mardi 23 juin 2015

La gestion de mon portefeuille d'actions

Je n’ai toujours pas versé un euro sur mon PEA cette année !

Les cours sont hauts (tout est relatif bien sûr…), mais surtout la conséquence du prix actuel des actions est un rendement plutôt médiocre…

Et vous le savez, ce qui m’intéresse, c’est cette rémunération des actions au travers des dividendes versés par les entreprises aux actionnaires.

Pourtant les dividendes de mes titres ont pour la plupart augmenté cette année, 7 sont croissants, 6 sont restés constant, et aucun n’a baissé.

De ce point de vue le constat est positif, mais les cours ont monté bien plus vite que les dividendes.

Je surveille néanmoins régulièrement les évolutions. Sur la feuille Excel de suivi de mon PEA, pour chacun de mes titres, j’ai indiqué le dividende versé cette année et dans une autre case, je peux noter le cours de l’action.

J’utile l’application pour Smartphone Investir qui permet de créer une liste de valeur. Ainsi en 3 clics, j’ai accès au cours actualisé de mes 13 titres. Je n’ai plus qu’à les recopier sur ma feuille Excel.

Ainsi en 2 minutes, je peux tracer très simplement un barre graph qui me donne le rendement des actions au moment où je mets à jour la feuille de calcul.

En un seul coup d’œil je repère les titres susceptibles de devenir intéressant à l’achat… 
Situation au 19 juin 2015 sur la base des dividendes versés en 2015

mercredi 17 juin 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

mardi 9 juin 2015

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 
Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !


La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !
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