Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.
Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.
Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !
Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…
En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…
C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !
Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.
Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)
Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.
En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.
Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !
Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.
Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !
Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…
En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…
C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !
Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.
Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)
Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.
En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.
Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !
La disparition du crédit d’impôt…
Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !