Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.

Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !

Générer des revenus avec les nouvelles technologies, les révolutions Smartphone et Kindle

Un point qui m'a vraiment frappé lorsque je me suis baladé quelques jours dans les rues de Sydney en Australie, c’est la proportion de personnes marchant tout en étant rivées à leur iphone au autres smartphones. 1 sur 3 peut-être, énorme en tout cas. Bien sûr les hommes d’affaires (et femmes d’ailleurs !) sortant du bureau, mais pas seulement.

C’est aussi la première fois que je voyais autant de monde équipé d’une tablette de type ipad.

Même si je n’ai pas encore eu l’occasion de ressentir une vague d'une telle ampleur en France, je pense qu’on y va tout droit, la tendance Smartphone / tablette est vraiment très lourde.

Je constate ça aussi avec un autre éclairage, je travaille dans une société dont l’un des business est en relation directe avec ce marché, le décollage a été spectaculaire et le chiffre d’affaire explose littéralement.

Le boom des smartphones

On aura tous très rapidement un appareil de type smartphone, changeant ainsi nos façons de travailler et de vivre, en nous donnant accès à de multiples applications, quasi illimitées.

Après chacun son point de vue, on pense que c’est bien ou pas, mais c’est un autre sujet, le constat est là, et on ne fera pas marche arrière.

Je me suis équipé de mon 1^er smartphone, un Samsung Galaxy SII Androïd il y a plus de 6 mois, je dois avouer que je ne pourrais plus m’en passer…et je pense sincèrement y avoir gagné beaucoup en efficacité, même s’il est vrai que le revers de la médaille est de ne presque plus jamais déconnecter...

Avec un tel développement, il y a forcément des opportunités ! Des sociétés et des personnes gagnent et vont gagner beaucoup d’argent autour de ces nouvelles technologies et de ces nouvelles tendances !

Baisse du dividende Vivendi, que faire ?

Voici un cas de figure intéressant, que je n’avais encore jamais rencontré depuis que je me constitue progressivement un portefeuille d’actions à haut rendement. 

Il se passe avec mes actions Vivendi finalement ce que j’avais évoqué dans cet article au sujet de France Telecom, une baisse significative du dividende. 

Vivendi vient en effet d’annoncer ses performances 2011, avec un résultat net tout de même en hausse de près de 10%...mais dans le même temps des perspectives moroses avec SFR qui sera probablement bien impacté par l’arrivée de Free sur le marché du mobile. (Pour la petite histoire, je suis chez SFR ! et je vais y rester, c’est toujours ça…)

1^ère conséquence directe, une belle claque le 1^er mars en bourse, avec une chute de 10% du titre. 

Mais encore une fois, ce n’est pas le point critique pour moi, le cours de bourse m’importe peu. 

Je détiens 100 actions achetées progressivement sur 2011, avec un prix de revient lissé moyen de 17,66€.   

Soit donc à ce jour 1766€ investis sur Vivendi, un montant qui varie certes selon le cours de bourse, mais je n’ai jamais acheté les actions dans le but de les revendre avec une plus-value. J’ai toujours souhaité les conserver, peut-être à vie, pour percevoir chaque année les dividendes. 

Ce qui m’importe donc, c’est le rendement de cet investissement, combien vont me rapporter les 1766€ investis ?

Jusqu’à présent, comme décrit dans cet article sur mes dividendes 2012, il était attendu pour Vivendi  cette année un dividende légèrement en hausse à 1,45€ pour 1,40€ par action l’année dernière. 

Ce qui se correspondait donc à un rendement de mes actions Vivendi de 8,21 %. Soit un total de 145€ de dividendes attendus pour les 1766 investis. 

Et ce quelquesoit le cours de bourse. 

Mais voilà, accompagné de l’annonce des résultats, il a également été annoncé une distribution de dividende différente de celle attendue, avec un dividende diminué à seulement 1€ ! 

1€ donc pour 2012, au lieu des 1,40€ de 2011. 

Et là ça me concerne donc directement avec un impact direct sur le rendement de mon PEA. 

Qu’est ce ça veut dire en terme de baisse de rendement ?  

Voyage en Australie : de Brisbane à Sydney

Même si j’insiste en général sur l’importance de réinvestir les bénéfices de ses investissements ou sur l’importance de développer des sources de revenus multiples…afin augmenter sa capacité d’investissement, il reste aussi fondamental de se payer régulièrement un petit plaisir, ne serait-ce que pour se récompenser de ses efforts, et conserver l’énergie de persévérer sur la durée.

Et c’est ce que j’ai fait ! 2 semaines de voyage en Australie, je n’avais eu que des échos positifs sur ce pays avant de partir, je n’ai vraiment pas été déçu, j’ai adoré, j’en ai pris plein les yeux et j’y ai trouvé une qualité de vie incomparable.

L’un des plus grand pays au monde

2 semaines, c’est très court pour visiter un pays qui pourrait contenir toute la superficie de l’Europe !

Ma découverte s’est donc limitée à la côte Est du Pays de Brisbane à Sydney, les régions du Queensland et de Nouvelle Galle du Sud, ce qui représente déjà une distance de plus de 900 km ! (voir plus bas les principales curiosités en images)

Je n’ai donc pas eu la chance de découvrir la Grande barrière de Corail plus au nord, les territoires du Nord de Crocodile Dundee ou bien encore la partie désertique centrale avec le mythique Ayers Rocks (appelé aussi Uluru). Mais j’y retournerai !

Juste quelques mots sur le budget…

Comment placer au mieux son épargne de précaution

Comme je l’avais évoqué ici, en 2011, j’avais enfin pris la décision de laisser tomber mon livret A au profit du fond en euros de mon assurance vie pour optimiser le placement de mon épargne de précaution, ces liquidités que je souhaite conserver disponibles en cas d’imprévu.

1 an plus tard, est-ce que j’ai eu raison ? La crise de la dette ayant impacté les rendements des assurances vies et la loi de finances 2011 ayant en plus modifié la fiscalité, je pouvais en douter…

Et surtout est-ce qu’il faut rester sur cette voie en 2012 ?

Le cas du Livret A

Au 1^er Aout 2011, le taux de rémunération est passé de 2% à 2,25% net. Un taux qui est resté donc bas, et qui a été maintenu au 1^er février 2012. On recommence donc 2012 sur les mêmes bases.

Coté Assurance Vie

Mon contrat est le contrat en ligne Symphonis Vie de Fortuneo. Après un 4,10% net de frais de gestion en 2010, le fond en euros a réalisé 3,75% net de frais de gestion en 2011, l’un des tout meilleur taux constaté sur 2011. Finalement bien meilleur que certains propos alarmistes qu’on pouvait lire il y a quelques mois…

L'importance d'avoir plusieurs sources de revenus

Combien avez-vous de sources de revenus ?

Pour ma part, j’en ai identifié 9, en tout cas 9  catégories principales, elles mêmes pour la plupart diversifiées. 

Développer plusieurs sources de revenus est bien sûr une solution incontournable sur le chemin de l’indépendance financière.

Mais on en tire des bénéfices bien avant d'avoir atteint le but ultime !

Même si finalement on conserve son emploi salarié, avoir des revenus alternatifs offre une sécurité financière (bien meilleure qu’un CDI !) et réduit ainsi notre exposition au stress. Les conséquences d’une perte de travail sont moindres, différentes en tout cas.  

Comme n’importe quelle entreprise, il faut éviter de dépendre d’une seule et unique source de revenus. Surtout si celle-ci provient d’un emploi salarié, qui n’est garanti à vie pour personne, quelquesoit son statut !

Sauf peut-être à avoir une expertise particulière qui nous rend indispensable et qui se monnaye en plus très bien….

C’est peut-être un constat qui a du mal à être accepté, mais je pense qu’aujourd’hui chaque individu devrait prendre en charge lui-même sa sécurité financière, ne jamais se reposer entièrement sur un salaire ou d’éventuelles aides sociales.

Et je pense que l’impact va alors bien au delà, étant moins sensible à un risque de licenciement, on sera amené à oser davantage, à prendre plus de risques, à envisager davantage un changement de vie, un changement de travail… il devient plus facile d’envisager d’investir un peu de cet argent supplémentaire, quitte à prendre quelques risques, ce que l’on ne ferait pas avec uniquement ses revenus salariés destinés avant tout au budget familial.

Commencer à développer de nouvelles sources de revenus est le début d’une spirale vertueuse.

La diversification de mes revenus

Pour la première fois en 2011, 25%, un quart de mes revenus totaux ne provenaient plus de mon travail salarié !

Dit autrement en quelques années, 3 ou 4 ans, je me suis octroyé une augmentation de 33% ! Par rapport à mon seul salaire, j’ai à présent un tiers de revenus en plus…

Pour 100€ de salaire, j’ai aussi gagné 33€ de revenus alternatifs ou passifs.

Mes dividendes 2012 : des dividendes croissants et davantage de revenus passifs

Il est fondamental pour ma stratégie d’investissement en bourse, en actions à haut rendement, de m’assurer que les dividendes des sociétés sur lesquelles j’ai investi sont bien maintenus d’une année à l’autre, voir même mieux augmentés.

En fonction des aléas économiques, une société peut-être amenée à revoir à la baisse sa distribution de dividendes aux actionnaires, notamment lorsque ses bénéfices diminuent ou lorsque ses perspectives s’assombrissent.

Si tel était le cas pour une des lignes de mon PEA, je me poserais probablement la question d’une revente des actions.

Hors 2011 n’aura pas été une année de grande croissance, bien au contraire…ça mérite donc de s’y intéresser de plus près.

J’avais déjà regardé l’historique de mes sociétés dans cet article, historiques qui laissent penser que le risque de baisses importantes des dividendes est faible, notamment lorsque l’on constate qu’il n’y a pas eu de baisse lors de la crise de 2008.

Des dividendes croissants en 2012

Il ne s’agit pour le moment que d’estimations que j’ai pu trouver via différentes sources, toutes se rejoignent quasiment, mais rien n’est assuré avant la proposition des conseils d’administration et le vote des assemblées générales.

Toutefois, j’avais fait le même exercice l’année dernière, les prévisions étaient exactes.

Donc pour mes 8 titres, il y aurait 4 stagnation de dividendes (Total, GDF Suez, Rallye et France Telecom) et 4 hausses de dividendes (Sanofi, vivendi, ABC arbitrage et Vinci).

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.