Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.

Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :

• les loyers
• les récupérations de charge

Les sorties d’argent sont plus variées : 

• Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les travaux d’entretien ou de réparation
• La taxe foncière
• Les frais d’assurance
• Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

1. A l’achat du bien immobilier 
2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt

 

Un premier point de départ donné dès l’achat du bien

Exemples concrets du bénéfice des dividendes croissants sur du long terme

La moitié des titres que je possède en portefeuille présenteront cette année un dividende 2014 en hausse : Sanofi, Total, Axa, Rubis, Edenred, et je compte également sur Unilever et peut-être Eutelsat (à confirmer).

Comment ça se traduit ?

C’est ce que vous allez voir sur les 5 graphiques suivants. 

J’ai acheté ces actions il y a 1, 2 ou 3 ans.

Je les acheté à un prix donné, par exemple 47,92€ pour mes 24 actions Sanofi en 2011. 

En 2011, Sanofi m’a versé 2,5€ par action détenue, ce qui correspondait à un rendement de 5,22% (2,5€ / 47,92€)

En 2014, le dividende par action sera de 2,80€, toujours pour mes 24 actions à 47,92€. Soit un rendement de 5,84% à présent.

Et c’est la même situation pour mes actions Total, Rubis, Axa et Edenred.

Certes, les hausses de dividendes ne sont pas toutes spectaculaires, malgré un +6% pour Rubis ou un +12% pour Axa.

Rendement locatif : l’outil indispensable

Il y a un an et demi je vous avez parlé d’un outil en ligne que j’avais trouvé pour calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier. Un outil très simple mais qui se démarquait des autres pour 2 raisons : 

1. la prise en compte de l’imposition 
2. l’estimation de l’évolution du rendement au fil du temps.

Un outil idéal pour comparer rapidement différents investissements locatifs, selon différents mode de gestion (vide, meublé…).

Etant en phase de réflexion pour un 2ème investissement immobilier, je suis retourné sur ce site pour faire quelques simulations et c’est là que j’ai découvert que l’outil avait bien évolué !

Avec notamment ce qui me manquait à l’époque, l’intégration du régime BiC réel avec la prise en compte de l’amortissement du bien dans le calcul du rendement.

Cette fois tout y est, simple et efficace. Idéal pour dégrossir un projet immobilier !

L’occasion en une vingtaine de copies d’écran de vous dresser un tour d’horizon des possibilités offertes par ce site en ligne : Rendement Locatif

Je suis parti sur des chiffres que je considère réalistes pour un projet personnel de location meublée.

Les données de son projet d’investissement

Les 2 images suivantes constituent l’ensemble des données à remplir :

Monétiser un blog de cuisine

Vous le savez, il y a un peu plus de 4 mois, ma femme a lancé son blog sur l’alimentation sans gluten, www.bien-manger-sans-gluten.fr. 

L’occasion pour moi de la soutenir en tentant de monétiser petit à petit son site, et par là même vous montrer que n’importe qui peut développer une autre source de revenu.

Il y a une multitudes de blogs de cuisine. Et quand on cherche un peu, il semble que ce thème n’est probablement pas le plus porteur en termes de monétisation…ça rapporte assez peu, sauf bien sûr les gros sites type marmiton.org ou 750g.com.

Alors faut-il abandonner ?

Partir sur une autre niche connue pour être plus rentable ?

Bien sûr que non ! et pour 3 raisons :

1 _ Le thème de notre blog présente l’avantage d’être focalisé sur la nourriture et les recettes sans gluten. Une niche au cœur de cette foule de sites de cuisine. Pas un énième site présentant une recette de tarte aux pommes donc…plus facile de trouver un public donc. Des personnes qui en plus ont un réel problème à résoudre ! Se faire plaisir en manageant malgré leur intolérance au gluten.

Point PEA : plus value, dividendes 2014, GDF Suez, Ukraine...

Pour ceux qui ne l’ont pas encore remarqué, je mets régulièrement à jour la page « Mon PEA », au moins une fois par mois, mais je pense que quelques commentaires supplémentaires sont les bienvenus.

Je vais attaquer la 4^ème année depuis l’ouverture de mon PEA, avec toujours la même stratégie : me créer un capital capable de m’offrir des revenus supplémentaires réguliers sous forme de dividendes.

Vous le savez je me suis fixé à terme un rendement de 6%. A terme signifiant pour moi, un capital d’environ 100 000€, cumulé en 10 ans. Et donc un portefeuille d’actions m’offrant environ 5000€ de revenus nets par an (une fois les prélèvements sociaux déduits)

A ce jour, j’ai investi de ma poche 26000€. J'ai versé début février 1000€ de plus.

6000€ de plus value

Pour un portefeuille valorisé à plus de 32 000€ actuellement ! Soit plus de 6000€ de plus-value…(c'était même près de 7000€ avant l'importante baisse de lundi due à la crise ukrainienne)

Sachant que parmi ces 6000€, 2500€ proviennent des dividendes perçus durant ces 3 premières années.

Une telle plus-value donnerait envie à certains de revendre…de prendre ses bénéfices…

Location meublée : la préparation de ma prochaine déclaration fiscale en BIC réel

 

Petit rappel sur le régime BIC réel

Tout a commencé il y a un peu plus d’un an, fin 2012, par la lecture de ce livre. Même si j’avais eu connaissance de tout l’intérêt de ce régime fiscal au travers de différents commentaires sur le blog, c’est la première fois que j’y voyais vraiment clair sur quoi faire et comment le faire ! l’aspect pratique des choses…

Après avoir identifié une expert-comptable ayant déjà réalisé de telles déclarations, début 2013, je me suis donc déclaré officiellement loueur en meublé non professionnel (LMNP) en déposant un formulaire Poi à mon centre des impôts.  (vous pourrez voir un scan de de formulaire dans cet article).  

En précisant un début d’activité en location meublé au 1^er janvier 2013.

Quelques mois plus tard, j’obtenais mon numéro SIRET. (que vous pouvez voir ici).

Comme précisé dans le formulaire Poi, déclarer une activité de type LMNP nous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Et donc évidemment, je n’ai pas été oublié, fin 2013, j’ai reçu un formulaire de déclaration CFE qui était à retourner pour le 1er janvier 2014.

J’ai tout de même dû passer un petit coup de téléphone à mon expert-comptable pour lui demander quelques précisions (par exemple pour le montant de revenus sur l’année, avec ou sans les charges ?), mais globalement cette déclaration était assez succincte.

Et j’en ai profité pour fixer un RDV avec elle, fin janvier de cette année, pour préparer ma déclaration 2014.

Vous louez un bien meublé ? Choisissez le bon mode de promotion...

Aujourd’hui un article invité de Ludovic Matten, du blog passion locatif et également auteur du livre « s’enrichir avec la location saisonnière », celui dans lequel j’ai découvert cette fameuse niche fiscale de la déclaration en BIC réel pour les locations meublées ! J’y reviendrai d’ailleurs dans mon prochain article,  avec la liste des documents que je viens de fournir à mon expert-comptable pour qu’elle prépare mes formulaires de déclaration 2031 et 2033…


Tout dernièrement, un de mes lecteurs m'a contacté, un brin affolé, parce que sa maison, bien que très belle, ne trouvait pas grâce aux yeux des éventuels locataires. Cette dame (parce que c'est une lectrice) m'a envoyé l'annonce qu'elle avait posté sur différents sites. Elle était concise, précise... mais manquait de folie. Lorsque vous vous lancez dans la location saisonnière, ou plus généralement dans la location meublée, vous devez prévoir l'avenir : savoir quels seront les points forts de votre bien, ce qui fera que les locataires potentiels vous choisiront, vous et pas un autre, et savoir comment vous ferez la promotion de votre bien.

Nous passerons rapidement sur le choix de votre bien. Comme tous les professionnels du secteur vous le diront: la règle d'or est 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement. Si vous avez cet emplacement, les locataires viendront forcément à vous. Si vous ne l'avez pas, cet emplacement, il vous faudra trouver le moyen de les attirer. Comment ? En étant plus malin que les autres, en proposant des prestations différentes, en ciblant une clientèle particulière... Les possibilités sont nombreuses, à vous de les trouver.

Après, je ne suis pas magicien. Un bien mal placé, bien qu'attractif à première vue, peut ne pas atteindre sa cible. Dans ce cas, il vaut mieux parfois revendre... et se recentrer sur un autre sujet. C'est par exemple ce qu'a fait Natasha. Natasha est une ancienne locataire, qui est devenue une amie. Elle a tellement apprécié son séjour chez moi (dans un de mes appartements) qu'elle s'est décidée, avec son compagnon, à acheter un bien dans le même village de montagne. "C'est fait, on a acheté", m'a-t-elle un jour annoncé. "Super", ai-je répondu. "Où ça?", ai-je demandé. Sa réponse ne m'a pas rassuré... "Je n'aurais jamais acheté là-bas", ai-je pensé.

L’investissement dans la valeur

Pour ce week end pluvieux à venir, je voulais vous proposer une saine lecture, celle d’un « investisseur débutant »…

Il s’agissait du nom du blog dont est issue ce livre (dont je vous propose de télécharger plus loin un extrait). Un nom que j’ai toujours trouvé bien trop modeste.

En peu de temps, Etienne est devenu un investisseur plus que confirmé ! Avec un rendement annualisé depuis 3 ans et demi de près de 20%, il a su très rapidement maitriser l’investissement dans la valeur, l’approche qu’il a choisi pour gagner en bourse.

Le « value investing » requiert probablement nettement plus de travail que l’investissement de type « rendement », comme le mien.

Il faut arriver à dénicher des sociétés sous cotées, que l’on paye à un prix nettement plus faible que leur vraie valeur.  Et un jour où l’autre, ça finit par payer…

Ca nécessite de fouiller les comptes, de se documenter, de se poser les bonnes questions, de regarder les chiffres qui comptent, pour au final investir avec une réelle marge de sécurité.

C’est un type d’investissement en bourse intelligent, sur du long terme également bien souvent.