dimanche 23 juillet 2017

Ma location meublée de tourisme autofinancée dès la 1ère année


Je peux déjà affirmer que la 1ère année d’exploitation de mon gite sur Airbnb me permettra de dégager du cashflow.

Nous avons commencé la mise en location en novembre 2016, et dès cette fin juillet, j’ai déjà l’assurance que les revenus perçus dépasseront l’ensemble des dépenses sur une année d’exploitation (de novembre à novembre).

En effet, à ce jour, 12000€ sont déjà acquis étant donné les réservations actuelles, dont plus de 9500€ déjà perçus. Hors les dépenses totales sur un an tourneront autour de ces 12000€.

Et surtout, la moitié du mois de septembre est encore libre, ainsi que la totalité du mois d’octobre. Et sur la base de l’expérience passée, je suis certain de remplir ces 2 mois.

Depuis mi-février, il n’y a pas eu un seul week end non réservé (hormis ceux que l’on avait intentionnellement bloqué pour nos vacances personnelles !)

Je peux donc espérer un cashflow de l’ordre de 1000€ à 2000€ sur cette première année.

Et quand je parle de 12000€ de dépenses annuelles j’intègre tout : le prêt immobilier, le gaz, l’eau, EDF, Internet, l’assurance, les impôts (taxe foncière…), les frais de compatibilité…

L’imposition

Justement concernant les impôts…le gite est déclaré comme location meublée, avec numéro SIRET associé. (J’en avais parlé dans cet article).

Ainsi le mode d’imposition est le régime BIC réel. L’établissement des liasses est délégué à mon expert-comptable, qui se charge notamment d’estimer le montant de l’amortissement annuel du bien.

Et comme déjà expliqué à plusieurs reprises dans ce blog, comme c’est le cas pour mon 1er studio meublé, le bilan comptable est de cette manière est souvent négatif, ce qui évite tout impôt sur les recettes du bien locatif.

Ce qui a été le cas cette année, sur mes quelques premiers revenus de novembre et décembre 2016. Les charges (amortissement compris) étaient supérieures aux recettes.

Mais sur 2017, avec un niveau de revenus locatifs aussi élevé (au moins 13000€ attendus sur l’année calendaire), mon bilan comptable devrait être positif de quelques milliers d’euros.

Pour faire simple, si je dépasse par exemple de 2000€, avec ma tranche d’imposition à 30%, j’aurai 600€ d’impôt sur les revenus supplémentaires à payer en 2018.

Ce qui évidemment réduira un peu le cashflow de 2018, mais qui selon toute vraisemblance restera positif.



La demande locative et la charge de travail

A ce jour, on a eu 29 réservations de locations de courte durée depuis novembre 2016. Avec les créneaux disponibles, on finira au moins à 35 sur un an.

A noter que plus de 80% des réservations sont issus de visiteurs étrangers (allemand, anglais et néerlandais principalement)

Ce qui signifie donc 35 entrées / sorties par an. Ce qui est gérable en habitant juste à côté. Mais évidemment, ça signifie environ 3 heures de ménage à chaque sortie.

Il ne faut se mentir, c’est un vrai effort supplémentaire, avec du travail et une obligation de disponibilité, on ne peut pas parler de revenu passif, mais on peut se satisfaire que le résultat dépasse nos espérances.

Donc pour le moment, aucun problème de motivation ! A voir sur la durée…

Le point qui est tout de même très intéressant, c’est que les réservations ne se limitent généralement pas à un seul weekend, 2 nuits (2 nuits étant le nombre minimum de nuits que l’on accepte).

Les simples week end restent minoritaires, la durée la plus habituelle étant 3 à 4 nuits (jusqu’à 10 nuits).

Ce qui est très intéressant, puisque chaque réservation représente la même charge de travail, mais forcément une réservation de 4 nuits est plus rentable qu’une de 2 nuits….

Enfin, ce qui nous rend également très confiant, c’est qu’à ce jour, nous n’avons que des excellents commentaires ! Il n’y a donc pas de raison que cette dynamique positive change à court terme. 


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6 commentaires:

Grogounet a dit…

Salut, Pourquoi ne prends tu pas ton excess de cashflow pour le mettre dans les 3h de menage? Tu seras certainement juste beneficiaire et pour le coup completement en passif. Tu peux meme demander a tes locataires de contacter la personne du menage quand ils partent, je l ai fait!

Pour ce qui est de AirBnB, j ai eu pour ma part de tres mauvaises experiences et je pense qu il faille quand meme jouer de prudence et prendre par exemple des personnes deja notees. Bon, je ne pense pas que dans ton coin tu attires des jeunes voulant faire la fete? (Je ne sais pas)
Et je trouve que AirBnB se gave bien, j attends avec impatience la concurrence... En as tu essaye d autres?
https://www.tripping.com/industry/rental-companies/9-airbnb-competitors-that-you-should-know-about

Ca permet aussi de faire varier les plaisirs...

Olivier a dit…

@grogounet, il est probable que l'on sous-traite à terme une partie du ménage en effet si le taux de remplissage se confirme. Ce n'est pas le cout supplémentaire qui nous freine aujourd'hui, mais plutôt la qualité du travail effectué...probablement aussi méticuleux que nous ;-) et ça compte dans les retours que l'on a eu.
En tant que hôte je ne trouve pas que le service rendu par Airbnb se paye très cher. Je n'ai pas envie d’essayer une autre solution aujourd'hui, puisqu'Airbnb m'assure un remplissage quasi complet sans effort ! La visibilité est énorme et mondiale. On a déjà eu 3 groupes d'américains...
Et dans les conditions de réservations, on a bien spécifié : aucune fête ! et ce n'est jamais arrivé, aucune mauvaise surprise pour le moment...
A bientôt !

olivier pontet a dit…

Bravo pour ta réussite. Le problème du ménage est à régler à mon avis. 3h par semaines c'est pas rien. Tu gère également les entrées et les sorties? Si tu trouve une femme de ménage n'oublie pas que tu pourra la déduire de tes impôts. As tu un comptable pour gérer tes affaires? Compte tu acheter un 3ème appartement? A bientôt

Appartement étudiant a dit…

Comme d’habitude c’est super de te lire !Je vous remercie pour l’article

MAITRE KOUBAA a dit…

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Lucile a dit…

Je découvre votre site avec un intérêt et c'est un réel plaisir de vous lire

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