Interview d’Elise Franck

Vous avez surement déjà entendu parler d’Elise Franck, cette jeune femme qui s’est fait connaître en écrivant le livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » ! Un bouquin qui a servi de déclic pour moi (avec la crise de 2008 pendant laquelle j’ai senti qu’il était temps de se prendre en main…) : Je l’ai lu durant l’été 2009, 2 mois avant d’acheter mon premier studio et me lancer dans l’investissement immobilier, en location meublée.

Mais j’ai découvert qu’Elise Franck est aussi depuis la fondatrice de « Elise Franck Conseil », société présente à Paris, Lyon et désormais sur Marseille. Cette société (www.elise-franck.com) est spécialisée dans la mise en place de projets d’investissement immobilier dans l’ancien et le meublé. Un service proposé sous forme de package : sélection d’un produit, aménagement, home staging et location.

J’ai eu envie d’en savoir un peu plus et j’ai pu lui poser quelques questions.

Avant de commencer, regardez d’abord ci-dessous cet exemple de réalisation assuré par Elise Franck Conseil, à Levallois, rue Edouard Vaillant :

Comment déclarer ses revenus locatifs : les différents types d'imposition en location vide et meublée

Plus que quelques mois avant la déclaration de ses impôts, et bien que les choses se soient un peu simplifiées avec les formulaires pré-remplis pour les revenus salariés, déclarer les revenus issus d’un investissement locatif reste souvent un vrai casse-tête.

Je commence à y voir désormais un peu plus clair sur la fiscalité, même si je dois bien reconnaître avoir fait des erreurs au départ…

Je vous propose donc ici, en une page, un petit résumé des points qui me paraissent essentiels:

• Les 2 catégories selon son type de bail, vide ou meublé.
• Puis les choix à faire : « micro » (foncier ou BIC) avec abattement, ou imposition au réel.

Vous pouvez également télécharger le document au format .pdf. en cliquant ici (clic droit, enregistrez la cible sous…)

Mon argent en 2013 : de la continuité et de l’immobilier…

Comment vais-je placer, investir et gérer mon argent cette année, ou comment vais-je essayer d’en gagner davantage ?

Voici donc les principaux sujets qui devraient m’occuper en 2013 !

Dans la continuité de 2012

Déjà commençons par ce qui est déjà bien lancé, que je compte poursuivre et si possible développer ou optimiser :

Mon 1er investissement locatif : le studio meublé

Il sera surement difficile de connaitre une année de gestion locative aussi confortable que l’année dernière. De la même manière assurer un aussi bon rendement net, 6,64%, dépendra de ma capacité à éviter toute vacance locative, comme en 2012.

Ma principale action en 2013 sera la mise en place d'un amortissement pour ce bien loué meublé, ce que je viens d'initier avec un expert comptable. Essentiel pour optimiser la rentabilité locative sur du long terme, en réduisant (voir en annulant) tout impôts sur les recettes locatives.

Mes revenus Internet et le blogging

J’ai également réussi en 2012 à générer des revenus supplémentaires au-delà de mes espérances. Les idées nouvelles ne manquent pas, mais le temps pour les mettre en œuvre oui…alors au minimum je vais continuer à faire vivre ce blog régulièrement et faire mieux que les 200000 visites de 2012 ! Le reste sera du bonus.

Pourquoi Julien a acheté 54 garages en un an ?

Aujourd'hui, je vous propose le témoignage de Julien, qui a trouvé sa voie dans un investissement immobilier de niche, les parkings.

Comment générer des revenus locatifs sans certains inconvénients de l'immobilier de logement...





Avec la crise, toi comme moi avons besoin de créer de nouveaux revenus pour maintenir notre niveau de vie. Le pouvoir d'achat diminue chaque année depuis 30 ans. Les salaires augmentent moins vite que les dépenses, c'est un fait. Pour me prémunir contre la baisse de mon pouvoir d'achat, j'ai décidé de m'enrichir avec l'immobilier.
Avant, je plaçais mon épargne sur mon livret A, un Livret Développement Durable, un Plan Epargne Logement et un Compte Epargne Logement. Ces livrets à taux garantis, mais bas, ne peuvent pas lutter contre l'augmentation des prix. Par exemple, si les prix augmentent de 2 % et que le livret A est à 2,25 %, mon capital n'augmente que de 0,25 %. Ce n'est pas cela qui va t'enrichir ! Pour s'enrichir et faire travailler ton argent, il faut donc trouver un autre véhicule qui rapporte plus que l'inflation.
Si tu trouves un placement qui te rapporte 5 % net, alors ton argent croit plus vite que l'inflation. J'ai trouvé en 2012 comment faire travailler mon argent. Les garages ont été une révélation pour moi.

 

Comment Julien a découvert l'investissement dans les garages ?

Investir en bourse en 2013

Vous avez pu suivre depuis 2 ans la création de mon portefeuille d’actions sur un PEA. Avec une approche d’investissement décidée depuis le début et qui n’a pas changé depuis : acheter des actions dans le but d’en tirer un revenu passif chaque année, en percevant des dividendes.

Le choix de mes 9 titres actuels a donc toujours été fait dans cette optique, en sélectionnant des sociétés plutôt généreuses en dividendes, des actions à haut rendement.

Je ne cherche donc pas à faire des plus-values sur le cours de bourse; sur le principe, j’achète mes actions à vie, ou en tout cas je les conserverai tant que leur rendement sera bon.

En pratique, je n’ai encore jamais passé un ordre de vente !

J’ai par contre accumulé petit à petit 1004 actions de 9 entreprises différentes.

Mon objectif à terme, comme déjà expliqué, obtenir 5000€ de revenus net par an de cet investissement en bourse. Je devrais en 2013 être proche des 1500€ de dividendes.

2011 et 2012 des années plus propices à l’achat ?

J’ai investi assez massivement (tout est relatif bien sûr…) durant les 2 premières années, 18000€ à ce jour de ma poche. Et je pense réellement avoir bien fait.

La crise nous a offert des cours de bourse très bas, un CAC40 inférieur à 3000 points. Et un cours bas, signifiait automatiquement pour un dividende donné, un rendement élevé des actions.

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 2, le rendement locatif

Comme j’ai pu l’évoquer dans l’article précédent, ma grande satisfaction de l’année 2012 avec mon investissement locatif meublé aura été d’arriver à le louer 100% du temps !

Naturellement, ça signifie davantage de recettes. Les 8 premiers mois loués, hors charge, 550€ suivis de 4 mois loués 565€, pour un total donc de 6660€ de revenus locatifs.

Une rentabilité locative en hausse

Davantage de recettes, des dépenses qui restent à peu près constantes, ça signifie forcément un meilleur rendement pour cet investissement immobilier.

Avec un rendement net de 6,64% sur 2012.

Un peu mieux que les 6,30% de 2011 et presque 1 point de plus qu’en 2010, avec 5,69%.

Ce rendement net de 6,64% (avant impôt, mais prenant en compte l’ensemble des charges et frais) est certainement très proche de l'optimum que je puisse obtenir de mon studio.

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 1, la gestion locative

Avant d’en venir aux chiffres dans le prochain article (au rendement locatif, à l’autofinancement, à l’imposition…), je voulais dans cette première partie faire un point sur ce qui permet que ces chiffres soient bons (ou mauvais !), mes locataires de 2012 et leur gestion en direct.

C’est tout de même le point qui différencie beaucoup l’investissement immobilier de l’investissement financier, une fois l’achat du logement fait, la façon dont on va l’exploiter peut influencer du tout au tout le résultat en fin d’année. En tant que bailleur on garde une grande responsabilité sur le rendement final, beaucoup moins en bourse par exemple.

Une année de location pleine, une première !

Après une première année 2010 de mise en route avec 1 mois et demi de vacance locative, puis une année 2011 plus optimisée, notamment grâce à une petite expérience de location saisonnière durant l’été, 2012, ma 3ème année de location de mon studio meublé aura été enfin la première année sans la moindre vacance locative ! 12 mois complets de loyers ! Et comme je l’ai souvent dit, c’est peut-être le paramètre le plus critique pour améliorer son rendement locatif.

Et pourtant 3 locataires…

La location meublée doit souvent faire face à cet inconvénient, la rotation fréquente des locataires. Et généralement, ça signifie un risque important de semaines de location perdues entre les différents locataires.

3 années de blog !

La 3ème année d’existence de ce blog vient de s’achever ! Jamais je n’aurai imaginé tenir un rythme régulier de publication sur 3 années pleines, ni y attirer autant de lecteurs !

La persévérance est essentielle, le plus difficile est de franchir le cap de la première année…

Ensuite, évidemment, il faut avoir des choses à partager, des choses qui apportent toujours un peu de valeur.

L’ancienneté (toute relative) de ce blog, pourrait devenir un atout. Le temps est un paramètre clef dans l’enrichissement, il faut des années pour démontrer (ou non…) la réussite d’un projet ou d’un investissement, immobilier notamment.

Je partage ouvertement avec vous mes projets, mon investissement immobilier, mes investissements boursiers, le développement de mes revenus supplémentaires, etc…et tout l’intérêt du blog est de pouvoir suivre dans la durée leurs évolutions, les réussites et les échecs.

J’attaque par exemple la 3ème année de mon PEA investi exclusivement en actions à haut rendement, dans une optique long terme…une nouvelle année d’expérience réelle à suivre pour les sceptiques ou au contraire ceux qui seraient tenter de reproduire le même schéma.

J’espère que cet aspect du blog, le suivi d’investissements concrets vous intéresse. Mais de toute façon, plus égoïstement, c’est très utile pour moi ;-), alors autant le communiquer au plus grand nombre !

Plus de 200000 visites en 2012

Après avoir dépassé les 100 000 visites en 2011, c’est cette fois ci la barre des 200 000 visites sur le blog qui a été franchie en 2012 !