mercredi 26 février 2014

Location meublée : la préparation de ma prochaine déclaration fiscale en BIC réel


Petit rappel sur le régime BIC réel

Tout a commencé il y a un peu plus d’un an, fin 2012, par la lecture de ce livre. Même si j’avais eu connaissance de tout l’intérêt de ce régime fiscal au travers de différents commentaires sur le blog, c’est la première fois que j’y voyais vraiment clair sur quoi faire et comment le faire ! l’aspect pratique des choses…

Après avoir identifié une expert-comptable ayant déjà réalisé de telles déclarations, début 2013, je me suis donc déclaré officiellement loueur en meublé non professionnel (LMNP) en déposant un formulaire Poi à mon centre des impôts.  (vous pourrez voir un scan de de formulaire dans cet article).  

En précisant un début d’activité en location meublé au 1er janvier 2013.

Quelques mois plus tard, j’obtenais mon numéro SIRET. (que vous pouvez voir ici).

Comme précisé dans le formulaire Poi, déclarer une activité de type LMNP nous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Et donc évidemment, je n’ai pas été oublié, fin 2013, j’ai reçu un formulaire de déclaration CFE qui était à retourner pour le 1er janvier 2014.

J’ai tout de même dû passer un petit coup de téléphone à mon expert-comptable pour lui demander quelques précisions (par exemple pour le montant de revenus sur l’année, avec ou sans les charges ?), mais globalement cette déclaration était assez succincte.

Et j’en ai profité pour fixer un RDV avec elle, fin janvier de cette année, pour préparer ma déclaration 2014.

mardi 18 février 2014

Vous louez un bien meublé ? Choisissez le bon mode de promotion...

Aujourd’hui un article invité de Ludovic Matten, du blog passion locatif et également auteur du livre « s’enrichir avec la location saisonnière », celui dans lequel j’ai découvert cette fameuse niche fiscale de la déclaration en BIC réel pour les locations meublées ! J’y reviendrai d’ailleurs dans mon prochain article,  avec la liste des documents que je viens de fournir à mon expert-comptable pour qu’elle prépare mes formulaires de déclaration 2031 et 2033…


Tout dernièrement, un de mes lecteurs m'a contacté, un brin affolé, parce que sa maison, bien que très belle, ne trouvait pas grâce aux yeux des éventuels locataires. Cette dame (parce que c'est une lectrice) m'a envoyé l'annonce qu'elle avait posté sur différents sites. Elle était concise, précise... mais manquait de folie. Lorsque vous vous lancez dans la location saisonnière, ou plus généralement dans la location meublée, vous devez prévoir l'avenir : savoir quels seront les points forts de votre bien, ce qui fera que les locataires potentiels vous choisiront, vous et pas un autre, et savoir comment vous ferez la promotion de votre bien.

Nous passerons rapidement sur le choix de votre bien. Comme tous les professionnels du secteur vous le diront: la règle d'or est 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement. Si vous avez cet emplacement, les locataires viendront forcément à vous. Si vous ne l'avez pas, cet emplacement, il vous faudra trouver le moyen de les attirer. Comment ? En étant plus malin que les autres, en proposant des prestations différentes, en ciblant une clientèle particulière... Les possibilités sont nombreuses, à vous de les trouver.

Après, je ne suis pas magicien. Un bien mal placé, bien qu'attractif à première vue, peut ne pas atteindre sa cible. Dans ce cas, il vaut mieux parfois revendre... et se recentrer sur un autre sujet. C'est par exemple ce qu'a fait Natasha. Natasha est une ancienne locataire, qui est devenue une amie. Elle a tellement apprécié son séjour chez moi (dans un de mes appartements) qu'elle s'est décidée, avec son compagnon, à acheter un bien dans le même village de montagne. "C'est fait, on a acheté", m'a-t-elle un jour annoncé. "Super", ai-je répondu. "Où ça?", ai-je demandé. Sa réponse ne m'a pas rassuré... "Je n'aurais jamais acheté là-bas", ai-je pensé.

samedi 15 février 2014

L’investissement dans la valeur

Pour ce week end pluvieux à venir, je voulais vous proposer une saine lecture, celle d’un « investisseur débutant »

Il s’agissait du nom du blog dont est issue ce livre (dont je vous propose de télécharger plus loin un extrait). Un nom que j’ai toujours trouvé bien trop modeste.

En peu de temps, Etienne est devenu un investisseur plus que confirmé ! Avec un rendement annualisé depuis 3 ans et demi de près de 20%, il a su très rapidement maitriser l’investissement dans la valeur, l’approche qu’il a choisi pour gagner en bourse.

Le « value investing » requiert probablement nettement plus de travail que l’investissement de type « rendement », comme le mien.

Il faut arriver à dénicher des sociétés sous cotées, que l’on paye à un prix nettement plus faible que leur vraie valeur.  Et un jour où l’autre, ça finit par payer…
Ca nécessite de fouiller les comptes, de se documenter, de se poser les bonnes questions, de regarder les chiffres qui comptent, pour au final investir avec une réelle marge de sécurité.

C’est un type d’investissement en bourse intelligent, sur du long terme également bien souvent.

lundi 10 février 2014

Une société Européenne dans mon PEA : Unilever



Depuis un certain temps, je vous parle de ma volonté de continuer à diversifier mon portefeuille d’actions. 12 titres à ce jour valorisés à quasiment 30000€ au total. (Vous pouvez retrouver le détail de ces investissements sur cette page).

 Un conseil récurrent que j’ai reçu sur le blog est de regarder du côté des biens de consommation courante, un secteur très peu représenté pour le moment, avec uniquement peut-être Rallye (qui détient le groupe Casino).

Et récemment je suis tombé sur la représentation ci-dessous ! une illustration qui met en évidence que la majorité des produits de consommation courante sont aujourd’hui contrôlés par uniquement 10 groupes : Kraft, Nestlé, Pepsico, Kellogg’s, Mars, Coca-Cola, Procter&Gamble….et Unilever.

Évidemment, j’ai regardé si l’un d’entre eux pourrait être un bon candidat pour faire son entrée dans mon PEA. Une fois éliminés tous les sociétés non éligibles au PEA, puisque non Européennes, ou Suisse comme Nestlé…il me restait Unilever ! une multinationale néerlando-britannique éligible sur mon PEA.

Mais est-ce que Unilever répondait à mes critères ? Rendement actuel suffisamment bon et dividendes croissants avérés ces dernières années…


Unilever en quelques mots

dimanche 2 février 2014

Voyage en Chine : Shanghai et ses environs

J’ai eu la chance fin janvier, à quel jours du nouvel an chinois, de pouvoir aller passer une petite semaine en Chine. Mon premier voyage en Asie.

Ce n’était pas pour faire du tourisme, c’était pour le travail. Comme quoi travailler  pour une société offre parfois aussi de bonnes opportunités ! Je n’y serai probablement pas allé par moi-même, la Chine n’était pas en première ligne dans les pays que je souhaiterais visiter. 
Et pourtant, j’ai adoré ces quelques jours, immergé dans un pays très différent de ce que j’imaginais…

Mes relations de travail en Chine

J’y suis allé seul, sans autre français et ça c’est vraiment idéal pour rencontrer les Chinois et éviter de rester « entre nous ».

Pour le contexte, je n’y suis pas allé pour superviser la production d’un produit « made in China ».
Pour le coup, c’est totalement l’inverse ! Les clients sont les Chinois et le produit est « designed and made in France »…et ma société est américaine…c’est la mondialisation.

Nous avons une équipe sur place, des chinois, tous moins de 30 ans. Ma mission était d’aller les former au nouveau produit et en installer un premier chez un client.

J’avais déjà interagit par email ou phone call avec la plupart de mes collègues chinois, mais pour la plupart, je ne les avais jamais rencontré.

Et voir une personne en face à face, mettre une tête sur un nom, savoir exactement qui fait quoi, c’est critique pour le succès du business.

Déjà depuis, je sens un nette amélioration de la communication…

L’équipe chinoise est jeune, certains ont étudiés aux US, ils parlent tous plus ou moins anglais. Ils n’ont plus cette culture chinoise, de personnes un peu soumises, qui n’osent pas reconnaître leurs erreurs, ou leur manque de compréhension. Au contraire, ils sont très ouverts, ils posent beaucoup de questions et sont très volontaires…

Ils apprennent très vite…mais il faut bien le reconnaître, ils travaillent aussi beaucoup ! Avec 7 heures de décalage horaire, ils répondent encore à mes mails envoyés à 15h00 ou même 16h00 heure française, soit 22h00 ou 23h00 heure chinoise…et c’est autant valable pour le manager que pour l’assistante!

Quand je leur en parle, ils me répondent : « c’est normal de beaucoup travailler, nous sommes jeunes, nous avons beaucoup à apprendre, nous devons progresser… »

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