les besoins en infrastructures des pays en développement en Asie et dans le pacifique vont dépasser les 22 milliards de dollars d’ici 2030. A l’occasion de la publication du rapport « Meeting Asia’s Infrastructure Needs[2] » Takehiko Nakao, Président de la BAD a déclaré que « la demande en infrastructures dépasse de très loin l’offre actuelle en Asie et au Pacifique ». Peut-on parler d’un appel du pied à destination des investisseurs étrangers ? Oui, certainement.

Le secteur des infrastructures, un champ des possibles illimités

Ajoutons que la diversité des besoins de financement est à la hauteur de leurs montants. Pour couvrir l’aménagement des infrastructures dans les secteurs de l’électricité, des services publics, des infrastructures sociales, des transports et des télécommunications, les gouvernements de plusieurs pays ont fortement changer de vision, ils souhaitent recourir de plus en plus à des solutions de financement alternatives.

Des projets d’infrastructures structurant en Asie

La mise en place de grands projets d'infrastructures comme le projet chinois de "nouvelle route de la soie" ("Belt and Road Intiative") sont de vrais indicateurs de confiance envoyés aux marchés, gommant pour M. Juzhong Zhuang chef économiste adjoint de la BAsD, les incertitudes engendrées par les tensions commerciales avec les Etats-Unis.

Parmi les autres projets révélateurs du potentiel de l’Asie en matière d’investissements infrastructurels, citons par exemple le projet de centrale Solaire basée aux Philippines près de San Carlos. Elle représente un volume de 95 millions de Dollars, nos équipes ont participé au développement, au financement, la réalisation et la vente du projet. Pourquoi parler de Sacasol ? C’est un projet précurseur sur le territoire philippin, cela à plusieurs titres. Il s’agit de la première et la plus grande centrale solaire de la région. Par ailleurs, elle a bénéficié du premier financement bancaire pour un projet solaire et de la première transaction M&A (fusion & acquisition) dans le secteur de marché des énergies renouvelable des Philippines.

Pour profiter du potentiel asiatique, le secteur des infrastructures se révèle être un pari gagnant. En vous appuyant sur un réseau de partenaires locaux et de spécialistes comprenant l’écosystème économique, politique et réglementaire, vous rassemblerez toutes les conditions du succès.

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[1] Source : www.xerfi.com

Ma location meublée de tourisme autofinancée dès la 1ère année

Je peux déjà affirmer que la 1ère année d’exploitation de mon gite sur Airbnb me permettra de dégager du cashflow.

Nous avons commencé la mise en location en novembre 2016, et dès cette fin juillet, j’ai déjà l’assurance que les revenus perçus dépasseront l’ensemble des dépenses sur une année d’exploitation (de novembre à novembre).

En effet, à ce jour, 12000€ sont déjà acquis étant donné les réservations actuelles, dont plus de 9500€ déjà perçus. Hors les dépenses totales sur un an tourneront autour de ces 12000€.

Et surtout, la moitié du mois de septembre est encore libre, ainsi que la totalité du mois d’octobre. Et sur la base de l’expérience passée, je suis certain de remplir ces 2 mois.

Depuis mi-février, il n’y a pas eu un seul week end non réservé (hormis ceux que l’on avait intentionnellement bloqué pour nos vacances personnelles !)

Je peux donc espérer un cashflow de l’ordre de 1000€ à 2000€ sur cette première année.

Et quand je parle de 12000€ de dépenses annuelles j’intègre tout : le prêt immobilier, le gaz, l’eau, EDF, Internet, l’assurance, les impôts (taxe foncière…), les frais de compatibilité…

L’imposition

Justement concernant les impôts…le gite est déclaré comme location meublée, avec numéro SIRET associé. (J’en avais parlé dans cet article).

Ainsi le mode d’imposition est le régime BIC réel. L’établissement des liasses est délégué à mon expert-comptable, qui se charge notamment d’estimer le montant de l’amortissement annuel du bien.

Et comme déjà expliqué à plusieurs reprises dans ce blog, comme c’est le cas pour mon 1er studio meublé, le bilan comptable est de cette manière est souvent négatif, ce qui évite tout impôt sur les recettes du bien locatif.

6 ans d’investissement en bourse

Ça fait désormais plus de 6 ans que j’ai ouvert un Plan d’Épargne en Actions, un PEA. 6 ans pendant lesquels j’ai investi de manière progressive, à l’exception c’est vrai de la dernière année, qui a vu la plupart de mes liquidités disponibles passées dans mon nouveau projet de gite.

J’ai débuté cet investissement en bourse avec un objectif bien précis et je m’y suis toujours tenu : Acheter des actions de sociétés me rémunérant en contrepartie par leur dividende. Ne pas faire d’aller- retour, ne pas jouer sur la hausse des cours pour essayer de prendre une plus-value. Conserver donc ces actions au moins tant que le dividende perçu chaque année reste bon. Et bien sûr réinvestir ces revenus passifs en nouvelles actions de façon à faire grossir la boule de neige.

De manière quantitative, je vise 6% de rendement, pour faire simple ça signifierait pour 100000€ investis, 6000€ de revenus, soit 5000€ net de revenus annuels une fois les prélèvements sociaux déduits.

En effet, l’intérêt principal d’un PEA qui a plus de 5 ans est que les plus-values ne sont plus imposées. Seuls les prélèvements sociaux subsistent.

Aujourd’hui, je pourrais donc commencer à effectuer des retraits sans imposition. Mais tout retrait avant 8 ans entraine obligatoirement la clôture du PEA (et donc la revente de toutes les actions).

Ce n’est pas ce que je souhaite, je veux continuer à faire vivre mon PEA, en effectuant de nouveaux versements et donc de nouveaux achats d’actions dans les mois et années à venir. Et ainsi continuer à faire grossir le montant de dividendes annuels perçus.

Après 8 ans, je pourrai commencer à faire des retraits, le PEA ne sera pas clôturé, mais je ne pourrais alors plus faire de nouveaux versements.

Pour le moment, l’idée est claire, je continue sur la même voie, le bilan est très bon et investir dans la durée reste la meilleure façon pour moi de gagner en bourse !


Un bilan très positif

Comment déclarer un 2ème bien en location meublée LMNP

Vous le savez, je me suis à présent lancé dans de la location saisonnière. Saisonnière n’est d’ailleurs probablement pas le bon terme, puisque pour le moment il n’y a pas vraiment de période creuse qui se dégage. Depuis novembre, la demande est forte et régulière, je devrais donc plutôt parler de location meublée de courte durée ou location meublée de tourisme.

Et même si j’utilise exclusivement les services d’Airbnb, ça reste ni plus ni moins que de la location meublée sur l’année, dont les revenus devront être déclaré de la bonne manière auprès du service des impôts.

Et c’est là que les difficultés commencent en général.

J’ai la chance d’avoir déjà un peu d’expérience en la matière avec mon 1er studio que je loue déjà en meublé et pour lequel je suis déclaré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mon souhait était de donc de « simplement » dupliquer ce qui a été fait pour le studio et ainsi bénéficier des mêmes avantages, à savoir la possibilité déclarer les recettes selon le régime BIC réel et ainsi limiter très fortement l’imposition sur les revenus du gite, voir même peut-être l’annuler pour quelques années comme c’est le cas pour mon studio. 

Déclarer auprès de sa mairie son activité de meublé de tourisme

Étant donné qu’ici il s’agit de location « saisonnière », il y a tout de même une première variante : l’obligation de demander l’autorisation à sa mairie, au moyen du formulaire adéquat (cerfa 14004*02). Il est demandé de spécifier les périodes prévisionnelles de location, j’ai dans mon cas choisi la location sur l’année complète. Ce formulaire nous a été retourné quelques jours plus tard, signé par le maire.

Nous pouvions donc débuter notre activité. 

Mon gite sur Airbnb : Un premier 1 mois d’exploitation très positif

Comme promis, voici un premier bilan de ma nouvelle activité de location saisonnière, un mois après la publication de mon annonce sur Airbnb.

Nous en sommes à ce jour à (déjà) 8 réservations, dont 2 quasi terminées (la 2ème se termine dans 3 jours…). Ce qui représente un total de 59 nuits. (soit un peu plus de 7 nuits en moyenne par réservation...)

3654€ de revenus déjà assurés

Sur un an (je considère une année pleine de début novembre 2016, date de mise en ligne, à fin octobre 2017), le total des recettes à priori assurées (voir déjà payées pour les 2 premières réservations) s’élève à 3654€.

Avec la distribution suivante selon les mois : 

Les recettes du mois de Novembre ont déjà été perçues puisque Airbnb les verse directement à l’hôte dès le lendemain de l’arrivée des voyageurs.

Comme je l’avais expliqué, je ne savais pas trop dans quoi on s’engageait, il était donc difficile de faire une bonne estimation des revenus escomptés.

Pour faire simple, je considère aujourd’hui que 3654€ représente la moitié de notre cible minimum, 7500€ de revenus annuels.

Lancement de ma location saisonnière sur Airbnb !

Certains se sont demandés la raison de mon silence sur le blog depuis quelques mois... Simplement parce qu'il a fallu faire des choix.

Je n'étais plus en mesure de faire vivre le blog correctement, faute de temps. 

Notre nouveau projet d’investissement immobilier, dont je vous ai parlé dans le dernier article, m'a occupé beaucoup plus que je ne le l'avais imaginé lors de notre décision d'achat. 

Hors du boulot (particulièrement chronophage également ces derniers mois), l'essentiel de mon temps a été consacré exclusivement à la rénovation complète et l'équipement de notre désormais "gîte" !

Même si au début, on se dit que l'état général est correct, petit à petit, pièce après pièce, on se met à tout refaire. C'est finalement ce que j'ai voulu. 

Aujourd'hui, l'ensemble est comme neuf ! à l'exception de la 4ème chambre, que je me garde pour m'occuper l'année prochaine...

J'ai toujours pris le parti d'offrir le meilleur à mes locataires, qui en général me le rendent bien, et c'est donc naturellement ce que j'ai voulu faire ici. 

Une maison complète proposée en location saisonnière

Sachant que dans le cas que ce 3ème investissement immobilier, il ne s'agit pas simplement d'un studio, mais d'une maison de 85m². 

Avec une pièce à vivre au rez de chaussée, une grande pièce palière à l'étage (avec la création d'un puit de lumière),  3 chambres chacune équipée d'une salle de bain privative (avec à terme une 4ème chambre...), et 2 toilettes !